中古住宅の評価方法の見直し
中古住宅を売買する際に、住宅価格の妥当性を評価することは、売主にも買主にも、売買を仲介する不動産会社にも重要です。
しかしながら、これまで建物評価については、築後20～25年程度で建物価値をゼロとみなすといった、築年数のみを基準とする評価手法がとられていました。
個別の住宅によって異なる使用価値に応じた適正な評価が行われず、リフォームなどで使用価値を向上させた場合でも、住宅価格に適正に反映されていないという問題点が、これまで指摘されてきました。
そこで、国土交通省は有識者による｢中古住宅に係る建物評価手法の改善のあり方検討委員会｣を設置し、主として、中古一戸建ての流通時の建物評価の改善について検討を行ってきました。その結果、｢中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針｣としてとりまとめ、それが公表されました。
個々の住宅の状態に応じて使用価値を把握したうえで評価することを基本としています。
- 住宅を基礎・躯体（くたい）部分と内外装・設備部分に大きく分類し、部位ごとに評価する
- 基礎・躯体については、使用価値に応じて比較的長期間の耐用年数を設定し、維持管理状態やインスペクション（建物検査）結果などを反映して評価する
- 基礎・躯体の機能が維持されている場合、内外装・設備については、使用価値が回復・向上するリフォームを実施した場合に評価に反映する
つまり、リフォームをすることが、価格査定に有利になるかもしれない、という結果となりました。
リフォームによる価値向上を価格や担保価値に反映？
これまでは、基礎・躯体の耐用年数も短く、内外装・設備のリフォームもあまり価格に反映されていませんでした。
インスペクションなどの検査結果や、リフォームの実施情報が十分に提供されるなど、購入者に納得感・安心感を得られる状況になれば、高い査定額で買ってもらうことができるかもしれません。それには売主である所有者の意識の高さはもちろん、買主に住宅の状態を説明する仲介する不動産会社の技量も求められることになるでしょう。
参考：国土交通省「『中古住宅市場活性化ラウンドテーブル 平成25年度報告書』とりまとめについて」
http://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000073.html