不動産所得

アパート、マンション経営をお考えでしょうか。
経営をする場合に、不動産所得と必要経費について知っておくことが重要です。

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不動産所得はその名のとおり所得であり、必要経費はいうなればマイナスの所得です。
それらを相殺することによって、不動産所得が算出されます。
その実質的な不動産所得に対して、所得税が課税されることになります。

不動産所得には、地代、家賃、間貸代、権利金、更新料、名義書換量等、さまざまなものが含まれます。
これらは、すべて課税対象となり、契約の更新や新しい契約のたびに収入の記載はもちろん、領収書等も控えておく必要があります。

これらの所得は別に、アパートもしくはマンションの経営上、税額控除を受ける必要経費には次のようなものがあります。

大きく分けると、
①総収入を得るために要した費用
②申告及び事業として認められる費用
③税法上認められる経費
の3つが挙げられます。

①総収入を得るために要した費用
主なものには、修繕費用、建物の維持管理費、原状回復のための費用です。
維持管理費用が20万円未満であること、周期がおおよそ3年未満であること、通常の維持管理費の範囲内であること、災害等による被害を修繕し回復させるためのものであること、金額が60万円未満または前年末取得価格の10%以下であること、などとなっています。

つまり、大きすぎる修繕費は修繕費とは認められません。
大きすぎる場合は、不動産の価値の増加と判断され取得価格になってしまう可能性があります。

ローン支払い利息も総収入を得るための費用となります。
借入金の利息は銀行などにもよりますが、そのまま費用として認められることがあります。

租税公課も費用に含まれます。
アパートあるいはマンションを建設したことにより登録免許税、不動産所得税、印紙税。固定資産税がこれにあたります。

火災保険料、経営上必要な通信費、交通費など、業務上必要と認められ物は費用に含むことができます。

そのほか、業者への委託管理手数料、広告費、弁護士、税理士への報酬、家賃の取り立て不能分、立退料なども、総収入金額を得るための費用と考えられます。

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②、③については次のブログで見てみましょう。

マンション、アパート経営をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

土地にアパート、マンションを建てる

所有地にアパート、マンションを建て、賃貸経営をお考えの方はいらっしゃるでしょうか。

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一口にアパートマンション経営といっても、所有する土地の規模によって、いろいろとその形態は変わってきます。
50坪ほどの小さめの土地をお持ちの場合は、建築コストが低く、最初から収益型のプレハブ賃貸と呼ばれるアパートを建てるのが安全といえるかもしれません。

所有する土地のある地域が、都心であったり、町の中心部であれば、ファミリータイプ、ワンルームを問わず、入居の重要が多いことが見込めます。
アパートやマンション経営に適した地域といえるでしょう。
ただし、どんな傾向の住民が多いのか、建築コストをいかに抑えられるか、見極めが重要です。

アパートやマンションの容積率や建ぺい率についても、前面道路の幅、一面だけ面しているのか、角地で二面に面しているのか等によって、かなりの違いがでてくることがあります。
設置する道路が広いほど、高度制限や建ぺい率はゆるやかになります。
角地の場合も、条件がゆるやかになる傾向があります。

建築基準法で定められた容積率、あるいは建ぺい率を最大限に活用して建てる方向で進めるのがお勧めです。
特にアパート、マンションの需要が多い地域では効率的な経営が期待できます。
所有している土地を活かしきる可能性が高くなります。

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また、既存の市街地であれば、宅地造成、上下水道、延期、ガス等の基盤整備が整っている場合がほとんどですので、土地にアパートやマンションを建てることに集中できます。
コスト面でも、基盤整備の必要がなくなれば、きわめて良い条件と言えるでしょう

土地の活用にお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

ターゲットを絞る入居者募集

アパート、マンションを経営するにあたって、悩むことは多々ありますが、その中の一つは空室のリスクです。

 

空室のリスクを避けるためには、物件に競争力をつけることが大切です。

しかし、どのように競争力をつければよいのか、それが問題です。

 

家賃を下げるのが一番簡単かもしれません。

その場の一時的な金銭的負担、日数的負担が少ない方法ではあります。

広い層にアピールすることもできます。

 

しかし、安易にこの方法に頼るのは決して得策ではないといえるでしょう。

長期的な金銭的負担が増えることにつながる可能性があります。

既存の入居者に不平不満がでることになります。

また、その地域に値下げ競争が起こるなど、結局はさらなる負担が増えることにもなりかねません。

 

そこで、空室のリスクを減らす方法の一つとして、絶対数は少なくても確実なニーズを狙うという方法があります。

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例えば、ペットです。

昨今のペットブームにより、多くなりましたが、まだまだ余地はあります。

「ペット可」にするだけで、家賃のアップが見込めます。

ペットを飼うための設備などを工夫し、ペット対応物件にすれば、さらに費用対効果が出てくるのではないでしょうか。

入口にペットの足洗い場、ペットのリード用フック、ペット使用の壁紙や床を設けるなど、いろいろな対応方法があります。

 

