「人が住まない家は早く傷む」というのを耳にしたことがありませんか？せっかくの物件をできるだけきれいに残しておきたいですよね。

平成27年5月に空き家対策特別措置法が定められて、空き家問題は身近なものになっています。実家が空き家(もしくは空き家予備軍)になったという方の中でもこの法律をニュースで耳にして、空き家を持ち続けるデメリットを感じている方も多いのではないでしょうか。

とはいえ、長年ご両親やご自身が暮らしをともにしてきたご自宅は思い入れが強く、簡単に手放すことが難しかったり、時間をかけて親族と話し合う必要があったり等、様々な事情ですぐには手放せない、ということもあると思います。

この記事では、空き家のお手入れ方法をご紹介します。しっかりとお手入れすることで家の老朽化を遅らせることができ、また、きれいに残しておくことで手放す時に価値も下がらず高く売れる可能性も高いです。この記事を読んでいただいて、少しでも大切な家の財産の価値を守っていただけたらと思います。

 

「人が住まない家は早く傷む」のは何故か

そもそもよく言われているこの「人が住まない家は早く傷む」というのはなぜなのでしょうか。これには日本の高温多湿という気候が大きくかかわっています。日本は世界的に見ても、湿気が多い国です。梅雨や真夏は特に、または冬でも条件が整えばカビが生えることもめずらしくはありません。

また、建物自体も木造住宅が多く、カビが好む環境が作られやすいのです。人が住んでいれば、蒸し暑い夏場はわざと風を通したりエアコンをつけたりして、暮らしやすい環境を整えますよね。これが同時にカビを防ぐ環境を整えていることになります。冬場でもわざわざ風を通すとまではいかなくても部屋から出入りしたり、料理をするときに換気扇を回したりしますよね。これだけでも日本の住環境にとってはカビ防止に大きな役割を果たしているのです。

人が暮らさなくなるとしっかりとした換気はもちろんのこと、人が通ることもなくなり、湿った空気を閉じ込めた空間になってしまうため、カビやシロアリが発生、そこからどんどん柱や壁などの老朽化が進みます。

また万が一、人が家に住んでいるときに壁が剥がれたりシロアリが発生したりしたのを発見した場合、すぐに修復をするのが一般的ですが、人が住んでいない場合は発見から修復も遅れてしまい、結果老朽化をさらに早めることになります。

空き家のお手入れ方法

人が住んでいない場合にもお手入れをすることで老朽化を遅らせることができます。ここでは業者に頼らずに自分で手入れをするときのポイントを5つ紹介します。

1.    空気の入れ替え

まずは先ほど人が住まない家が早く傷んでしまう理由にも書いたように湿気をこもらせないことが重要です。まず玄関のドアから開けて、部屋の窓、各部屋のドアはもちろん、床下収納や貯蓄庫、タンスなど扉がついているものはできるだけすべてまずは開けて空気を取り組みましょう。

2.    水道の通水

水道も水が滞ってしまっているとカビや水垢の発生、悪臭の原因になります。また、しばらく使っていない間に破損している可能性もあります。トイレやお風呂など一か所ではなく、水道がある場所は一度しばらく水を出しましょう。

3.    室内の清掃

こちらは普通の家庭を掃除する要領で大丈夫です。ほこりがたまるとダニやゴキブリなどの害虫が発生する原因になります。もし、明らかに虫が発生している場合だと燻製式の殺虫剤を使ってもいいでしょう。

4.    庭の植木や雑草の手入れ

庭に植木があり、雑草が生えるスペースがある場合はこちらの手入れも重要になってきます。夏場ですと、一週間で雑草もかなり成長します。秋冬になれば枯れ木、枯れ葉が路地にはみ出してしまう可能性もあります。庭の植物の手入れが行き届かなくなると、景観が悪くなり、近隣の住民に迷惑をかけてしまいます。

