空き家放置で税金が6倍になる?!

空き家放置で税金が6倍になる?!

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『空き家対策特別措置法』については過去のブログで何回も登場していますが

タイトルのようになぜ税金が6倍になるのかというと、従来、ほとんどの宅地に適用されていた『住宅用地の軽減措置』が空き家を放置することで受けられなくなるためです。実は、日本の住宅用地、特に一般的な大きさの住宅が建っている土地(小規模宅地)は、税金が本来の6分の1に軽減されています。

ですのでその6分の1に軽減されていた税金が、空き家になると軽減されなくなるので元の水準に戻る、軽減されていたころと比べると6倍になるということです。

なぜ空き家だと軽減措置が外されるのかというと、空き家、特に放置された空き家が周辺住民にとって危険、迷惑なトラブルを引き起こす可能性があるからです。国が公表している日本の空家の数は820万戸。実に7戸に1戸が空き家なのだそうで,昨今の少子高齢化が進む日本では空き家は今後さらに増えていくのが確実で、それらを荒れ放題の廃墟にさせないことを目的にこの法律は整備されたともいえます。

この『空き家対策特別措置法』は、行政による立ち入り調査を可能にし、所有者に安全対策を求めることができる点が特徴とされていますが、実は、条例レベルでは似たような法律はすでにいくつもありました。今回、先行している条例を後押しするような形での法整備になっており、所有者による安全対策が十分でなければ、タイトルにもあるように、軽減されていた税金が元に戻り6倍になるだけでなく、行政による行政代執行も待ち受けています。もちろん費用は所有者持ちです。

ここまで聞くと、空き家を持っている人はびっくりすると思いますが、すべての空き家が税金6倍になるわけではありません。ポイントは“特定空き家”として勧告を受けるかどうかで、特定空き家に指定されなければ税金が上がることはありません。

特定空き家に指定されるのはどんな空き家?

1c76a3f20a4bc49bd75ff43f3387876c_m特定空き家の指定に定義としては“管理されてない、周囲に迷惑、危険が及ぶ可能性がある空き家”ということになっています。

具体的に「倒壊の危険性がある。景観を著しく損ねている。庭木や雑草が生い茂っている。」

このような要件を満たしている空き家は行政より特定空き家として状況改善を求められることになります。立ち入り調査をされ、市からの要請も『助言・指導』からだんだんと強くなっていき、最終的には行政代執行という強制措置で家屋の撤去をされる可能性までありますので注意が必要です。

ただ、逆に言うと、所有者が適切に管理していれば、空き家のままでも問題はないということでもあります。全ての空き家が税金が6倍になるわけではないのです。

といっても住んでない家の管理となると事はそう簡単ではありません。

知らないうちに特定空き家に指定され、税金6倍なんてことにもなりかねないわけです。

いずれにしても、空き家を持つということは、相応の負担がかかってくる時代になってきたことは間違いありません。自分で維持するなら特定空き家にならないように定期的にメンテナンスする必要がありますし、自分で維持できないなら空き家管理代行を利用するか家屋を解体する必要があります。

一番有利に立ち回るのであれば、空き家になった早い段階で売るなり貸すなりの判断をする必要がありそうです。ボロ屋になる前の決断が求められているといえるでしょう。

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中古住宅は20年で価値「ゼロ」見直しへ

中古住宅の評価方法の見直し

中古住宅を売買する際に、住宅価格の妥当性を評価することは、売主にも買主にも、売買を仲介する不動産会社にも重要です。

しかしながら、これまで建物評価については、築後20~25年程度で建物価値をゼロとみなすといった、築年数のみを基準とする評価手法がとられていました。
個別の住宅によって異なる使用価値に応じた適正な評価が行われず、リフォームなどで使用価値を向上させた場合でも、住宅価格に適正に反映されていないという問題点が、これまで指摘されてきました。

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そこで、国土交通省は有識者による「中古住宅に係る建物評価手法の改善のあり方検討委員会」を設置し、主として、中古一戸建ての流通時の建物評価の改善について検討を行ってきました。その結果、「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」としてとりまとめ、それが公表されました。

個々の住宅の状態に応じて使用価値を把握したうえで評価することを基本としています。

  1. 住宅を基礎・躯体(くたい)部分と内外装・設備部分に大きく分類し、部位ごとに評価する
  2. 基礎・躯体については、使用価値に応じて比較的長期間の耐用年数を設定し、維持管理状態やインスペクション(建物検査)結果などを反映して評価する
  3. 基礎・躯体の機能が維持されている場合、内外装・設備については、使用価値が回復・向上するリフォームを実施した場合に評価に反映する

 

つまり、リフォームをすることが、価格査定に有利になるかもしれない、という結果となりました。

空家買取はエーアンドシーキャピタルへ

リフォームによる価値向上を価格や担保価値に反映?

