ホントに起きてる!空き家が関係する事故や家事のまとめ

みなさん。

空き家関西のブログを御覧いただきましてありがとうございます。
今回は、いつもの空き屋ネタから少し離れて、まとめをご紹介したいと思います。

まとめと言っても、空き家に関係することですが、、、、
このブログでも何度もご紹介しているように空き家の放置は、色々な事件事故の温床となっているケースがあります。

そこで、今回は空き家が関係する事故や家事などのニュースをまとめました。是非ご覧ください。

21日沼津市多比で空き家から出火しました。
http://www.at-s.com/news/article/social/shizuoka/341088.html

木造平屋建ての空き家が全焼し、1人の焼死体が見つかった火災現場=21日午後9時ごろ、沼津市多比

21日7時45分頃から新城市有海町で空き家から不審火と思われる出火がありました。
https://www.tonichi.net/news/index.php?id=59249
12日3時35分頃から栃木市にて出火し、空き家を含む2棟が全勝しました。

http://www.shimotsuke.co.jp/news/tochigi/local/accident/news/20170312/2627317

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25日5時半頃、住宅密集地で家事があり、空き家を含み6棟が焼けました。ただ、火元となったのは空き家できっちり施錠されていた言う事で、捜査が進んでいるようです。
http://www.news24.jp/articles/2017/03/25/07357327.html

 

いかがでしょうか。
3月だけでこれだけの事件や火事が出てきました!
これって、現実的におこってる事で本当に恐いですよね。

空き家をおいておくだけでもリスクにつながる。今はそんな世の中なのかもしれませんね。

空き家の価格に影響を与えるもの

空き家を売るとき、その価格に影響を与えるものには次の4つがあります。

1.不動産への資金の供給量
金融緩和が黒田総裁の任期である2018年まで続き、資金の供給量が増えれば価格は上がります。つまり売るならば資金の供給量が多い可能性が高い2018年までがチャンスといえます。
2.不動産の需給バランス
在庫の急増で供給過多になると価格が落ちるので、売るならなるべく早い方がいいでしょう。
3.建築費
東京オリンピック前の建築ラッシュが継続すれば、建築費と不動産価格は高いが、売り在庫が増えるため、オリンピック前に売るのがトクです。
4.賃料
都市部では反転し始めているが、小幅に留まっているため、賃料が下がる前に早く売るのがトクです。
これらを踏まえていえることは、在庫以外は以前と何も変わっていないということです。
つまり、在庫が価格の頭打ちをもたらすものの、2018年まで下げる要因は今のところ存在しないということになります。

 

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売りたくても売れない空き家の場合

場合によっては、売りたくても売れない空き家があります。
例えば市街化調整区域にあったり、道路に接していなかったり、接していても幅の狭い路地状部分があったり、変形していたり、前面道路との高低差が大きいといったケースです。
こうした売りにくい土地や戸建ての空き家は、隣の所有者に声をかけてみるのがおすすめです。土地がまとまって広くなると、さまざまなメリットが発生するので買われる可能性があるからです。
もし隣地所有者と仲が悪い場合は、第三者の仲介業者に入ってもらうのも手です。「お隣が売る予定なのですが、いかがですか?」とか「一緒に売りませんか?」と声をかけてもらうことも有効です。

 

お悩みの方へ

エーアンドシーキャピタルでは、空き家についてお悩みの方へ真剣に誠意をもってお手伝いをしたいと考えております。
何か力になれることはないかと模索しております。
空き家問題は各個人の問題ではなく、日本や世界各国で問題となっている大きな問題です。
専門的な知識も必要とすることなので、どうかお一人で悩まず些細なことでもご相談いただけたらと思います。

ご相談はこちらからどうぞ。

空き家を貸す際に気をつけたいこと

空き家を貸す流れ

空き家を貸すなら、まずはいくらで貸せるかを調べることから始めてください。
たとえば物件の検索サイトで近隣の物件の賃料を調べます。おおよそ5%引きの価格が成約の相場となります。
これで、おおよその金額がわかったら、その上で地元の不動産会社に借主を探す依頼をします。ここでは売却の時と同様に媒介契約の種類を選びます。契約のタイプは3つあり、物件の種別で選びます。

