空き家を上手に運用したい方必見!昨今の空き家活用事例

今回は、空き家をお持ちの方必見!昨今の空き家活用事例をご紹介として書かせていただきます。

ただ、活用事例といいましても、弊社が考える空き家活用のご提案と思っていただければ幸いです!

 

みなさん、空き家をお持ちの方に対する風当たりは年々強くなってきている事にお気づきでしょうか。

例えば、、、、持っている家が空き家と言うだけで、固定資産税が数倍単位で上乗せされたり、近隣住民からもしっかりとした空き家の管理が求められたり、、、ましてや、このブログでも何度も紹介していますが、犯罪の温床になったり、火災・放火といった的にされやすく、ただ、思い入れの強い家の処分をゆっくり考えたいだけなのに、とても厳しいですよね。

それも、しかたない部分もあり、特に近隣住民の方からすれば何年も空き家になっていて、不安を募らせる方や色々も多いとききます。

難しい問題ですね。

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そんななか、4月19日には「空き家登録制度を創設」され改正法が可決されたニュースはまだ記憶に新しいと思います。

空き家登録制度とは何か?

高齢者や所得の低い子育て世帯向けに賃貸住宅として、空き家・空き室を登録し、貸し出していこうと言うものです。

これは、改正住宅セーフティーネット法が19日の参院本会議で可決され成立したものとなります。

国土交通省は今年秋にも運用を始め、17万5千戸の登録を目指しています。増え続ける空き家を活用し、単身のお年寄りらの住宅を確保する考えです。

 

この制度は登録制で、空き家の所有者が賃貸住宅として都道府県に届ける仕組みとなっていて、高齢者らの入居を拒否しない事を条件に、登録物件の情報を入居者希望者に広く周知してくれるものです。

また、バリアフリー化を目指すための融資も可能としていて、本格的に賃貸としての活用を考えている方にとってはとてもいい機会になるかもしれません。

 

なぜなら、自身で空き家を賃貸物件として貸し出そうとした場合は、住宅の整備などはどちらにしても必要としても、周知して行くことに費用がかかったり、労力がかかったりと中々実現が難しいものでもありました。

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その他の活用方法のご提案 「宿泊施設としての活用」

空き家の増加が大きな社会問題になっていて、空き家だけでなく、空き店舗、空きビル、空き事務所、空き倉庫などの「遊休不動産」も重要な課題になっているのですが、一方で、人口が減少に転じており成長市場が限られる国内事情があるなか、訪日外国人による消費(インバウンド需要)の高まりが昨今はいちじるしく、訪日外国人が増加した分、不足してしまうのが宿泊施設です。国土交通省は2016年6月13日、宿泊施設の客室増を目的とした容積率緩和制度を創設し、地方公共団体に対して、都市計画への制度運用をはかるよう通知していますが、実際には中々進んでいないのも現状・・・

政府は訪日外国人旅行者数2020年4,000万人、2030年6,000万人の実現を目雑といっていますが、宿泊施設の数が追いついておらず、大きな問題となっています。

不足分の解消に対して民泊等の検討もその動きのひとつですが、既存建築物の「用途変更」による空き家・遊休不動産の活用も進められています。

 

設備が整い、システムが整っているホテルチェーンや高級なおもてなしを受けられる旅館なども多いですが、旅の楽しみ方として地元の人とふれあい、お互いに情報を交換し、そこでしかできない体験を宿泊にも求めるゲストハウスなど、海外のバックパッカーを中心に人気が高まっています。また、訪日が外国人にとって日本は「安全」と言うイメージを持っている方が多いため、安心して民泊でも借りられるケースが多く、積極的な活用が鍵となりそうです。

 

いかがでしたか?

空き家の活用方法は色々考えられていますが、なかなか腰が重い!といった方にも弊社では色々なご提案が可能です。是非、お気軽にご相談ください。

空き家が増えると言う事は、人工が減っていると言うこと?

空き家が増えていると最近よく耳にすると思います。実際このブログを読まれている方は、空き家についてなんらかの興味があるお読み頂いてるのかと思いますが、実際の要因はそれだけではなく複合的に色々な原因が重なっておこっている事のようです。

色々な思いがあり、売却する事ができない、ためらってしまうと言う方もおおいのではないでしょうか。

 

空き家を残しておきたいと考えた時に考えたいレシピ

親の死をきっかけに誰も住むことがなくなった家は空き家となってしまいます。ただ、空き家になってから直ぐに売却するのは、世間体が気になったり、思い出が沢山つまっているだけに苦しい・寂しい思いをしている方もおおいのではないでしょうか。

ただ、現実問題として空き家をそのまま放置する事は難しく、しっかりと管理する必要がある事は確かです。

 

いっそのこと、自分が定期的に管理して持ち続けようと考える方も少なくないのではないでしょうか。

ただ、空き家を持ち続ける事は管理だけでなく、金銭面でも大きな負担になります。

実際、空き家と認定されてしまった場合は、通常の固定資産税より数倍の税金を収める必要があったり、誰も住むことがなくなった家の老朽化はおもったより早く、修繕費用などにもお金が必要です。

