戸建て住宅といった一般の不動産は、土地と建物という独立した２つの不動産ということになっています。
しかし、マンションは、「専有部分」といわれる単独で所有している部分が建物の一部にあります。
また、「共有部分」といわれる共有の状態にある部分が敷地や建物の一部にあります。
専有部分は、建物の区分所有等に関する法律により「独立して住居等の建物としての用途に供することのできる、一棟の建物に構造上区分された部分」と定義されている。
マンションは、当然ながら、専有部分だけでは成り立たず、敷地や専有部分に達するためのエントランスや廊下といった共有部分が付随しています。
つまり、マンションの価値や価格は、土地と建物の両方を含む専有部分により見ることになります。
土地と建物が別々の価値を持つ戸建て住宅とは見方に違いがあります。
マンションの販売広告を見ると、土地の価値に大きな影響を与える道路付けや地形等の資料だけでなく、土地の面積すら明示されていないことがあります。
そのかわり、専有部分の面積、間取り、窓の向き、築年数などが明示されています。
購入者側の関心は、専有部分に集中しているのです。
土地の場合では坪単価が価格の目安になりますが、マンションの場合では専有面積の1坪あたりの価格が判断基準になります。
つまり、マンションは土地・建物といった不動産とは異なり、第三の不動産といえるわけです。
分譲後のマンションも、一般の土地や建物、建築費等ともちろん関係はありますが、土地・建物と分離して考えた場合のように必ずしも連動しているわけではありません。
この第三の不動産であるマンションは、独自の市場価値を形成しています。
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