将来の賃料を予想する

こうして現在の賃料がわかったら、次に気になるのが10年後、20年後の賃料です。当面はそれなりの賃料が見込めても、将来は競争が激しくなり賃料が下がったり、空室が大幅に増える可能性もないとはいえません。
では、将来の賃料はいったいどうすればわかるのか。それは、空き家のあるエリアの現在の新築の物件と築〇年(ご自分の空き家の築年数)の物件、それぞれの賃料相場を比較するとわかります。賃料は新築時からおおよそ年1%ずつ低下します。よって30年であれば30%下がるのは当然であり、新築と築30年の物件の賃料が30%ほどの差なら平均的といえます。
仮にもしこれより差が小さい場合は、将来も賃料の値下がりや空室率の上昇は比較的少ないと予想できます。
なぜならそういうエリアは、もともと需要が強く、築年数の古い物件でも埋まりやすいからです。

 

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長い目で計画を立てましょう

通常、借り手は新築や築年数の浅い物件を選ぼうとします。したがって借り手が少ないエリアでは築年数の古い物件が余りがちで、空室率が高くなり、賃料を大幅に下げないと空室が埋まりません。このため新築と築年数が経った物件の賃料差が大きいエリアにある空き家を貸すなら、将来空室率が高くなることも視野に入れて、少し長い目で計画を立てることが必要です。

 

お悩みの方へ

エーアンドシーキャピタルでは、空き家についてお悩みの方へ真剣に誠意をもってお手伝いをしたいと考えております。
何か力になれることはないかと模索しております。
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専門的な知識も必要とすることなので、どうかお一人で悩まず些細なことでもご相談いただけたらと思います。

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空き家になった親の家は戸建てもマンションも「売る」のが主流です。

「売る」を選択するコトが1番のおすすめ

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親に家に住む予定が将来にわたって無いというのであれば、できるだけ「早く売る」ことをおすすめします。

なぜなら不動産ビジネスに詳しくない素人にとって一番スムーズに次の住み手にバトンタッチできる有効活用方法だと考えるからです。「売る」を選択したほうがいいという理由は次の通りです。

1.素人にとっては一番シンプルな方法

「売る」は不動産会社に売却依頼をすれば、あとは契約・引渡しの手続き以外は特に何もする必要はありません。売却益が出れば申告をして税金を一度納めて終了です。

2.売ってしまえば手間も管理コストもかからない

売らずに持っていれば固定資産税、都市計画税、光熱費、維持管理費がかかり続けます。持っていればおよそ年間50万円かかるところが売ってしまえば0円です。

3.早ければ早いほどいい

住まない家はどんどん傷み、傷めば傷むほど買い手は敬遠しますし、売り出し価格も下げざる得ません。築25年超の家は1日でも早く売り出すことです。空き家率はすでに13%を超えていて日本中至る所で家が余っている状態です。この先も更に人口減少が続くのでもっともっと家は余っていきます。よく、もう少し景気がよくなれば不動産は値上がりするからと売ることを先延ばしにする方もいらっしゃるようですが住宅価格の推移を見てもこの先値上がりするところはよほどの好立地以外はないと考えたほうが賢いでしょう。

4.「とりあえず貸す」は回り道なだけ

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すぐに売る気にはなれないし、世間体も悪いからとりあえずは「貸す」を選択しようと考える方も少なくありません。当初は借り手がついた親の家ですが、数年後に退去者が出たあと次の借り手がつかないことも。そこで魅力的に見せるために設備の交換などの費用をかけるか、

家賃を下げるかの選択を迫られることになります。あるいは収支が悪化したところで「売る」へ方針転換をしようと考えます。でもこの時点では家の老朽化が進み、買い手も減っているのです。

どうでしたか?とてもシンプルな理由ですが、こういった現実が自分の目の前に訪れればなかなか冷静に判断ができなくなるものです。

弊社は買取専門の不動産業者です。まずはご相談よりお待ちしております。

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空き家の管理に必要なこと2

この記事は、空き家の管理に必要なことの続きです。

室外の掃除を行う

次は室外の掃除を行います。

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剪定を行う

まずは庭木などの剪定を行うと良いでしょう。道路にはみ出しそうなものや、近所の敷地に入ってしまっている枝などを切る程度で良いと思います。
また、それほど短期間でのびるものではないので、剪定をせずに枝が伸びていないか確認するだけでも良いでしょう。

草抜きを行う

次に庭の雑草などを抜きましょう。
草抜きはそれほどキレイに行う必要もないでしょう。ツタなどが外壁にかかりそうであれば引き剥がしたり、背の高い草を抜くぐらいで良いと思います。

