住宅が過剰!?③

最近、日本は「住宅過剰社会」であると言われています。
すでに世帯数以上に住宅があり飽和状態になっているのです。
人口が減少傾向にあるにもかかわらず、新築住宅が建て続けられ、空き家が増加しているというのが現状です。

なぜ、人口が減少している中で、新築住宅が次々と建てられていくのでしょうか。

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住宅は、土地取得費や建設費といった初期投資が高額になりがちです。
しかし、比較的短期間で回収できる可能性が高いのです。
つまり事業性が高いと言えます。

さらに、住宅は引き渡した後は、維持管理にかかる費用は購入した側、所有した側に移ります。
その後のメンテナンスを依頼されたとしても別料金になります。
引き渡し後を考えても、やはり事業性が高いと言えるのです。

住宅を購入する側にとっても、住宅は「資産」の一つとなる場合が多いと言えます。
賃貸住宅に住み、何年も毎月の賃料を支払ったとしても、引っ越しなどで契約を解除してしまうと、住宅や土地は自分の所有にはなりません。

また、購入時のローンで税金の優遇措置を受けることもできますので、住宅を購入することが有利であると考えられがちではないでしょうか。

新築住宅ではなく、中古住宅を購入するという選択肢もあります。
しかし、日本の中古住宅の流通シェアは、アメリカ、イギリス、フランスに比べかなり低い数値と言えます。

既存住宅流通シェアの国際比較

新設住宅着工戸数(千戸) 設住宅着工戸数(千戸) 既存取引/ 全体(既存+新設)取引(%)
日本(2013年) 980 169 14.7
米国(2010年) 587 4,908 89.3
英国(2012年) 127 932 88.0
フランス(2013年) 332 719 68.4

(国土交通省「平成29年度 住宅経済関連データ」より)

また、そのままの状態で売ることのできる中古住宅はそう多くはありません。
市場性が少ないのです。
中古住宅にはすでに人が住んでいない物件も多々あり、質を確認できる手段が少ないためとも言えます。

このような中古住宅事情が、さらに流通を難しくし、市場を成熟させにくくするのです。

お住まいを探しておられ方、お引越しをお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご相談ください。

住宅が過剰!?②

最近、日本は「住宅過剰社会」であると言われています。
すでに世帯数以上に住宅があり飽和状態になっているのです。

にもかかわらず、住宅をお探しの方、お引っ越しを考えている方にとって、すぐに優良な住宅物件を見つけられるという状況ではなさそうです。

まずは、「住宅過剰社会」と言われるようなになった事情や背景を見てみましょう。

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戦後から高度経済成長期には、住宅の数が不足していたため、積極的に住宅が建てられていきました。
国の政策としてもそのような方向で推し進められていたようです。
その結果、1973年代になると、住宅総数は世帯総数を上回るようになってきました。

住宅の数が増加している要因の一つとして、解体される戸数よりも新築される戸数の方が多いからであろうと言えます。
古い住宅は徐々に住む人がいなくなり、放置される傾向にあります。

新築住宅の着工戸数は、高度成長期に比べて減少してはいますが、人口が減少し始めた2010年代にも増加している年もあるのです。

2010年  総人口 128,057(千人)    新築着工総戸数 819 (千戸)
2011年  総人口 127,834(千人)    新築着工総戸数 841 (千戸)
2012年  総人口 127,593(千人)    新築着工総戸数 893 (千戸)
2013年  総人口 127,414(千人)    新築着工総戸数 987 (千戸)
2014年  総人口 127,237(千人)    新築着工総戸数 880 (千戸)
2015年  総人口 127,095(千人)    新築着工総戸数 921 (千戸)

(総務省「日本の統計」・国土交通省「平成29年度 住宅経済関連データ」より)

日本では新築を好む傾向にあるようです。
下記の図によると、日本の人口1,000人当たりの新築住宅着工戸数は、アメリカ、イギリス、フランスと比べると、常に高い割合になっています。

【図】人口千人当たりの新設住宅着工戸数

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(国土交通省「平成29年度 住宅経済関連データ」より)

こういった事情が、「住宅過剰社会」になっているひとつの要因と考えられます。

過剰だからといって、探している条件に合う住宅物件がすぐに見つかるというわけではありません。

お住まいを探しておられ方、お引越しをお考えの方は、ぜひエーアンドエーアンドシーキャピタルまでご相談ください。

住宅が過剰!?