 

ただ、それはわかっていてもなかなか売れない・・・・と考えられている方向けに、空き家を管理する事がどれだけ大変な事か考えてみましょう。

 

 

 

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誰も住まなくなった家は老朽化が早い

自分の仕事が休みの時に出かけ、空き家を掃除しにいくと考えている方も多いのではないでしょうか。

ただ、これは非常に大変です。

実際、雑草の掃除だけでも数ヶ月放置するだけで1人では到底手のつけられない状態になってしまいます・・・・

実際、空き家を売却された方に聞いてみると、今までの苦労はなんだったのか。。。もっと早く売却しておけばよかったと思う方も多いようです。

 

 

 

 

 

 

 

固定資産税が高い!

平成27年5月26日から空家対策特別措置法が完全施行されました。

簡単に言ってしまうと、手入れのされていない放置された空き家の増加を防ぐために作られた法案です。

つまり、空き家を持っている方に対して、手放す事を促すための法案とも言えるのです。

実際、固定資産税が今までの6倍になる可能性も囁かれており、そうなっては空き家の所有者にとってはとても負担になるのではないでしょうか。

 

いかがでしたでしょうか。

簡単に空き家を残しておきたいと考えた時に、思考を変えてみる方法をご紹介させていただきました。

大切な家だった・・・お気持ちはよくわかります。

ただ、今に残す必要があるかどうかをしっかりと考えて、決断して行くことが必要なのかもしれません。

空き家を貸す場合は借りられやすい工夫を

現在、賃貸市場は競争が激しく、賃料を維持するだけでなく、借主を探すこと自体が難しいことも珍しくありません。しかし、工夫の余地がないわけではありません。

たとえば建物の大きさや間取りによっては、「シェアハウス」という形態の賃貸がいま注目されています。これは個室については複数の個人に貸す一方で、キッチンやリビングダイニングは共同で利用してもらう賃貸物件です。借りる側にとっては家賃が抑えられたリ、入居者同士の交流が図れることから、若い世代に人気がある一方で、貸す側にとっても1世帯に貸すより複数世帯に貸す方が賃料収入が増えるため人気があります。
車のカーシェアリングがあるため、家もシェアするのが合理的でシンプルと考えるニーズは増えており、現在日本国内にはこうしたシェアハウスが3万室以上存在しています。

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DIY賃貸について

また、DIY賃貸も注目されています。
これは入居者が、自分の好みに合わせて壁紙を張り替えたり、棚をつけたりしても、解約の際に現状回復しなくていいという賃貸方式で、個性的にすみたい人たちに人気があります。
賃貸住宅では通常、契約が終了すると借主が室内の状態を元に戻す「現状回復」が必要で、以前はフローリングのキズやクロスの日焼け跡まで現状回復の範囲に含まれていました。しかしこれによって入居者との間で費用負担のトラブルが多発したことから、現在では国土交通省の指導や東京都の条例などで、「通常の使用による経年劣化は現状回復の範囲にふくまれない」というのが一般的になっています。
この賃貸方式は、特に築年の古い戸建ての空き家を貸すとき有効です。みなさんはコストをかけて直さず貸せる一方で、借主は自由に直すことで理想の部屋に住むことができる。つまり双方のニーズが合った賃貸形態なのです。

その他の貸し方について

「定期借家契約」という方法もあります。この方法は一定期間で必ず明け渡して欲しいという場合は定期借家契約を結びます。
契約が終了した後、貸主と借主が合意すれば再契約も自由にできます。相続の直後で売るのは忍びないという場合も、期間を決めてこの制度を使うのは有効かもしれません。

今回は売却ではなく、賃貸について記載しました。

空き家を貸すことをお考えの方は参考にしていただければ幸いです。

空き家の買取・任意売却をお考えの方は、是非一度エーアンドシーキャピタルの方までご相談ください。

遠くて行けなくても契約、引渡しはできることをご存知ですか?

親の家を空き家状態にしている場合のよくある理由として、「遠いから不動産会社との対応や契約、登記といった諸手続きができない」というのがあります。

一度は不動産会社に直接出向いて話した方がいい。

家を「売る」「貸す」と決め、不動産会社を1社に絞り込む段階で、一度は不動産会社に出向いて、売り出し価格の査定や家賃設定についての説明を直接受け、わからないことは質問すべきです。そしてその対応により信頼できる不動産会社かどうかを、実際に確かめるというプロセスは、安心・安全な取引のためには踏むべき手順です。

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しかし、ひとたび売りに出したり、借り手の募集が始まれば、その後の状況報告を聞いたり、売り出し、貸し出し条件の変更などについては、電話やメール、ファックスでやり取りすることで十分対応できます。