これまでは、基礎・躯体の耐用年数も短く、内外装・設備のリフォームもあまり価格に反映されていませんでした。
インスペクションなどの検査結果や、リフォームの実施情報が十分に提供されるなど、購入者に納得感・安心感を得られる状況になれば、高い査定額で買ってもらうことができるかもしれません。それには売主である所有者の意識の高さはもちろん、買主に住宅の状態を説明する仲介する不動産会社の技量も求められることになるでしょう。

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参考:国土交通省「『中古住宅市場活性化ラウンドテーブル 平成25年度報告書』とりまとめについて」
http://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000073.html

 

空き家を使用した民泊ビジネス

最近、空き家が増加しています。
このブログでも何度も紹介してきました。

空き家といっても、きっちり管理されている空き家は少なく、大半は放置されている状態で、倒壊の危機や不審者のたまり場になる可能性があったりと「危険な家」と言う認識をお持ちの方も少なくありません。

そのため、国が動き空き家を減らすための法整備する動きが急激に早まっています。

昨今の空き家の状態から、年々増え続けている民泊ビジネスと結びつけて解決策を探ろうとるす動きも強まっています。年々増え続ける空き家問題を解決するために、民泊と言う方法を結びつけるのは、非常に理にかなっているのかもしれません。

そこで、民泊と空き家を結びつける上で、重要なポイントを抑えていきましょう。

空き家が増え続ける原因

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空き家が増え続ける大きな原因の1つとして、「相続」があります。実際に総務省が出しているデータを元に見てみますと、大凡70歳以上の方で約8割以上の方が自分の家を所有しているのがわかります。さらに、70歳以上の夫婦の子供で45歳以上の方の場合は約62%の方が自分家を持っていると言うデータがあります。

これを元に考えますと、約60%以上の方が既に自分に家があり、両親が亡くなった場合で、実家を相続した場合、住む家があるので、相続した家はそのままおいておこうと考える方が多いと思われます。

相続した家を売らない理由として、子供の頃からの思い出や、その土地柄の近所との関係・取り壊す事に費用が必要、立地が悪く買い手がつかない、面倒なのでおいておく等色々な理由が考えられると思います。とりあえず置いておこうと言う考えが増え続ける大きな原因の1つではないでしょうか。

外国人観光客の増加により民泊が好調

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近年、大阪・京都・東京など大都市ではホテルの客室の提供が間に合わなくなるほど外国客が増加している傾向にあります。実際に稼働率が100%を超えるホテルは珍しくなく、地域によって稼働率の開きは大きいようです。

溢れた宿泊客のためにホテルをどんどん建設できれば問題ないのかもしれませんが、なかなかそうも行かないのが現状です。

そこで、注目を集めているのが「民泊」です。
簡単言うと、民家に外国人宿泊客を泊め、宿泊代金を集めるといったビジネスモデルですが、最大の特徴は普通に使っている「家」がベースになる事ではないでしょうか。
莫大な建設費用がかかるホテルとは違い、今既にあるものを利用して、ビジネスを行いますので参入障壁が非常に低く、誰でもはじめやすい事が特徴です。

この民泊と空き家を組み合わせれば、効率的な運営が可能で新たな建物を建設することなく宿泊客を迎えれられる事できそうです。

空き家の整備・設備の課題

民泊で空き家を利用する場合に考えないといけない事がいくつかあります。
1つは、旅館業法から見た消防設備の問題やその他セキュリティに関する問題等です。

もう1つは、空き家は誰かが住んでいた家がベースとなりますので、当然綺麗にするためのリフォームが必要になってきます。どの程度までリフォーム費用がかけるかにもよりますが、投資を行なった分の費用を民泊ビジネスで回収が可能かどうかをじっくり検討する必要があります。

空き家の構造に関する課題

民泊ビジネスをする上で考えないといけない事は、1つは立地です。それ以外にも検討しなければならない事がいくつかあり、「用途地域」「建ぺい率」「容積率」「耐震構造」なども含め、違法建築になっていないかなど確認する必要があります。