また、害虫や害獣の棲み処になり、さらに被害が大きくなってしまう可能性があります。大きく成長しすぎた植物は自己処理が困難になり、業者に頼まないといけないことになりかねません。自己処理をする場合はこまめに、業者を頼む場合も近隣住民に被害が出る前にしっかりと処理を行いましょう。

5.故障、破損の確認

最後に家全体の故障、破損をしっかり確認しましょう。壁や屋根にひびなどが入っている場合だと危険です。修復の必要があれば早めの対策が必要になります。

保持するかどうかをしっかり考えましょう

いかがでしょうか。手入れができる人数、可能な頻度や経済的な余裕にもよりますが、しっかり自分で手入れをするのは大変だということがわかります。

初めにも書いたように、しっかり定期的に手入れをしていると老朽化を遅らせることは可能です。しかし、完全に老朽化をストップさせるのは不可能です。様々なコストをかけて、手入れをして空き家を保持するべきかどうかはしっかりと考えましょう。

売却という手段

当社では空き家の売却のご相談承っております。思い入れがある家だからこそしっかりと有効活用してみませんか。

築年数が古い場合や雨漏り給排水の故障など、建物に故障がある場合も、そのままの状態で買い取りが可能です。

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空き家問題から見つめ直す

少子高齢化と言われる現在ですが、それにともなって空き家の問題も色々なところをで歪をおこしています。

空き家問題は2015年の「空家等対策特別措置法」の施行から、さらなる注目を集めています。人工推計から考えると、大凡15年〜20年後には、首都東京圏郊外でも現在の地方のような高齢化が進み、空き家の活用問題は避けては通れないものとなっています。

そこで、今後、持ち家の購入考えられてる方は、不動産投資と同じように、物件の購入する時から、売却するときまでを戦略的に考える必要がありそうです。当然、老後の事や、相続の事も考えると購入する物件が、次にリセール（売却）が可能である事が重要なファクターとなるでしょう。

まず、賢く持ち家をもつためには、現状の空き家問題を理解する必要があります。
将来、空き家で悩まされることがないように、抑えるべきポイントは下記のようなものがあります。

1. 立地の問題
   利便性がいい土地である事が重要です。
2. 建物の耐久性問題
   建物が老朽化した時の耐久性や耐震性なども重要となります。
3. 土地、建物等の権利問題
   建物は自分の所有で、土地は借地であるなどの権利問題が無いことも重要です。
4. 接道や面積・間口・向きなどの敷地問題
   接道している道路幅や、間口の広さなどのも重要なポイントなります。

他にも空き家になるリスクの要因はありますが、中でも重要な要因は立地の問題といえるのではないでしょうか。一度物件を購入してしまうと、建物の形や向きなどはある程度調整が可能でも、土地の形状を変更する事はできません。
では、具体的に、立地の問題を細分化して考えていましょう。

• 都市部への職住近接希望と既存郊外住宅地とのミスマッチ。
• タワーマンションなどの分譲住宅の供給の拡大。
• 住宅販売デベロッパーにより、都市計画区内非線引きエリア等の選択が進み、時間と費用のかかる既存住宅の整備の遅れ。

住宅地拡散のインフラ整備、維持コストを増大させていまい、厳しくなる事は間違いなさそうです。

今後も活用が難しい空き家が増える事を念頭に、賢く持ち家を選びましょう

空き家問題は色々な補助金等を活用し、空き家の形を上手くかえ賃貸にしたりする方法が、ちょくちょく報道されるようになりました。しかし、補助金も継続性が心配な部分でもあります。

空き家は800万戸と言われ、このうち、賃貸・別荘などを除き、立地的も活用可能な物件は以外と少なく、国交省は約50万戸として推計しています。

空き家を賃貸化する方法もありますが、修繕のコストや空室のリスクや、大家としての経営のリスクを考えると難しいものがあり、まず、売却を検討する事がかしこい選択となりそうです。

物件の購入を検討している方は、将来更なる拡大を予想される空き家問題を考慮し、物件選定を行なう事で先々の問題は少なくする事が可能です。持ち家を検討されている方は、しっかり考えて購入し後悔のない購入を行なう事が重要です。