お住まいを探しておられ方、お引越しをお考えの方はいらっしゃるでしょうか。
その中で、なかなか見つからないと感じている方もおられるかと思います。

個々様々な条件があるとはいえ、それにしても、満足できるような住まいが見つからず困っておられるというご相談も多々あります。

昨今、人口増加が停滞している、もしくはむしろ人口が減少していると言われています。

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それなのに、住宅は増えています。
すでに世帯数を超えた住宅があり、空き家が増えているのです。
それなのに、住宅が増築されているとの見方があります。
都市部では高層マンションが、郊外部や地方都市では戸建て住宅の開発が進んでいるというのです。

総務省の「日本の統計2018」によると、平成25年の世帯総数は約5,245万世帯です。
同じく、住宅総数は約6,063万戸です。
平成15年は、世帯総数5,826万世帯、住宅総数5,389万戸です。
比較すると、世帯総数は減少していえるのに、住宅総数は増加していることがよくわかります。

これを見ると、数の上では、住宅の数は十分にあるというどころか、余っているとさえ言えます。

国土交通省の調査によると、平成25年の「新設住宅着工戸数」は、約99万戸です。
同じく、平成15年は約117万戸ですので、減少傾向にあるとはいえます。
しかし、戸数としては世帯数を大幅に上回っているにも拘わらず、新築の住宅がまだまだ建てられているということです。

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次の住宅を探している方にとっては、なかなか見つからないのに、実は過剰かもしれないなんて本当だろうか、と思われるかもしれません。

お住まいを探しておられ方、お引越しをお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご相談ください。

家賃は値上げできるのか⑥

家賃の変更については、借地借家法にも明記されています。
家賃の値上げは可能です。
賃貸借契約書に、更新時の家賃の値上げ率についての特約条項をつけることもできます。
ただし、家賃の値上げには相応の理由が必要になります。

前回までのブログでは、その理由についても考えてみました。
理由は、法律的、常識的にみて妥当でなければならないのです。

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貸主の勝手な都合などでは、いくら賃貸借契約書に明記しても、特約事項をつけても値上げはかなわないと思っていいでしょう。
近隣相場と比較し、不当に低い、高いなどの設定でないものにする必要があります。

ただし、最近では、特約事項の更新時の家賃の値上げ率について、周辺と比較し妥当と考えられる金額を通告することも難しくなってきたようです。

現在では「現状維持」が一番問題が少なくなるとみて、「現状維持」を選択する貸主、借主が多くなっているように感じます。

家賃が高くなると総合的に、引っ越しをした方が安くなると思われ、空室率が高くなる危険性があります。
その地域の需要と供給の関係が貸主にとって利点となる場合、つまり人気のエリアで、1物件に対する競争率の高いアパート、マンションであれば、家賃の値上げに危険性は少なくなります。
しかし、そういった利が得られるエリアや物件でなければ、難しいと言えるでしょう。
あまり貸主の都合ばかりでは、返って家賃の値上げがデメリットとなりかねません。

値上げを納得させるために、内容証明を送ったり、裁判に訴えたりするような方法は、なるべく避けたいものです。
入居者との良好な関係を保ち、話し合いの場をまずは設けてみるのがいいのではないでしょうか。

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マンション、アパート経営でお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

家賃は値上げできるのか⑤

家賃の変更については、借地借家法にも明記されています。
家賃の値上げは可能です。
賃貸借契約書に、更新時の家賃の値上げ率についての特約条項をつけることもできます。

ただし、家賃の値上げには相応の理由が必要になります。
前回までのブログでは、その理由について考えてみました。
理由は、法律的、常識的にみて妥当でなければならないのです。

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では、家賃の変更のタイミングについて考えてみましょう。
昨今、大都市においては、マンション、アパートの家賃は値下がりの傾向にありました。
ですので、長く入居している場合は、値下がりの改定がなければ、近隣の相場と比べて割高な家賃設定になっているかもしれません。

家賃は、相応の理由があれば、値上げもできるかわりに、値下げもできるのです。
しかし、入居して安定していると、あえて他の物件をみたり、相場を調べたりすることが少ないので、割高であることに気づかず、入居当初の家賃のまま借り続けている可能性があります。

