空き家問題から見つめ直す
少子高齢化と言われる現在ですが、それにともなって空き家の問題も色々なところをで歪をおこしています。
空き家問題は2015年の「空家等対策特別措置法」の施行から、さらなる注目を集めています。人工推計から考えると、大凡15年〜20年後には、首都東京圏郊外でも現在の地方のような高齢化が進み、空き家の活用問題は避けては通れないものとなっています。
そこで、今後、持ち家の購入考えられてる方は、不動産投資と同じように、物件の購入する時から、売却するときまでを戦略的に考える必要がありそうです。当然、老後の事や、相続の事も考えると購入する物件が、次にリセール(売却)が可能である事が重要なファクターとなるでしょう。
まず、賢く持ち家をもつためには、現状の空き家問題を理解する必要があります。
将来、空き家で悩まされることがないように、抑えるべきポイントは下記のようなものがあります。
- 立地の問題
利便性がいい土地である事が重要です。 - 建物の耐久性問題
建物が老朽化した時の耐久性や耐震性なども重要となります。 - 土地、建物等の権利問題
建物は自分の所有で、土地は借地であるなどの権利問題が無いことも重要です。 - 接道や面積・間口・向きなどの敷地問題
接道している道路幅や、間口の広さなどのも重要なポイントなります。
他にも空き家になるリスクの要因はありますが、中でも重要な要因は立地の問題といえるのではないでしょうか。一度物件を購入してしまうと、建物の形や向きなどはある程度調整が可能でも、土地の形状を変更する事はできません。
では、具体的に、立地の問題を細分化して考えていましょう。
- 都市部への職住近接希望と既存郊外住宅地とのミスマッチ。
- タワーマンションなどの分譲住宅の供給の拡大。
- 住宅販売デベロッパーにより、都市計画区内非線引きエリア等の選択が進み、時間と費用のかかる既存住宅の整備の遅れ。
住宅地拡散のインフラ整備、維持コストを増大させていまい、厳しくなる事は間違いなさそうです。
今後も活用が難しい空き家が増える事を念頭に、賢く持ち家を選びましょう
空き家問題は色々な補助金等を活用し、空き家の形を上手くかえ賃貸にしたりする方法が、ちょくちょく報道されるようになりました。しかし、補助金も継続性が心配な部分でもあります。
空き家は800万戸と言われ、このうち、賃貸・別荘などを除き、立地的も活用可能な物件は以外と少なく、国交省は約50万戸として推計しています。
空き家を賃貸化する方法もありますが、修繕のコストや空室のリスクや、大家としての経営のリスクを考えると難しいものがあり、まず、売却を検討する事がかしこい選択となりそうです。
物件の購入を検討している方は、将来更なる拡大を予想される空き家問題を考慮し、物件選定を行なう事で先々の問題は少なくする事が可能です。持ち家を検討されている方は、しっかり考えて購入し後悔のない購入を行なう事が重要です。