また、立地条件によっては、楽器演奏可能な物件を考えることもできます。

音大近くなら、防音のしっかりした部屋、楽器を出し入れしやすい間口を設けたマンション、これだけでも他との差別化を図ることができるかもしれません。

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最近では、自転車も流行っていますので、自転車を室内にまで持って入れるような物件にすることもできます。

エレベーターを広くする、室内に自転車を置くスペースや、壁に立てかられるような装置を取り付けるなどが可能ではないでしょうか。

 

このように、家賃を下げる前に、確実なニーズを狙い、逆に家賃を上げられるような物件を考えてみることも一つの方法です。

 

賃貸経営にお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

注意が必要!坪単価

坪単価という言葉を耳にしたことがある人は多いのではないでしょうか。
家屋の購入に際して、この建物は安い、高いと判断するとき、坪単価で比較することも多いでしょう。

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それでは、この「坪単価」とはどのように計算されるのでしょうか。

坪単価は、家を建てる際の一坪当たりの建築費用のことで、建物の本体価格を延床面積で割ったものです。

坪単価 = 建築費用 ÷ 延床面積

延床面積というのは、建物の床面積の合計です。
延床面積については、また後のブログで詳しく説明します。

例えば、建築費用が1000万円、延床面積が20坪であれば、坪単価は、50万円ということになります。

50万円 = 1000万円 ÷ 20坪

ですので、同じ土地面積でも、坪単価は変わります。
建物によって、建築費も延床面積も変わるからです。
屋根の形状が複雑だったり、特殊な壁材を使ったりすると建築費が上がり、坪単価も上がります。
また、吹き抜けなどがある建物は、延床面積が小さくなりますので、坪単価も変動します。

さらに、水回りなどの設備は、大きな建物でも小さな建物でも、最低限必要です。
トイレなどは、小さな家でも必ずあるべきものですし、必要な面積もほぼ決まっています。
家が小さいほど、必要な面積の割合が大きくなりますので、坪単価も上がって見えてしまします。

このように、坪単価のみで判断するには注意が必要です。

いろいろ比較して、一番坪単価が安いところがあったとしても、なぜその金額になっているのかを知ることが重要なのです。

坪単価は、建築費用を延床面積で割っていますので、この建築費用に何が含まれ、何が含まれていないかを見ることもポイントになります。

建築費用と言っても、建物の本体工事費の他に、別途工事費、諸経費がかかります。
この本体工事費のみを建築費用としていることもあれば、別途工事費や諸経費まで含めて建築費用としてこともあります。

別途工事費などは、照明器具、エアコン、備え付けの家具など、どの程度まで含まれるのかによって、建築費用はさらに大きく変わります。

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家屋のご購入についてお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご相談ください。

こんなにある!建物の面積の種類

「法定床面積」、「専有面積」、「施工面積」の違いをご存知でしょうか・

建築の際にかかる費用は、いわゆる坪単価で比較することが多いと思います。
先のブログで書いたように、坪単価とは、建築費用を延床面積で割った数字を指します。
しかし、この坪単価、建築費用に含まる経費、必要最低限の設備の割合など、見るべき点が多々あり、坪単価のみで比較するには注意が必要な数字なのです。

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さらに、この坪単価を算出する際、どの面積をベースにしたかによっても大きく変わることがあります。

「法廷床面積」は、建築基準法で定められた床面積です。
法律で定められる建ぺい率や容積率の算定にも必要な数字です。
固定資産税の算出にも使用されます。
基本的に、各階の床面積を合計した面積です。
ただし、駐車場については全床面積の合計の1/5未満、地下室部分については全床面積の合計の1/3未満であれば床面積に含めないなど、緩和措置が取られています。

「専有面積」は、賃貸や売買の際の部屋の中の面積の合計です。
マンションのエントランスやエレベーターホール、廊下などの共有部分は含まれません。
バルコニーの面積は、場合によって判断されていることが多いようです。

「施工面積」は、建築した面積の総計です。
延床面積、総省面積などと呼ばれます。
また、場合によっては、バルコニーを含める/含めない、地下室を含める/含めないなどあいまいになっている部分もあります。

坪単価で比較する際、法定床面積で算出された数字なのか、施工面積で算出された数字なのか、注意が必要です。
そのためにも、建物の面積を表す数字について知ってみてはいかがでしょうか。

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家屋のご購入をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

