定期借地権とは

「定期借地権」をご存知でしょうか。

戦前の都市では、土地の所有にこだわらない風潮があり、借地、借家は当たり前だったようです。
ところが、昭和16年の借地法借家法の改正により、賃貸借の関係が大きく変化しました。
特に借地は、契約期間が満了しても、土地価格のおよそ50%以上もの金額を支払わなければ、土地を返してもらえないケースさえ出てきました。
また、正当事由制度が追加され、契約満了時に建物がある場合は、正当な事由なく契約更新を拒むことができなくなったのです。
さらに、正当な事由なく更新に応じない場合は、従来の契約内容のままで更新しなければならなくなりました。
借地の上に借家があることが一般的で、借家を保護するという時代背景があったようです。

796dee8570d1efd75d548f3580cd23e0_m

このような従来の借地制度には、下記のような問題点がありました。

1. 土地が返還されない
契約更新が続くことによって、半永久的に土地が戻ってこないという問題です。

2. 借地人の方に利益が流れやすい
土地の返還を求めると、立ち退き料が必要になる場合が多く、半永久的に契約が継続してしまいます。地価の上昇により、土地の値上がり益は、ほぼ借地人の方へ流れてしまうことになります。

3. 地価の上昇に見合う地代が得にくい
戦後の高度経済成長で、地価が急上昇したにもかかわらず、それに見合うだけの収入が得られるなくなるケースが増えました。
地主が地代の増額を要求しても、借地人は借地人が相当と考える地代を供託します。
時代背景もあって、実際には、地主からの増額請求は認められにくくなったのです。

このような状況を踏まえ、借地法・借家法の抜本的な見直しが行われ、平成4年8月に施行されました。
定期借地権は、この「借地借家法」より誕生したのです。
次のブログで、この「定期借地権」を詳しく考えてみたいと思います。

借地・借家について、ぜひ一度エーアンドシーキャピタルにご相談ください。

a2753d1ced117d10c4c2e92389305424_m

空地の活用法

空き地の管理でお困りの方はいらっしゃいませんか。
土地を未利用のまま放置しておくと、維持や管理に費用がかかり、毎年の固定資産税も負担になります。
今回は、空き地のいろいろな活用法について考えてみたいと思います。

eb72afd7d65fba8fe35c3c77bb8432ea_m

空き地には、意外にもいろいろな活用法があるのです。

主なものに、
1. アパート、もしくはマンションを建てる
空き地にアパートやマンションを建てて、賃貸に出すという方法です。
毎月家賃の家賃で、長期的に安定収入を得る可能性が高くなります。

2. 等価交換でアパート、もしくはマンションを建てる
土地の上にマンション等を建て、マンションの部屋を取得する方法です。
等価交換とは、土地と土地の価値に見合うマンションの一部を交換するという方法です。

3. 土地を貸す
一般的には、有料駐車場にして貸す方法です。他に、資材置き場などとして業者に貸すということも考えられます。
短期的な契約が多いため、次の借り手を探すのが大変かもしれません。

4. 定期借地権で土地を貸す
定期借地権とは、期間を定めて土地を貸し、期限がきたら貸し手は契約を終了できる権利です。契約期間内は、地代としての収入が見込めます。
期間が終われば土地を返してもらうことができますし、次の契約者を探さなくてはならないことは、上記の「3.土地を貸す」と同じですが、期間が定められていますので、計画はたてやすいかもしれません。

5. 土地を売る
いっそのこと、土地を売ってしまうという方法です。現金は手にできますが、土地を永久に手放すことになります。

6. 駐車場にする
空き地を駐車場にして、貸すという方法です。アパートやマンションを建てるよりも低コストなため、リスクが低く、定期的な収入が見込みやすいとも考えられます。

7. 事業を行う
土地に店舗を建てて、自ら商売を行う方法です。小売りや飲食店などを営みます。
もちろん商売の知識や経験が必要になる場面が多くありますので、簡単に実行に移せる方法ではないかもしれません。

以上のような活用方法が考えられます。

bf38ef2db0f47a933ec7a3f119f8e0bd_m

中でも、
1.アパート、もしくはマンションを建てる
4.定期借地権で土地を貸す
6.駐車場にする
この3つが現実的な方法ではないでしょうか。

空き地の管理について、さらにお知りになりたい方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

ペットマンション

昨今のペットブームについて、知らない方はおられないでしょう。
ペット可といわれるマンションも増えてきています。
ところが、それに反して、まだまだペットと暮らせるマンションを見つけられないという人も多いようです。