実際に建築当時は違法な建築でなかったものも、現在の建築基準では違法となってしまうケースもあります。このよな物件を「既存不適格建築物」といいます。

既存不適格建築物は建て替えが出来なかったり、出来ても既存の建物より小さな建物しか建てられないなどと言う場合もあり、空き家の構造上の課題を把握しておくことはとても大切な事です。

法律上の問題

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宿泊する人をホームページ等で募って、繰り返し有償でとめるような行為を法律上は「民泊」ではなく「旅館業」に該当します。

「民泊」と言うと簡単な宿泊施設をイメージされるかもしれませんが、反復継続して有償での部屋を提供するかと言う点が基準になります。

旅館業法に該当すると、消防設備や許可・部屋の構造・広さなど様々事で、管轄する省庁などのやり取りが必要になります。現時点ではネットなどの仲介サイトの存在により、一般の方が自分の空き家を民泊利用するケースも少なくありませんが、法整備がおいつてくると、民泊と旅館業の線引がきっちとされる日もそう遠くないのかもしれません。

まとめ

上記のことから、空き家を民泊で使用する言うビジネスモデルは立地・構造・法的な問題を解決できれば十分実現可能となります。今後も益々空き家が増え続けると予想されていますので、実際に空き家を民泊利用にできるようにする業者の存在もあると聞きます。

いま、既にあるものを使用する事でリスクをすくなくし、収益をえる事が今の時代だからこそ可能になるのかもしれません。

空き家を「売る」「売らない」の決め方

素直な気持ちで

空き家は所有物の中でも圧倒的に年数が長い持ち物です。
その為、空き家を売った方が後悔する理由として多いのは、「思い入れがある為手放さなかったら良かった。」といった理由です。
また売らないと決めた方で、相続した家に住んでいる方の理由として多いのは、「相続をする前から住んでいた為」に次いで、「家や土地に思い入れがある為」が多いのです。
親戚やご近所がどう思うか、といった世間体、あるいは親が何十年も住んでいた家なんだからといった義務感はいったん横に置いて、自分の気持ちに素直に耳を傾けることが大事ではないでしょうか。自分の気持ちで決めた決定ならば後悔は少ないように思います。

 

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安全性の確認-地盤-

自然災害に対しての空き家の安全性は確認済でしょうか。
自然災害のリスクがないかどうかの確認は空き家を売却するかどうかを決める際に重要な項目となります。
たとえば、湾岸エリアや川沿いにある砂の多い地盤では大きな地震の際に液状化が発生しやすいといわれています。液状化が発生すると建物が傾いたり、上下水道の配管が破損したり、生活に支障が出るだけでなく、土地や建物の資産価値が大きく下がってしまいます。その他大雨で河川の氾濫が起きたり、土砂崩れが発生しそうなエリアも同じです。
もしみなさんの空き家がこうしたエリアにあるならば、損得を考える前に、売却を検討した方が良いといえます。

 

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安全性の確認-耐震性-

建物の耐震性が不安な場合も同様です。
「旧耐震」で建設された物件は、すでにそうですが時間が経てばたつほどさらに売りにくくなります。
しかも「貸す」「住む」と売らない選択をした場合でも「既存不適格」といい現在の建築基準に合致していない為、建て替えやリフォームをして基準を満たす必要が出てきます。
したがってこういった物件も、やはり早めに売却をするのがよいと思われます。

 

お悩みの方へ

エーアンドシーキャピタルでは、空き家についてお悩みの方へ真剣に誠意をもってお手伝いをしたいと考えております。
何か力になれることはないかと模索しております。
空き家問題は各個人の問題ではなく、日本や世界各国で問題となっている大きな問題です。
専門的な知識も必要とすることなので、どうかお一人で悩まず些細なことでもご相談いただけたらと思います。

ご相談はこちらからどうぞ。

新耐震基準と旧耐震基準の違い

地震大国の日本。近年でも大きな地震が数度にわたって起こり、数ある災害の中でも国民の危険意識が最も高いといっても過言ではありません。

それと同時に、住居の耐震問題も注目は高まっています。

ニュースなどでも「旧耐震基準」というワードを聞いたことがあるのではないでしょうか。

旧耐震基準というのは関東大震災の翌年の1924年から1981年の法改正までに建てられた建物の耐震基準です。簡単に言えば、新耐震基準になり、基準が厳しくなったということはお分かりだと思います。では実際にどれくらい違いがあるのか見てみましょう。