借主としては、家賃設定を見直すタイミングは、やはり入居者が退室し新たな入居者を募集するときです。
ただし、相場が下がっている場合、相場を無視した独断で家賃を上げることは難しいでしょう。
借主がいなくなり、空室率が高くなるというデメリットが発生します。
まして、築年数も上がっていきますので、なかなか家賃を上げることができなくなります。

できることは、リフォームなどで、近隣の相場や環境に見合う貸室に整えることです。
その上で適正な家賃を設定しなおし、入居者を募集すると、借主との交渉もいらずスムーズなタイミングと言えるでしょう。

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家賃は値上げできるのか④

家賃の変更については、借地借家法にも明記されています。
家賃の値上げは可能です。
家賃の値上げだけでなく、値下げも当然ながら可能なのです。

近隣の相場を無視した貸主の一方的な都合だけでは、いくら賃貸借契約書に特約条項を付けて明記しても、家賃の値上げは認められないでしょう。
では、アパートやマンションを改修、補修した場合はどうでしょうか。

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借地借家法では、貸主が家賃を値上げすることができる場合の一つとして、土地または建物に関する租税その他の負担の増加により、家賃が不相当になった場合のことを規定しています。
この場合の「租税その他の負担」というのは、マンション、アパートを維持していくための必要経費です。
したがって、改修や補修を行った場合の支出も含まれると思っていいでしょう。

ただし、改修工事をしてそのための支出をしたとしても、それだけでは家賃値上げの理由にはなりません。
その改修工事により、家賃が不相当に低くなっていることが重要です。
近隣の相場と変わらない状態に改修しただけでは、値上げはむずかしいと言えます。

さらに、改修によっては、借主が住みにくい状況を是正したとされ、家賃の変更にならない可能性があります。
今までの貸室の状況が悪ければ、少しぐらいリフォームしたところで当然だと受け止められかねませんし、クレームの対象にもなりやすくなります。

借主の立場に立って状況を見ると、家賃の値上げ以前に考えなければならないこと、しなければならないことが見えてきます。
貸主の勝手な判断や都合だけで、貸主の負担を増やすことは、借主にとっても貸主にとってもいい状況とは言えません。
お互いに意見を聞き合いながら、おさめるところにおさめていくことが大切なのではないでしょうか。

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マンション、アパート経営でお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

家賃は値上げできるのか③

家賃の変更については、借地借家法にも明記されています。
家賃の値上げは可能です。
家賃の値上げだけでなく、値下げも当然ながら可能なのです。

賃貸契約書の特約条項に、更新時に一定比率の家賃の値上げをする旨を明記することができます。
こうすれば、値上げについての交渉に比較的簡単に進むことができます。
しかし、それにしても、近隣相場とそぐわないような不当な値上げができるわけではありません。

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特約条項に、例えば、更新ごとに5%の値上げをすると明記した場合は、借主はこの特約条項に拘束されることになります。

しかし、更新時に30%の値上げをするというような項目を明記した場合は、どうなるでしょうか。
物価の上昇、地価の高騰、いろいろな経済動向から考えても、不当な値上げと受け取られかねません。
このような大きな値上げは、かなりの特別な事情が必要となります。
特約事項が不合理であれば、その特約は無効とされてしまします。

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特約は、更新後の家賃を決めるものであり、借主がこの特約に従わない場合、家賃不払いを理由として、賃貸借契約を解除することもできます。
ただ、このようにその家賃設定が理不尽な場合は解除することはできません。

ですので、貸主だけに都合のいい契約書をつくり、借主が気づかずサインしたとしても、この契約書は成り立ちません。
著しく相場等を無視した値上げは無効となり、法律と常識の範囲で折り合っていくことが必要です。

マンション、アパート経営でお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

家賃は値上げできるのか②

家賃の変更については、借地借家法にも明記されています。
家賃の値上げは可能です。
家賃の値上げだけでなく、値下げも当然ながら可能なのです。

ただし、家賃の変更には、それにはそれ相応の理由が必要となります。
主な理由については、前回のブログをご覧ください。

しかし、いくら相応の理由があるからと言っても、借主に有無を言わさず勝手に変更することは難しいでしょう。
訴訟などにならないよう、契約書に明記し、丁寧に説明する必要があります。