もし、あなたが空室にお悩みのマンションオーナーであれば、思い切って、ペットの入居を認めてみるというのも一つの手ではあります。
もちろん、住民の方の理解を得られなければなりませんし、なかなか踏み切れないかもしれません。
ただ、比較的家賃が高く設定できるので、空室でお悩みの場合、考えの一つに入れてもいいかもしれません。

2c26236df2f2b6ec3581e687a43f2b50_m

では、ペットの入居を認めるマンションとはどういったマンションでしょうか。
おおよそ2つのタイプがあります。

1. ペット可マンション
その言葉通り、ペットを飼っても良いというマンションです。
契約で動物の飼育を禁止していない一般的なマンションは、ペット可マンションということになります。
とはいえ、一般的なマンションは契約で動物の飼育を禁止しているところが多いので、これをなくす必要があります。

2. ペット共生型マンション
ペット専用の設備が設けられたマンションです。
ペットと暮らすために特化している物件で、ペットと生活しやすいよう考えられています。
例えば、室内や共有部に、ちょっとしたときにペットをつないでおけるリードフック、ドッグフェンス、ペットくぐり扉、猫棚がセットされていることもあります。
また、ペットに負担がかからないよう、クッション性と滑り度合を工夫した床材や、爪などが引っかかりにくいクロスが使われていたりします。
敷地内にドッグランやトリミングルームが設置されていたり、ペット保険などがついている物件もあります。

156f267bd3058fd1f0e00042f282cfe2_m

こうしたペットと暮らせるマンション、特にペット共生型マンションは、高い家賃を設定できます。
さらに、駅から遠い、商業施設へアクセスしにくいなど、立地条件が悪くても、入居者を募集しやすい利点があります。
空室対策として検討する価値は十分にあるでしょう。

ただ、ペット共生型マンションにするには、それなりの資金が必要になります。また、ペット可マンションにするだけでも、すでに住んでおられる方への配慮が必要になります。
空室対策だけで踏み切るには、いろいろな方向から考えなければなりません。

ペットマンション、空室対策についてお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

不動産屋って何をしているの?

不動産を所有すると、不動産屋との繋がりがとても重要になります。
良い不動産屋を見つけるために、不動産屋の仕事について知ってみませんか。

cd754f787cd3862a740bc0fd539d9950_m

不動産屋には、主に「仲介」と「分譲」という業務があります。

仲介
仲介とは、売り手を買い手の仲立ちの業務です。
賃貸の仲介と売買の仲介があり、それに付随する管理業務があります。
この仲介の業務には以下が含まれます。

・賃貸の仲介
アパートやマンションの賃貸を仲介する業務です。空き室を紹介します。
不動産屋の業務の中でも比較的動きの多い仕事です。

・売買の仲介
中古住宅や土地の売買を仲介する業務です。
中古住宅や土地を売りたい人に対しいて、買い手を見つける仕事です。
この売買の仲介には、以下のような契約方法があります。
1.専属専任媒介契約
「媒介」とは「仲介」のことです。売り手から依頼を受けた不動産屋だけが買い手を見つけることができる契約です。
売り手自ら、買い手を見つけてきたとしても、契約した不動産屋が仲介することになります。
2. 専任媒介契約
専属専任媒介契約と違い、売り手が買い手を見つけて、直接買い手と売取引することが許されます。
3. 一般媒介契約
複数の不動産屋に依頼する場合の契約です。取引のある不動産屋が複数あり、また自らも買い手を探せるときは、この契約を結びます。

・管理
管理業務は仲介業務ではなく、仲介に付随する業務です。
大家さんのかわりに、家賃の徴収をしたり、クレームなどの対応をします。

などが仲介の業務です。

d6fca72883ecd0679a15893cfc170022_m

そして、分譲の業務は以下のようになります。

分譲
区分して、物件を売る仕事です。
土地分譲、建売分譲、マンション分譲などがあります。

・土地分譲
土地分譲は、土地を買い取り、区分して、またそれを販売することです。

・建売分譲
分譲地を取得し、そこに建物を建てて売ることです。
建物は、住宅メーカーなどに委託することが多いようです。

・マンション分譲
マンション用地を取得し、そこにマンションを建てて売ることです。
マンションは、ゼネコンと言われる総合建設業に委託することが多いようです。

これらが、分譲の業務に入ります。

これ以外に、賃貸マンションを建設することもあります。
土地を取得し、当該不動産屋所有のマンションを建設し、入居者を募り家賃を徴収します。

不動産屋には、このような業務があります。
物件を所有の方は、良いパートナーとなる不動産屋を見つけることが大切です。

不動産屋パートナーをお探しの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

金食い虫の空き家

空き家は、地域・自治体に悪影響を及ぼしかねないことを前回までのブログで見てきました。
それだけでなく、実は、空き家は誰も住んでいなくてもお金がかかります。
空き家は、自分の周りにだけでなく、自分自身にも負担になってしまうかもしれません。