旧耐震基準

旧耐震基準の目安は「震度5程度の地震に耐えうる住宅」というものです。

耐えうるというのは、「倒壊しないことにより人の命が守られている」状態です。つまり、ひびが入り、それによって生活ができない状態までになっていても、倒壊しなければ基準がクリアされている状態になります。

さらに、震度6以上の地震についての基準がどうなっているかというと、定められていません。

 

新耐震基準

一方、新耐震基準の目安は「震度5強程度の地震ではほとんど損傷しない」「震度6~7に達する程度の地震でも倒壊せず、中にいる人の安全が確保できる」というものになりました。

 

震度5の地震の頻度

ここで、「震度5」といってもあまりピンとこない方のためにも、最近の日本での震度5の頻度について調べてみました。

2016年の震度5以上の地震は33回。このうち、半数以上が熊本県ではありますが、ほかの震源地でいうと北海道から沖縄まで日本各地で起こっていることから、どの地域でもリスクはあるといえます。

 

全世帯の3割弱は旧耐震住宅

新耐震基準の導入から30年以上たっているのにもかかわらず、旧耐震基準で建てられている住宅は2013年の時点で全世帯の3割弱である1500万戸残っています。旧耐震基準で作ったとしても耐震改修工事を行うことで耐震性を高めることができますが、それでも900万戸は耐震性の低い住宅であるといわれています。また、現在日本で人が住んでいない住宅である空き家のうち、7割弱が旧耐震基準で建てられたものであることが国土交通省の調査で明らかにされています。

 

旧耐震住宅の空き家リスク

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上記で書いたように1981年の法改正で耐震基準は古いものと比べて大幅に厳しくなっています。もし、現在住んでいる住宅やこれから活用する予定の住宅が旧耐震基準のものであれば、すぐ耐震性を高めるためのリフォームをする必要があります。

しかし、旧耐震住宅を空き家にしてしまっている場合、すでに建てられてから30年が経過しているうえに基準が甘いことから地震が起こった時のリスクが高いといえます。さらに、どんどん時間が経過していくにつれて評価価値も下がっていきます。そして、固定資産税は払い続けていかないといけないということになります。

エーアンドシーキャピタルでは築年数が古い場合や建物に故障がある場合も、そのままの状態で買い取りが可能です。無料相談も受け付けておりますので、気になった方はこちらから気軽にお問い合わせください。

 

空き家を含む不動産を売却する時の流れ

所有者が売却時にすること

所有者が売却の際にすることは、大きく分けて2つです。
まずは、売却の準備(条件の整理等)と、不動産会社の選定です。

その中で、まず最初にすることは、売却条件を整理することです。

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①売却条件の整理

「不動産物件を売りたい理由」「ローンの残債」などももう一度確認しておきます。また、「所有者は誰なのか」「現状はどうなっているのか」も確認しておきます。

②不動産会社の選定

信頼できる担当者、会社を選びます。不安点や疑問点、要望などは正確に伝え、査定は複数社に依頼しましょう。

不動産会社が行う流れ

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依頼する不動産会社が決まったら、その後の流れは次のようになります。

①不動産会社との契約

売却査定が無事終了し、実際に不動産売却を行うには不動産業者と媒介契約を結ぶ必要があります。

契約形式は「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3つがあります。 専属専任媒介と専任媒介は契約する不動産会社を1社に絞って依頼する契約形式で、それとは逆に一般媒介は複数の不動産会社に売却を任せることができる契約形式です。 それぞれのメリット・デメリットがあるので一概にどれか良いとはいえませんが、一番多いのは専任媒介で次に多いのは一般媒介となっております。

どの媒介契約を選ぶかによって、一社に頼むのか・数社に頼むのかなど売却の手法そのものが変わります。非常に重要な選択となりますので慎重に検討する必要があります。

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②販売活動

売り出し価格を決定し、実際に売り出します。

長期間売却ができなかったり、購入希望者から問い合わせがあった場合は売却価格の変更を考える必要があります。 今後の販売計画と共に営業担当者としっかり打ち合わせて満足のいく不動産売却をしましょう。

③売買契約の締結

売却条件で双方納得がいったら、売買契約をおこなう場所と日程の調整、「重要事項説明書」の準備を不動産業者がおこないます。 双方納得の上で、最後に売買契約書を取り交わせば売買契約の成立です。

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④物件の引き渡し

売買決済と同時に物件の鍵の引き渡しを行い、売買契約はすべて完了です。なお税金に関しては、税理士を通してやっていただくことになりますので、あらかじめご了承ください。

 

空き家の買取のご相談はエーアンドシーキャピタル

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