第三の不動産

戸建て住宅といった一般の不動産は、土地と建物という独立した2つの不動産ということになっています。
しかし、マンションは、「専有部分」といわれる単独で所有している部分が建物の一部にあります。
また、「共有部分」といわれる共有の状態にある部分が敷地や建物の一部にあります。

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専有部分は、建物の区分所有等に関する法律により「独立して住居等の建物としての用途に供することのできる、一棟の建物に構造上区分された部分」と定義されている。

マンションは、当然ながら、専有部分だけでは成り立たず、敷地や専有部分に達するためのエントランスや廊下といった共有部分が付随しています。
つまり、マンションの価値や価格は、土地と建物の両方を含む専有部分により見ることになります。
土地と建物が別々の価値を持つ戸建て住宅とは見方に違いがあります。

マンションの販売広告を見ると、土地の価値に大きな影響を与える道路付けや地形等の資料だけでなく、土地の面積すら明示されていないことがあります。
そのかわり、専有部分の面積、間取り、窓の向き、築年数などが明示されています。
購入者側の関心は、専有部分に集中しているのです。

土地の場合では坪単価が価格の目安になりますが、マンションの場合では専有面積の1坪あたりの価格が判断基準になります。

つまり、マンションは土地・建物といった不動産とは異なり、第三の不動産といえるわけです。
分譲後のマンションも、一般の土地や建物、建築費等ともちろん関係はありますが、土地・建物と分離して考えた場合のように必ずしも連動しているわけではありません。

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この第三の不動産であるマンションは、独自の市場価値を形成しています。

マンションの市場価値に関してお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルにご相談ください。

建築物の工法

アパートとマンションには、木造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造などの材質の違いあります。
前回のブログで材質の違いについて確認できたら、次はそれぞれの工法の違いについて確認してみましょう。

木造には、「在来工法(軸組工法)」と「ツーバイフォー(枠組壁工法)」と呼ばれる工法があります。

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在来工法は、柱や梁を組んで構造体とする工法です。
ツーバイフォーは、壁、床、天井などのパネル面を組んで構造体とする工法です。

在来工法の長所は、柱と梁が主体ですので、間取りが自由にとれます。
つまり、デザインの自由度が高いと言えるでしょう。

ツーバイフォーの長所は、壁、床、天井などの面からなる立方体を構成していきますので、強度が高くなる点が挙げられます。
地震に強いと言えるでしょう。

最近では、在来工法でも、強度を高めるため、ツーバイフォーの「面」を使う特長を取り入れ、パネルを利用するケースも考えられるようになりました。
ただし、このケースでは、ツーバイフォーの短所ともいえる特長、間取りの自由が低くなる点も含まれてしまいます。

鉄骨造では、「軽量鉄骨ブレーズ工法」と「重要鉄骨ラーメン工法」が主な工法です。
どちらの工法も木造の従来工法と同じように、柱と梁で構成されています。
軽量鉄骨ブレーズ工法は、建築コストを下げられるよう規格化された部材が使用されます。
サイズが決まっているような小さな間取りの部屋を作るのには適していますが、決まった間取りばかりになってしまう可能性があります。
大きな部屋を作るのには向いていないといえるでしょう。
重量鉄骨ラーメン工法は、柱梁を寿重量鉄骨で構成します。
間取りプランに自由度が増します。

鉄筋コンクリート造には、「ラーメン工法」と「壁式工法」があります。
木造の「在来工法」と「ツーバイ―フォー」の構造のイメージと似ています。
ラーメン工法の場合は、広い間取りや吹き抜けを作ることができます。
ただ、部屋の中に柱や梁が出てきていしまいます。
壁式工法は、ツーバイフォーと同様に、高層の建物には向いていないと言えます。
柱や梁が出てくることがないので、すっきりします。

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このように、材質、工法には違いがありますので、建てる際にはぜひ検討、相談してください。

アパート、マンションのご購入をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルにご相談ください。

建築物の種類

アパートとマンションの違いをご存知でしょうか。
意外とあいまいになっていることが多いですね。

一般に木造や軽量鉄骨で作られた低い建物、おおむね2階建て程度の建物は、アパートと言われることが多く、鉄筋コンクリートや重量鉄骨で作られた高い建物はマンションと言われることが多いのではないでしょうか。

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このように、主に建築の材質の違いで、アパートとマンションを区別することが多いので、建築材質について詳しく見てみましょう。

木造は、文字通り、柱や梁などの建物の構造をなす部分に木材が使われています。
木造の法定耐用年数は、22年です。
「法定耐用年数」とは、その年数を過ぎたら建物として使えなくなるという意味ではありません。
食べ物の賞味期限に感覚的に近く、資産として価値がなくなると判断する目安といった意味合いです。