「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、迷惑な空き家とみなされないためには、最低限の維持・管理が必要です。

0c486ea3563a953e3137794604c6fc89_m

住まない家は、傷んでいきます。まして、築年数の古い家は、なおさら手がかかります。
最近の急激な気候の変化なども、老朽化を加速させる要因です。

人が住まない家の室内は締め切ったままになり、熱や湿気により木製部分が痛みます。シロアリなどの害虫なども繁殖しやすくなり、食い荒らされていきます。
水回りも、使い続けないことで、排水管内の水が乾き、臭気が上がってくるようになります。

屋根や外壁は、天気の良いときは紫外線や砂埃などに、天気が悪ければ雨や風などにさられます。それらは、屋根や外壁を傷つけるだけでなく、室内にも入り込んで、カビや微生物を発生させ、室内をもぼろぼろにしていくのです。

また、見回りのため、電気や水道の契約を継続すれば、毎月の基本料金はもとより使用料もかかります。外壁の補修、庭木の剪定などの維持管理にもお金がかかります。

さらに税金です。
まずは、固定資産税を支払う必要があります。
固定資産税は、毎年1月1日現在として、所有している土地や家屋に課されます。
これには、軽減措置があり、建物のある土地の200㎡以下の部分については、評価額の1/6が課税標準額となるなどの住宅用地特例があります。
「空家等対策の推進に関する特別措置法」において、「特定空家等」とみなさなれなければ、この特例により軽減措置がとられます。

それから、都市計画税が課税されることもあります。
都市計画法による市街化区域とされる土地や家について課される税金です。
こちらにも住宅用地特例があり、最大で1/3まで軽減されることがあります。

いずれの税金も軽減措置があるとはいえ、支払うことにかわりありません。

人の住まない家は、どんどん傷みます。つまり、建物の評価額がどんどん下がっていくということです。
維持管理にお金がかかるからと放置しておけば、建物の評価額が低くなり、場合によっては土地値しかつかなくなることこともあります。
そうなると、建物を壊して更地にせざるをえないケースも生じます。
更地にするにもお金はかかりますし、固定資産税の特例を受けられないことも考えなければなりません。

b2e61d75735652ed7256af7f2345c341_m

このように空き家には、費用がかさみます。
空き家の管理にお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルご相談ください。

空き家問題④

平成26年、空き家の増加問題を解消するために、地域や自治体に迷惑をかけるような空き家について、法的措置を講じられるよう「空家等対策の推進に関する特別措置法」が制定されました。

その中で、特に対策が必要な空き家に対して「特定空家等」として、市町村が認定できるようになりました。

1.倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
2.著しく衛生上有害となるおそれのある状態
3.適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
4.その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
にある空き家

がその要件です。

3d88d385a011c68dba71941b3b294dc1_m

「特定空家等」とみなされると、下記のような措置が取られます。

助言
最初に行われるのは、除却(解体)、修繕、立木竹の伐採等の助言です。
道路にはみ出しているような樹木の剪定をするなど、適正な管理が求められます。

指導
助言に従わず、改善が必要な段階になれば、次に指導が入ります。
近隣住民からの苦情が多くなってきているのかもしれません。

勧告
助言や指導を受けても改善されなければ、一定の猶予期限を与えられ改善するように勧告が行われます。
気を付けなければならいのは、その間に空き家の保全が行われず、年をまたぐと、住宅用地特例の対象から除外され、固定資産税の額が高くなるということです。

命令
勧告にも従わず、対応がない場合は、改善命令が出されます。
50万円以下の過料が課せられることがあります。

行政代執行
さらに、市区町村長の判断により、持ち主に代わって空き家を強制撤去、つまり行政代執行などの強硬手段が講じられることもあります。

こうした一連の強硬手段は平成27年5月より開始されました。
親の家を引き継ぐことになったあと、家をどうするのか、相続税をどうするのか、考えるだけでも大変です。
売りに出すことを決意しても、売却までに1年以上かかることも少なくありません。
住まない家は、早めにどう対処するのかを考えていくことが必要だと言えそうです。

c5c538ad9d2f1f51dd009fe79b3a58fc_m

空き家の管理にお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご相談ください。

空き家問題③

空き家の増加が問題になっていますが、管理されていないということがそもそもの問題であるようです。

平成27年に公布された「空家等対策の推進に関する特別措置法」は、
「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等」
に関する施策を総合的かつ計画的に推進し、公共の福祉の増進と地域の振興に寄与することを目的として制定されました。