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・値上げの特約条項
賃貸借契約書に、更新時に値上げするなどという項目が入っていれば、まずは話し合いしやすいタイミングがもつことができる可能性が高いでしょう。
とはいえ、近隣の相場の家賃が下がっているような状況では、契約書に明記していても説得力がありません。
あくまで、その時の家賃相場を参考にし、経済情勢を考慮した上で進めてください。

・借主が同意しない場合
賃貸借契約書に、値上げについて明記していたとしても、借主がそれを了解しない場合ももちろんあります。
このような際は、貸主は借主に対して、「一定の比率での値上げに応じない限り、更新しない」といった、条件付き更新拒絶通知というものを出すことができます。
この一定比率の値上げは、不当に低額となった家賃を適正な家賃にするためのものです。
近隣の家賃相場に比べて、不当に割高な家賃を強いたりすることは認められないでしょう。

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そもそも家賃の値上げは、現状の家賃が、近隣の家賃相場よりもきわめて低い場合に可能となります。
貸主だけの都合で可能となるものではありません。

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家賃は値上げできるのか

マンション、アパートを経営する際、一度は直面するであろう状況に、家賃を値上げしたい、もしくは値上げしなければならないような状況があるかと思います。

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物価上昇や、経済情勢の変化など、さまざまな状況が考えられます。
賃貸借契約書には、一般的に、貸主、借主双方の話這いによって、契約期間中でも家賃の変更ができる旨の記載がされています。
これは、借地借家法にも明記されています。

家賃を上げることのできる理由としては、次のようなことが考えられます。

①土地や建物に関わる公租公課、維持管理費の急激な上昇
地価高騰のために、固定資産税が急激に上がった、部屋の設備が壊れて大幅な工事を行ったなどという場合です。
その部屋の家賃が相場と比べて不当に低い場合、値上げが可能です。
ただし、話し合いなどの状況によっては、据え置きと言うことになる可能性もあります。

②土地や建物の価格上昇
地価急騰の際によく見かけられたことですが、家賃は建物の価格の上昇に比例して上昇します。
現在は大きく上昇することがなく、むしろ下降することもありますので、今の土地や建物の価格状況では難しいかもしれません。

③近隣の家賃の上昇
近隣の家賃に比べて、かなり家賃が低い場合に、交渉が可能となります。
借主との話し合いの上で決められることですので、貸主が一方的に決定し通達するだけでは値上げできません。
借主に拒否されないよう、賃貸の仲介業者を通すなどして、借主の意見を聞きながら、焦らずに進めることが大切なのではないでしょうか。

借主にとっては負担になることです。
訴訟などにならないよう、十分に注意することが必要です。

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マンション、アパート経営でお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

減価償却の特例

減価償却とは、建物取得額を毎期一定の方法で経費として配分し、建物取得時の金額からその経費分を減額していく会計手続きのことです。

減価償却には、定額法と定率法という2つの方法があることは、前回のブログでみましたが、次のような場合には、特例を受けることができるかもしれません。

この場合、特例とは、減価償却の割り増しです。

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①都市計画区域のうち、市街化区域または用途区域内に新築された床面積200平方メートル以下で、かつ55平方メートル以上のものである場合。
ただし、その家屋が2つ以上の所帯の為に供される共同家屋すなわちアパートであるときには、各所太陽に供される部分の面積が、いずれも200平方メートル以下で、かつ45平方メートル以上でなければならい。

②新築後に使用されたことがないこと。

③専用の台所、浴室、洗面設備を備えていること。

④取得価額が3.3平方メートルあたり、木造及び簡易耐火構造で75万円以下であること。
耐火構造では80万円以下であること。

以上の要件を満たしている場合は、減価償却の特例を受けられる可能性があります。

この特例を受けたい場合には、確定申告書にその旨を記載し、減価償却費の計算書を添付の上、確定申告の期間に税務署へ提出します。

特例が受けられる家屋を賃貸した日から5年間、減価償却の割り増しが認められる可能性があります。
割増率は、耐用年数などにより変わります。

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要件がわかりにくいですし、どのように計算したら良いのか難しいことも多いのですが、この特例に認められることは、会計上、とても合理的ではないでしょうか。

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