草抜きが面倒だという場合は、除草剤などを撒くだけでもよいです。
特に庭が広い場合は、除草剤を撒くと時間が短縮できます。

掃き掃除を行う

さて、次は掃き掃除です。掃き掃除は剪定や草抜きの後にやったほうが、その二つで出たゴミをまとめて処分できるため効率的です。

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確認作業を行う

室内と室外の掃除が終わったら全て終わりというわけではありません。最後に確認作業を行う必要があります。これを怠ってしまったり、見逃してしまったりすると、後ほど大変な事態に発展してしまうこともありますので、空き家管理において確認作業というのは、かなり重要な作業になります。

気を抜かずに確認を行いましょう。

空き家の老朽化を確認する

人が住んでいないと、すぐに老朽化してしまいます。そのため、手入れのたびに様々なポイントを点検しておく必要があります。では、家のどのような部分を重点的に、老朽化の確認を行うべきなのでしょうか。

雨漏りを確認

雨漏りはカビの原因にもなります。
長い間放置しておくと、人が住めないような状態にまで荒れ果ててしまうことがあるので、注意が必要です。

雨漏りの確認は、床や天井などに水滴のあとがないか、目視で確認することになりますが、壁なども確認しておくようにしてください。天井の四隅から染み出てくるような雨漏りも、中には存在します。

危険ですので無理をする必要はありませんが、外から空き家を眺めて、瓦などが飛ばされていないかということも確認しておいたほうが良いでしょう。破片などが地面に落ちていたり、台風の後という場合には、より重点的に確認するようにしてください。

雨どいを確認する

少し危険ですが、雨どいも確認しておいたほうが良いでしょう。何か詰まっていたり、割れていたりすると、それが原因で雨漏りを引き起こしてしまうこともあります。ただ、安全が一番ですので、そこまで無理をして確認する必要はないでしょう。

空家買取はエーアンドシーキャピタルへ

防犯のための確認作業

防犯のためにも様々なことを確認しておかなければなりません。空き家ですので、何も盗られるものはないかもしれませんが、室内を荒らされてしまうこともあるため、注意しておきましょう。

玄関の鍵を確認する

これは、最初に空き家に訪れたときに確認するべきことですが、しっかりと鍵がかかったままであることを、最初に確認するようにしましょう。前回来たときに鍵をかけたはずなのに、ということが何回も続くようでしたら、侵入者を疑ったほうが良いです。すぐに警察に連絡しましょう。

また、鍵の差込口周辺などにこじ開けようとしたような傷がないかということも確認しておいたほうが良いでしょう。

最後の鍵の確認

これは家を出る際の注意点ですが、絶対に閉めたという自信があっても、必ず最後にもう一度、全ての窓やドアを閉めたという確認はするようにしましょう。長期間、その家を空けるわけですから、未施錠の窓などがあると何が進入するかわかりません。特に窓などを開けっぱなしにしておくと、風雨によって室内がとんでもないことになってしまいます。必ず最後にもう一度確認するということは、心がけておくようにしてください。

帰る際には、近所の人などに挨拶をするのも良いでしょう。挨拶に行く際には、空き家だということを伝え、何か異常があったら連絡してください、お願いしておけば、防犯にもなりますし、侵入者にすぐに気付くこともできます。また、挨拶をしておけば、細かいことで苦情を言われることもないでしょう。

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空き家の管理に必要なこと

両親が亡くなった後、住んでいた空き家だけが残ってしまい、準備が整うまでキレイなまま保存しておきたいという事情を持つ人も多いと思います。

とはいえ、家というものは、人が住んでいないとすぐに荒れてしまうものです。定期的に手入れをしなければ、すぐに住めなくなってしまいます。

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空き家管理のために準備しておくもの

空き家管理を行っていくという場合、どのようなものを準備しなければならないのでしょうか。
空き家をキレイに保つためには、以下のものがあれば便利です。

・ホウキとチリトリ
・雑巾
・室内用のシューズ
・コロコロ
・バケツ
・軍手
・ゴミ袋
・剪定用ハサミ
・脚立

空き家管理のための掃除方法

では、実際にキレイに空き家管理をするために、どのような掃除を行えば良いのでしょうか。
あまり過度にやり過ぎても手入れが面倒になってしまいますので、この程度までやっておけば充分というような掃除を紹介していきます。