15607342280487c0bdb19c1673cd3283_m

管理されていない空き家が地域や自治体に悪影響を及ぼさないようにするための法令であると言えそうです。
どんな悪影響が考えられるでしょうか。
具体的に見ていきましょう。

保全上の問題
管理されていない家は老朽化により倒壊などの恐れがあります。特に昭和56年以前の耐震基準で建てられた家は、現在の基準よりも揺れにも弱く、すでに老朽化しているため、さらに危険です。放置すれば、その危険度は増すばかりです。

衛生上の問題
人が手を入れなくなった室内はゴミやホコリ、カビなどにより、黴菌の温床となる可能性があります。また、害虫、害獣などの繁殖の場となりかねません。

景観上の問題
美しかった庭も、人の手から離れると見苦しい外観になります。それでだけではなく、樹木や雑草が成長、繁殖し、隣家の敷地に枝葉が入り込んだり、通行の邪魔になったりします。

保安上の問題
雨風がしのげるだけでなく、家財道具が残されていたりすると、不審者にとっては居心地のいい場所になってしまうかもしれません。無人で薄暗い場所は、放火などの犯罪を誘発することも考えられます。また、小さな子供が入り込んでしまうことも考えられます。

421f4b88ddcd0894d3b6a57d9a4c4deb_m

このように、空き家を放置することは、想像以上に地域や自治体に迷惑をかけることにもなりかねません。
十分な管理が必要です。

先の「空家等対策の推進に関する特別措置法」は、こうした状況を回避するために制定されました。
主に市町村が、対策が必要な空き家を選別し、所有者に適切な管理をするよう促すため、情報の提供や助言、その他必要な援助を行います。
特に対策が必要な空き家は、「特定空家等」と判断されます。

「特定空家等」と判断されるとどうなるのでしょうか。
次回ブログで書いてみたいと思います。

空き家の管理にお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご相談ください。

空き家問題②

国民的問題と言えそうな空き家の増加ですが、そもそも空き家とはなんでしょうか。

0ad6c054ddb2645045f76440f7d9a158_m

平成27年に公布された「空家等対策の推進に関する特別措置法」には、
「「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地(立木その他の土地に定着する物を含む。)をいう。」
と定義されています。
さらに、
「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」
の空き家を「特定空家等」としています。

総務省・国土交通省告示第1号「平成 27 年2月 26 日付け総務省・国土交通省告示第1号」には、
「「居住その他の使用がなされていないこと」とは、人の日常生活が営まれていない、営業が行われていないなど -中略- 建築物等の用途、建築物等への人の出入りの有無、電気・ガス・水道の使用状況及びそれらが使用可能な状態にあるか否か、建築物等及びその敷地の登記記録並びに建築物等の所有者等の住民票の内容、建築物等の適切な管理が行われているか否か、建築物等の所有者等によるその利用実績についての主張等から客観的に判断することが望ましい。」
と説明がされ、
「「居住その他の使用がなされていない」ことが「常態である」とは、建築物等が長期間にわたって使用されていない状態をいい、例えば概ね年間を通して建築物等の使用実績がないことは1つの基準となると考えられる。」
とあります。1年間使用した客観的な形跡、実績がない建物を空き家としているのです。

また、空き家には、次の4つの種類があります。
1.二次的住宅(常時住んでいないが使っている家)
2.賃貸用住宅(貸賃貸に出されている家)
3.売却用住宅(売りに出されている家)
4.その他(誰も住んでいない家)

1.は別荘など、常に人がいるわけではないが、管理されている家です。
2~3.は次に住む人のために管理されている家です。
問題は4.です。誰も住んでいないために管理されていないことがあります。
つまり、使用した客観的な形跡、実績がない建物になります。
これが空き家問題の核ともいえる部分です。

管理されていない空き家がどのような悪影響を及ぼすのか、次のブログで考えてみたいと思います。

06aa6f97e7ce1b020aa05ce5efa42b69_m

空き家の管理にお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご相談ください。

空き家問題

総務省統計局が5年ごとに行っている「平成25年住宅・土地統計調査」によると、
「空き家についてその推移をみると,昭和33年 には36万戸となっていたが,その後一 貫して増加を続け,平成25年には820 万戸となっている。また,空き家率(総住宅数に占める空き家の割合)は,平 成10年に初めて1割を超えて11.5%と なり,平成25年には13.5%と,20年に比 べ0.4ポイント上昇し,過去最高となっている。」
とあります。