 

現在住んでいる家の場合、火災保険には加入しますが、住まなくなった空き家には火災保険は必要なのでしょうか？

空き家ならではのリスクに備えるのであれば保険も必要というになります。空き家ならではなのリスクというと次のようなものがあります。

空き家ならではのリスク4つ

１．倒壊のおそれ

建物は利用する人がいなくなると老朽化が急速に進みます。これは、日本の建物に木造が多いことも深くかかわっています。人が住んでいると出入りの際にドアや窓の開け閉めは当たり前に行われますが、利用する人がいなくなると適度な換気が行われなくなり、湿気がたまってしまうことがカビ、シロアリ、腐敗の原因となります。

また、人が住んでいればすぐに気づくような雨漏りやひび割れにも気づくことができず、修復が遅れさらに劣化を招くことになるのです。

さらに、昭和56年の耐震基準改定前に建築された建物であれば、特に現在の基準の建物と比べても弱い作りになっています。築30～40年の親の家が空き家になっているというケースは少なくありません。老朽化とも相まって地震や台風、雪などの自然災害で倒壊してしまう可能性があります。

２．犯罪、放火

人が住んでいないということがわかると、不審者が寝泊りや子供のいたずらなど、犯罪の格好の場所になりかねません。

また、空き家は放火の標的にもなりやすいです。消防庁の調べによると日本全国の出火原因の一位は放火となっています。空き家は、人目がない、燃えやすいものが散乱しているなど、放火をしやすい条件がそろってしまうのです。

３．景観

庭がある空き家であれば季節によれば一週間で雑草が大きく成長します。これらは周囲の住人に景観の面から不快な思いをさせるだけでなく、枯れ葉処理やそこから殖える害獣、害虫など多くの被害をもたらします。

４．賠償責任

上記のようなリスクで第三者に被害を与えてしまった場合、空き家の所有者には賠償責任が発生します。

火災保険には入れるのか？問題点

結論から言うと加入できないわけではありません。しかし、状態によって火災保険の契約を断る会社もあるようです。火災保険は主に住宅物件(人が住むための家)と一般物件(店舗や事務所など)の用途別で保険料がかわります。

空き家は人が住んでいる家ではないので、一般物件とみなされます。一般物件の場合、住宅物件とは異なる点がいくつかあるので注意が必要です。

保険料が高くなる

一般物件は通常、住宅物件よりも高い保険料になります。空き家ならではのリスクもあるのでその分保険料も高くなると考えるとよいです。

賠償責任はカバーされない

さらに、注意しておかないといけないことは、一般物件では施設賠償責任保険の特約がないということです。通常、住宅が壊れて第三者をケガさせたり近隣の家を壊してしまったりした場合は住宅物件の火災保険の特約の個人賠償責任保険でカバーされます。しかし、人が住まない一般物件である空き家の場合はこの特約がないため、火災保険とは別途施設賠償責任保険に加入しないとこうした賠償責任はカバーすることができません。

地震保険は加入できない

東日本大震災以降、地震保険の付帯率はかなり高くなりました。地震保険は火災保険の特約として付帯するものですが、付帯していない場合、地震時に発生した火災は支払いの対象にはなりません。だからこそ、付帯する人が増えました。

しかし、地震保険は住居部分のある物件が対象となります。つまり、人が住んでいない空き家は対象外となり地震保険も加入ができません。

まとめ

いかがでしたでしょうか。空き家にはリスクが多くありそれをカバーするためには最低限保険をかけておく必要がありますが、それも多くの出費になったりカバーしきれない部分があったりとデメリットも多くあります。

当社では空き家の売却のご相談承っております。

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築年数が30年を超える古い家の場合、売り方としては「中古住宅」「古家付き土地」「土地」の3種類があります。

1.「中古住宅」として売る

傷みが少なく、かろうじてこのまま住もうとすれば住める家なら「中古住宅」として売り出すことができます。買い手としては、リフォームする必要もなく、すぐに住めるし、建物評価がほぼ０なので割安感があるというメリットを感じることができます。