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室内を掃除する

最初は室内の掃除からです。当然の話ですが、部屋数が多ければ多いほど掃除は大変になってきますので、時間は逆算しておくようにしましょう。

空気を入れ替える

まず一番最初にすることは、空気を入れ替えるために、全ての窓を開けることです。
これはカビが発生するのを防ぐための換気ですので、一時間ほどは行うようにしましょう。窓の閉め忘れを防ぐために、開けた窓の数は数えておいたほうが良いでしょう。
トイレや浴槽の窓は当然ですが、靴箱や物置、押入れといった密閉された空間も開放しておきましょう。
そのような部分は特にカビが発生しやすい部分ですので、忘れないように注意が必要です。

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通水作業を行う

次は通水作業を行います。通水作業とは、水道管の中の水を入れ替えることによって、嫌な臭いや虫などが発生してしまうのを防ぐ作業のことです。
難しい作業のように聞こえるかもしれませんが、ただ蛇口をひねり、三分間ほど放水するだけで構いません。
家にある全ての水道で行ってください。

拭き掃除を行う

次は床の拭き掃除を行いましょう。必要であればバケツに水を汲んでおいてください。
空き家ではコバエの死骸などが床に落ちています。もしコバエの死骸が多い場合は、最初にコロコロをかけてから行ったほうが効率的です。

拭き掃除を行う際には、床板の盛り上がりや凹みがないかどうか、手すりが外れかけていないか、雨漏りのあとがないか、ということを確認しながら行うようにしてください。このようなものを見逃すと、大怪我を引き起こしてしまったり、修繕費用が高くついてしまったりすることがありますので、注意が必要です。

次回は室外の掃除についてをお伝えいたします。

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本当に気をつけたい!空き家を所有する上で注意する事!

このブログでも何度もお伝えしているのですが、昨今は空き家が非常に増えやすい、増えてる状態にあります。

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理由を簡単に言うと、現役で働いている世代は持ち家を所有する確率が高く、両親が実家に住んでいる間は問題ないのですが、何らかの理由により両親が実家に住まなくなれば、空き家となってしまう傾向にあるようです。

空き家となってしまった家の処分にこまる方は多くいらっしゃるのですが、中でも思い出のつまった実家を売却する事をためらったり、リフォームして賃貸にしようと考える方も多いようです。

確かに、思い出のつまった実家を簡単に手放すのは難しいですよね。気持ちの整理がつくまでは、所有される方がほとんどだと思いますが、所有する上で注意しなければならない事があります。

今回は、そんな注意点を簡単にまとめましたので、ご紹介いたします。

 

 

 

注意しなければ、死亡事故が起これば億単位の賠償問題に

衝撃的な見出しですが、これは脅しでもなんでもなく実際あった例からご紹介させて頂こうと思います。まずは1つの結果を知ることで、色々と考える事も出てくるのではないでしょうか。

実際におこった賠償問題で、記憶に新しいのは他家の子供が勝手に、空き家の敷地内に入り、老朽化した遊具を使用し、怪我を負った事がありました。この場合は数十万円の賠償金を取られたと言う例もあります。他には、木が倒れて隣家の駐車場を直撃し、車が大破。数百万円の賠償金を取られた例もあります。上記の例で言うと、空き家の所有者が管理を怠ったためおこった事故と言う解釈で賠償金の支払いが行われていますが、同じ理屈で考えると、仮に死亡事故になった場合、億単位の賠償金が発生する事も考えられます。

 

住まわれてる方がいなくなれば、家屋の老朽化は早くなります。たとえ無人であっても、所有者責任は発生しますので、特定空家等の理由ではなく、空き家自体に大きなリスクがあると言う事になります。

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2015年に「空家等対策特別措置法」が施行されてからは、老朽化して倒壊の恐れがあるなど、「特定空家」に認定された家屋は、持ち主の意思に反して強制撤去をする光景がメディアでも度々取り上げられています。ただ、ある日突然強制撤去が決まるわけではなく、段階を踏んで決定される事になります。

同法では、「特定空家」と認定されてから、市町村の助言・指導が行われ、これに従わない場合に勧告と言う流れになります。

こうなると、空き家に対する固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍に跳ね上がる事になります。例えば、20万前後だった固定資産税が80万円まで膨れ上がってしまうイメージになります。

更に、命令にも違反すれば、50万以下の過料が科せられ、強制撤去となれば、解体費用として、100万〜200万円程度の実費が必要になります。

 