契約や引き渡しも出向かずに済ませることができる。

親の家の買い手が決まったら、売買契約を交わします。通常は買い手と売り手、仲介業務を行なった双方の不動産会社が一堂に会し、契約書にサインをし、売買代金の一部となる手付金を書いてが売り手に支払います。

でも遠隔地のため、その場に出向けない場合はどうなるのでしょうか。

事前に不動産会社から契約書を送ってもらい、それに実印を押し、印鑑証明を添付して送り返します。送り返した契約書に書いてがサインするといった、持ち回り契約ができるのです。同時に売買代金の一部である手付金を書いてに売り手の口座へ振り込んでもらいます。しばらく経ったのち、売り手の方は銀行に連絡して入金確認ができたら、契約は終了となります。

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その後、日をあらためて引き渡しがあります。引き渡しとは売買代金の残金支払いと同時に司法書士へ登記委任をする手続きで、この場面も出向かずに済む方法があります。契約同様、司法書士から事前に郵送された登記関連の書類に押印したものを返送し、次に書いてが押印。その後書いてが残代金を売り手の口座へ振り込み、売り手が送金されたことを確認し、司法書士に登記代行の手続きをして引渡しは終了になります。

いかがでしたか?

今回の記事の内容のお悩みをお持ちの方は是非参考にしていただければと思います。

それでも面倒だという方は是非一度エーアンドシーキャピタルの方までご相談ください。

 

空き家の老朽化のせいで、隣家が売れない問題が増えています

これまでも述べてきた通り、空き家問題は全国的に多くなってきています。

最近は特に、空き家が隣にあるということで、「自分の物件が売れない」という問題が発生しているようです。

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特に「隣に空き家がある」という問題の相談が増えていて、「今にも倒壊しそうなのに所有者が分からず、自分の家を売りに出しても隣にその空き家があるために、売れない」という相談が特に増えているようです。

空き家が誰の物なのか分からない程長年に渡り放置されている場合があり、その隣の物件の所有者にとても迷惑をかけてしまっているのです。

確かに、建物の原型をとどめていない程老朽化した空き家も中にはあり、隣の物件の所有者が手放したくても、そのせいで売れないという事が増えてきているのです。

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どうしても隣の人が家を売りたいとなったときには、老朽化した空き家の持ち主を探したり、崩壊寸前の建物の見栄えを整えたりと、隣の物件の所有者が動かなければなりません。

空き家を放置することは、周辺の物件の所有者の方にも非常に迷惑がかかる事なので、早めに処分する等の対策をとる事が重要です。

空き家には個々の事情があって有効に利用されずにいるものと、老朽化して地域の景観や安全性を損なうような形で放置されたものとがあり、あまりにも老朽化したものは解体が必要になります。

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早めの対策を行うことが、後々自分の為にもなりますので、空き家を所有する事になったらすぐに、他の人に迷惑がかからないよう十分に考えた方が良いでしょう。

何かお困りの事があればエーアンドシーキャピタルまでお問い合わせください。

マイホームの常識を捨てる

これまでも述べてきたように、空き家の問題は、これからますます広がっていくと思います。

しかしよくよく考えてみると、その裏には、実は別の問題もあると思います。
一つは不動産をめぐるこれまでの常識です。

日本では戦後、高度経済成長の中で、土地をはじめ、不動産の価格は右肩上がりで上昇してきました。不動産を持っているというだけで、大きな利益が生まれたのです。

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マイホームもまずは小さいマンションを買い、それが値上がりしたらより広い物件に買い換え、最後は広い庭つきの戸建てを購入し、そしてそれが大きな資産になりました。

多くの人が、これを日本人の典型的な成功例と見ていました。

しかしバブル崩壊後、今後は不動産価格は20年近く下がり続け、「せっかく買うなら最初から長く住める物件を」という志向が強まりました。

新築住宅では最長35年までローンが借りられますから、それこそ35年ずっと住み続けるつもりで選ぶ人が増えたのです。

このように、高度経済成長の下、不動産価格が右肩上がりであった時代でも、デフレで不動産が値下がりを続けた時代でも、不思議なことに日本人にとってのマイホームは「一生住むもの」という意識はほとんど変わりませんでした。

しかし、これからの少子高齢時代、マイホームは「一生住むもの」や「永住」と考えるのではなく、生活スタイルや家族の変化、成長に合わせて住み替えていくほうが合理的な時代になりました。

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生活スタイルの変化に合わせるなら10年がひとつの目安となります。
それは結婚・出産・子どもの進学・巣立ちなどのライフイベントが10年ごとに起こるからです。

住み替えの最後はマイホームを処分し、老人ホームで過ごすことになるかもしれませんし、これからの時代、家はその時その時に最も相応しい形態(持ち家や賃貸など)で選べばいいのです。

その中で選ばれなかった住宅が空き家になるわけですが、多くの人が住宅をこのように長期スパンで考えられるようになれば、新たに家を建てる前にどうすべきかを考える習慣がつくことから、こんなに空き家が増えるという現状も長期的には変わると思います。

住宅の購入はよく考えて行わなければいけません。