11a63dd43009c07f5a637172387b1a67_m

また、一方で、
「住宅を所有の関係別にみると,持ち家が3224 万戸で,住宅全体に占める割合(持ち家住宅 率)は61.9%となっており,平成20年と比べ ると,192万戸(6.3%)増加している。」
とあり、空き家が増えているのに、持ち家の割合も増えているのです。

日本の人口は減少していますが、それだけが空き家増加の原因ではなさそうです。
人口は減少しているのに、世帯数は増加しています。
1世帯あたりの人数が減っているのです。
1世帯の人数が少ないということは、親世帯、同居世帯から独立していると考えられます。

そして、日本では新築物件が根強く人気です。
小さいころから住んでいた家から出て自分の家を持つとき、中古で探す人は少ないようです。
新築物件の供給が大きく中古物件の需要が小さいのが、空き家増加の一因とも考えられます。

また、固定資産税の減免措置も空き家の増加に拍車をかけているのかもしれません。
土地に家屋がたっているだけで、固定資産税が6分の1になる制度があります。
もちろんいろいろな要件を満たす必要はありますが、たとえ空き家になったとしても、家屋を残しておくことで、税金対策になるかもしれないのです。

こういった空き家が増加していく状況への対策として、平成27年「空家等対策の推進に関する特別措置法」が公布されました。
もはや空き家増加は、国民的問題と言えるでしょう。

bee4b4e88713d052e5c9578ed584fdeb_m

あなたの周りに空き家、もしくは空き家になりそうな物件はありませんか。
空き家を上手に管理するには、どうしたらいいのでしょうか。

空き家の管理について個別にご相談のある方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

ワンルームマンションへの投資

ワンルームマンションへの投資をお考えの方はいらっしゃるでしょうか。
ここでは、ワンルームマンションへの投資のメリット・デメリットについて、考えてみたいと思います。

3ef4c09ed9018e191234d7e3e4facf7a_m

まずは、ワンルームマンションに投資する際の主なメリットについて見てみましょう。

(1)投資をはじめやすい

ワンルームマンションへの投資といっても、その金額には、地域差や物件の築年数によりもちろん差があります。
ただ、サラリーマンでも手の届く範囲の物件も多数あります。
他の投資と比べて、はじめやすいと言えるでしょう。
不動産投資には借入金や、空室などの不安がつきものですが、初期投資の金額が少ないということは、その不安を軽減させてくれます。

(2)換金しやすい

ワンルームマンションは投資金額が少ないことから、投資家向けや居住者向けの需要が比較的多くあります。
つまり、早く現金を手にできる可能性が高いのです。
初期の投資金額が大きい場合、購入対象者は少なくなります。
現金を手にするまでに時間がかかるケースも多いということになります。

(3)賃貸管理しやすい

ワンルームマンションには、すでに管理会社が入っていることが少なくありません。
家賃の回収や物件の修理、入居者への対応などすべてプロに任せることができます。
自らが考え動く必要が少なくなるのです。
特に不動産投資初心者の場合これはとても心強いはずです。

240766d7c7eed62f6e1a68b272087fa0_m

それでは、次は、ワンルームマンションに投資する際のデメリットです。

(1)利益率が少ない

これは、投資金額が少ないことと関係しています。
建物構造や立地など条件によってもちろん変わりますが、他の投資に比べるとやはり利回りが少なく感じることでしょう。
ローリスク、ローリターンと言えます。

(2)土地の割合が少ない

ワンルームですので、当然のことながら、物件の資産価値に占める土地の割合が少なくなります。
資産の大部分を、建物が占めることになるのです。
そして、建物の価値は経年により低下します。
長期間賃貸経営をすればするほど、資産価値がどんどん下がっていきます。
そのため、ワンルームマンション投資の場合は、いつ手放すかがカギとなります。

(3)家賃収入が安定しにくい

ワンルームですので、入居者がいなくなれば、収入もなくなります。
空室の発生は賃貸収入「0」ということに直結します。
複数の物件を所有して空室のリスクを分散したり、集客力がある仲介業者と良好な関係を築き、常に空室への対策を怠らないことが必要になります。

ワンルームマンションの投資には、このようなメリット・デメリットがあります。
お悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご相談ください。