ただ、現状では特定空家の認定作業だけでも膨大な労力と莫大な費用がかかるため、ほとんどの地域では法律の運用がはじまっていないの現状です。

 

とはいえ、法律自体は施行されていますので、空き家をもっておられる方は常に所有者責任がついており、知らなかったでは済まされない現状がある事も理解する事が大切だと思います。

 

実際に老朽化していく空き家を持っている事は、いいことよりも悪い事のほうが多いのではないでしょうか。思い出や気持ちは大切でも、ただ空き家を持ち続ける事で、家族に迷惑がかかるような事は避けたいところですね。

弊社では、空き家をの買取を専門で行なっています。よろしければお気軽にお問い合せください。

空き家は古ければ古いほど有効活用がしにくいです。

築25年超の家の査定額は建物評価が0円

空き家は昭和55年以前に建てられた築35年超の古いものが全体の2/3をしめています。

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「売る」時に、築年数はどのような影響を及ぼすのでしょうか。まずは価格です。一戸建ての価格は土地代と建物代で成り立っていますが築年数より木造の建物の評価は変わります。新築を100とすると築3年でも70、築10年超では50、築25年超では0とみなされ、土地のみの評価となってしまいます。

また歳月をかけ、丹精込めて育てた樹木や立派な池のある素晴らしい庭であっても残念ながら、よほどのことがないと売り出し価格に反映されないのが一般的です。また昭和56年以前に建てられた築34年超の一戸建て、マンションは現在とは異なる耐震基準で建てられていて地震に強くありません。こうした物件も阪神淡路大震災、東日本大震災や熊本大震災以降敬遠されるようになってきました。

古い家は「貸す」にもリフォーム代がかかる

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誰かに「貸す」ことで収入を得ようとする場合も築25年超の家は水まわりや床・壁が劣化し、汚い、使い勝手が悪いという理由でリフォームの必要がある。一般論ですが築15年超の家は「リフォーム」した上で貸すことになるのでその費用を回収できるのかという問題になってきます。

過去のブログでも触れていますが空き家は「持っている」だけで税金などの維持費がかかり、「貸す」にもリスクがあります。上記で書いているようにもちろん「売る」のも大変です。

現在、所有されている物件を「売るべきか」「貸すべきか」「維持するべきか」でお悩みの方は是非ご相談ください。

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空き家に火災保険は必要か

一般物件となる「空き家」

今まで住宅用として使用していた建物が、空き家になると、用途上住宅とはみなされません。そのため、空き家に火災保険を契約しようとすると、「一般物件」でのお引受となります。事務所や店舗、倉庫などと同じ扱いとなり、人が住んでいる住宅よりも保険料は高くなるのです。

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空き家に火災保険は必要か

そもそも、人がいなければ、火災事故も起きないだろうし、空き家には保険は必要がないのではないでしょうか。

「空き家」の状態であれば、仮に「火災」が発生しても「空家だから関係ない」と思われる方もおられるかもしれませんが、「残存物の撤去」などにも「費用」はかかります。

空き家が全焼して保険金を受け取ったとしても、そのお金を再建に必ず使用しなければならないという義務はありません。保険金を余らせることもできますので、空き家に保険金をかけても無駄だということはないのです。

空き家の管理責任

「空き家に火災が発生した、さらにご近所にも損害を出してしまった場合、所有者に責任はあるのでしょうか?」

空き家の場合、所有者の過失で火災事故は起こりにくく、失火に対し重過失がなければ失火法により賠償責任を負わないのが火災事故の原則です。それでも物件所有者の所有管理上の問題で発生した対人・対物事故に対しては賠償責任が問われることもあります。これは建物管理者賠償責任で対応します。

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空き家(空家)で「火災保険に加入できるか?」

空き家の火災保険というと、断られてしまうという印象を持たれる方が多いと思います。しかし実際は、引き受けてくれる会社は複数存在しますし、一般的な住宅と同じ補償内容の保険を受けることも可能です。

火災保険の「保険料」は「建物の用途」「建物の構造」によって異なります。同じ建物でも「住宅」利用されているのか「事務所や店舗」として利用されているのかでも「保険料」は異なります。同一店舗であったとしても「職業の種類」により割増のつき方も変わります。「住宅物件」に該当すれば、保険料は「安く」一般物件に該当すれば、保険料は「高く」なって行きます。