住宅地では、当然ながら、土地は建物を建てるために使用することが多いと思います。
土地を効率的に使おうと思えば、その土地にはなるべく大きな建物を建てたくなるものでしょう。
しかし、建物の規模を無制限に認めると、都心部では大型ビルが密集することになり、火災等の災害の問題、交通問題、上下水道やごみ等の問題で、都市機能は有効に働かなくなることも考えられます。
郊外にあっても、大型、高層の建物は日照問題、火災問題などトラブルが発生しかねません。
建築基準法は、建築物の建ぺい率や容積率を制限し、建物の規模を規制しています。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。
実質的には建物の1階の面積にあたります。
容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を言います。
ですので、建ぺい率は100％を超えることはありませんが、容積率は100％を超えることもあります。
建築基準法は、建物の規模を規制する手段として、建ぺい率と容積率の限度を決めています。
具体的な限度の範囲は、用途地域によります。
例えば、建ぺい率、容積率がどちらも小さくなっている地域は、宅地の細分化をなるべくなくし、緑豊かな住環境を守ろうとしています。
こういった制限は、都心からはなられた郊外の地域に多く「第一種低層住居専用地域」のイメージです。
こうした土地を40坪持っていたとして、運用するためには、戸建て住宅用地としてどのぐらいの規模の建物が建つかを考慮にいれる必要があります。
いろいろな法律や条例、条件などに当然左右されるのですが、建ぺい率と容積率だけでこの40坪の土地について考えてみましょう。
1階は建ぺい率30％から40坪のうち12坪です。
また、容積率50％から20坪になりますので、2階建の場合、各階は延20坪となり、1階がすでに12坪であれば2階は8坪ということになってしまいます。
建ぺい率、容積率の緩和規定もありますので、この法律の目的などもよく理解して建物を建てることが、上手な運用に繋がるのではないでしょうか。
土地の運用についてお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。