木造建築の長所ともいえるべき点は、建築コストが比較的安価に抑えられることです。
つまり、減価償却期間が短くなりますので、キャッシュフローが良くなりやすいのです。
短所ともいえるべき点は、銀行などから借り入れを行う再、評価が低くなりがちな点です。
そのため、計算以上に自己資金を投入したら、別の担保を探さなくてはならない可能性が高まります。
防音性なども低くなることがありますので、家賃設定が高くできないことも考えられます。

鉄筋コンクリート造(RC造とも呼ばれます)は、建物の構造の主体が鉄筋とコンクリートが使用されています。
頑丈な構造であると言えるでしょう。
法定耐用年数は47年と、木造の倍以上の年数になります。
RC造の場合、長所といえる点は、銀行の評価が高くなることが多く、耐震性、耐火性などで安心感が得られやすい点です。
つまり、入居者にとって魅力的で、家賃は高めに設定できる可能性があります。
短所といえる点は、建築コストが高いことです。
また、法定耐用年数が長いということは、毎年の減価償却費が低くなり、キャッシュフローが良くなくなるかもしれない点です。

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鉄骨造には、軽量鉄骨造と重量鉄骨造があります。
木造と鉄筋コンクリート造の中間ぐらいの長所、短所が挙げられます。
地震や火事にも比較的強いといえるでしょう。
耐用年数は、鉄骨にもよるのですが、軽量鉄骨で最長34年、重量鉄骨で最長44年です。

このように、建物には材質の種類があり、それぞれに長所、短所があります。
経営を考えるアパートやマンションにどのような材質が適切なのかは、それぞれの長所、短所を考えた上で決定していくのが望ましいでしょう。

アパート、マンションのご購入をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

経費として考えるリフォーム

アパートやマンションを経営していると必ずといっていいほど直面するリフォームの問題。
どこをリフォームするか、どのようにリフォームするか、どのくらいリフォームするか、考えなければならない点は多々あります。

今回は、経費にできるリフォームと経費にできないリフォームがあることについて書いてみたいと思います。

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リフォームには、経費になるか、資産になるかの2つがあります。
・経費として一括計上できるリフォーム
・資産計上して減価償却していかなければならないリフォーム
があります。

この2つはどう判断したらいいのでしょうか。
どう違うのかは、実は法令で定められているのです。

まずは、単純にかかった費用から考えられます。
費用が20万円未満、もしくはリフォームする周期が3年以内なら修繕費になります。
修繕費というのは、資産ではなく、原状回復とみなせる費用です。

経費にすると、節税に繋がりやすくなります。
そして、金額が小さい方が経費に計上しやすくなります。

原則として10万円以上の備品は資産となり、耐用年数にしたがって減価償却する必要がありますが、不動産運営の場合は金額が大きくなることが多いので、20万円未満であれば経費として計上可能なのです。

では、20万円以上かかる場合です。
この場合、「60万円未満、もしくは建物の所得価格の10%以下」であれば、経費にできる可能性があります。

ただし、これには見極めが必要です。
修繕費は、資本になるものにする支出ではありません。
あくまで、修繕、原状回復が名目です。

ですから、畳の部屋をフローリングにする、木製サッシをアルミサッシに取り換える、コンクリート壁をタイルに張り替えるなど、いくら「60万円未満、もしくは建物の所得価格の10%以下」の金額であったとしても、修繕費として経費にあげるのは難しい可能性があります。

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こういった判断は個々の状況による場合が多々あります。

アパート、マンション経営については、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

近隣との境界

土地や建物を購入する場合、近隣との境界を確認したことはありますか。

隣の土地との間には当然のことながら境界があります。
ただし、地面に線が引いてあるわけではなく、目印になるものを設置してあります。
その目印が、「境界標」というものです。
これは、境界の角ごとに、コンクリートや石、木、金属などで作られた杭を打ち込んだものです。

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境界標は、設置の際、境界標に接する権利者すべての合意により、位置を確定させることが原則です。

ただし、土地の所有者が変わったり、何度も工事が行われたりしたため、いつ境界標が設置されたのか、誰が合意したの、わからなくなっているということも十分考えられます。

また、境界標が、長い間確認されていないことによって、もしくは何らかの理由によってずれていることもあります。

土地や建物を購入する際は土地の境界を確認しておくことをお勧めします。

境界標がきちんと設置されている場合でも、越境が起こっていることがあります。
建物を建てた際、屋根や建物の一部がわずかにはみ出している、はみ出してしまった、などという例もあります。

隣家がこちらに出てきているのであれば、こちらが違法というわけではありませんが、新たに建物を建てる場合、建蔽率や容積率に影響してしまったり、越境状態が解消されなければ、新たに建物を建てることができないような状況になることがあります。

境界の問題はトラブルに発展しやすいので、事前によく境界を確認しておくことが大切です。

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アパート、マンション経営については、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。