2.「古家付き土地」として売る

ある人はかろうじて住める、ある人はこのままではとても住めない、と評価が微妙に分かれる古い家は「古家付き土地」として売り出します。

古家なので、これは建物評価は０であることを示しつつ、住むことができればその分お得、というアピールをするのです。

ただし、買い手によっては住めないから解体したい、ついては解体費用分を値引きして、という交渉が入ることもあります。

3.「土地」として売る

誰が見てもこのままでは住めない、廃屋寸前のような家は、解体して更地にしたうえで、売りに出すことになります。ここで悩むのは、更地にすると固定資産税がこれまでの6倍になることです。早く売れる価格を設定して売らなければいけません。

「売る」と決めたらできるだけ早く、高く売るためには買い手に魅力をアピールすることが必要です。

売りに出すと間もなく、インターネットで家の情報が公開され、他の売却物件との間で競争が始まります。

買い手は公開される情報を比較検討して、より魅力的な家を選び出し、実際に見学するという流れになります。

まずは不動産会社にご相談されることをおすすめいたします。

当社へのご相談はこちらからお願いいたします。

空き家が多いのは田舎や郊外？それとも市街地？

日本では年々空き家が増えていっています。
国土交通省の「個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会」資料によると調査対象者の約2割（約1万5000人の内）の人が空き家をもっていることがわかりました。
内訳として一戸建てが約7～8割で最も多く、立地は田舎や郊外よりも市街地の方が多いデータが残っています。この結果は都市部の方が住宅の絶対数が多い為と考えられます。

 

空き家になる理由

空き家になってしまう理由として、別の住宅に住み替えをした後、売却や賃貸に出す予定がなく放置してしまった場合や、親からの相続をしてそのままだったり、別荘として購入をしてそのままになってしまった場合等が多いようです。
一戸建てが空き家になってしまう理由として大きくは次の２つに分けられると思います。

①持ち主不在で空き家になるケース
②子供が空き家を相続するケース

空き家をどうするか。相続によって住宅を所有する人は「売却した」が多かったものの、「誰も居ないまま放置」が次いで多いことも事実なのです。

 

なぜ空き家のまま放置してしまうのか

現在住宅の所有率は高齢になるにつれ高くなっています。70～75代の人は実に8割の方が住宅を所有しています。
日本では75歳位になると住み慣れた家を離れて老人ホームに移る人が増える傾向があります。身体の衰えや、夫婦の片方との死別、取り巻く環境の変化に伴い生活のしやすい老人ホームへと移る人が増えています。その際に、子は親から住宅を相続しますが、多くの方は売却をせずにそのままの状態で維持を考えています。
その理由としては、思い出のある家を売却することは出来ないという思い入れや、税金の問題も考えられます。
土地や建物には固定資産税と都市計画税という税金がかかるのですが、２つを合わせると合計で1.7％となります。例えば1000万円の土地を持っていると税金が17万円かかる計算になります。しかし自宅やアパートの建っている土地に関しては「住宅用地の課税標準の特例」により大幅に優遇されているのです。先ほどの1000万の土地に200㎡以下の家が建っていた場合、税金は3万3000円ほどに抑えることができるのです。
土地を持っていても更地にしてしまうと税金の優遇がなくなってしまうため、あえて古くなった家でも残しておく人が多いと予想できます。
少数かもしれませんが、親の時代の建築の法規制が変わった為、活用しにくい状況にあるということも考えられます。

 

空き家を所有している方へ

エーアンドシーキャピタルでは、空き家の問題に真剣に取り組み解決をしたいと考えております。
各個人の置かれている状況はそれぞれ違うと思います。大凡当てはまっていても、やはり1ケース毎に取り巻く状況は違います。
エーアンドシーキャピタルでは、そんな案件１つ１つに丁寧に向き合い、より最善のご提案をお客様と考えます。
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