親の家の価値について考えたことがありますか?

8年後の2025年には団塊の世代が76歳になり、後期高齢者と呼ばれる世代になります。
これは2025年問題と呼ばれており、65歳以上の高齢者を54%の労働人口が支える構造となり、さまざまな問題が懸念されております。
親が元気であるうちはあまり考えることはないでしょうが、両親ともに亡くなってしまい、親の持ち家が空き家になった時にどうするかといったことで悩みを抱える方は実は多いのです。
親が遺してくれた財産だとはいっても子供たちがそこに戻って住むつもりがない場合には必然的に空き家になります。
そうなると様々な売却することが一番有効な選択肢とはなりますが、必ずしもスムーズに売却できるとは限らないのです。
そうなるとさまざまな問題が起こり得ます。
この先、高齢者の割合はどんどん増えます。
その子供の世代の方々が親が遺してくれた家について悩むこともより多くなってくるのではないかと思います。
親が遺してくれた財産である家は必ずしも価値があるものではないということをご存知でしょうか?
親の持ち家

住宅市場においては「立地」と「家の形態」によって、有効活用できる資源なのか、それとも売りたくても売れないお荷物となるのかが異なり変わってきます。
まず所在地、交通の便、土地の面積、部屋の間取り、築年数、その土地がどういった用途で使われる場所なのか、敷地面積に対する建築面積の割合(建ぺい率)、敷地面積に対する延床面積の割合(容積率)などによって家の価値は変わってきます。
家に対する評価を決めるのは8割がた所在地や交通の便、つまり「立地」です。
また「家の形態」も重要な指標で一戸建てよりも、マンションの方がより価値が高い傾向にあり、古いよりも新しい方がより価値が高くなります。
まだご両親がご健在でも、いつかは自分や兄弟に家が引き継がれる日が来ます。
まだまだ先のことと思うかも知れませんが、親が遺してくれた家が実際に資源となりうるものなのか、残念ながらお荷物となってしまうものなのかを早い段階で知っておくことをおすすめします。

大都市の方が地方都市よりも家を有効活用できる可能性が高い

これは多くの方がすでに何となく感じているのではないかと思います。
地方出身の方で都心部に移り住んで働いている方であれば、物件を探すことを経験されている方も多いことと思います。
都心部の家賃の高さに驚いたことがある方も少なくないと思います。
人が多く集まる都心部は地方都市に比べて物件の価格が4~5倍高くなります。
近年、人口の減少や産業構造の変化によって、地方産業などが衰退しています。
そうなると若い世代の人たちが職を得る機会もおのずと減ってしまいます。
そのため、都心部に多くの人が職を求めて移り住むということが起こっています。
あなたの両親が住んでいる町の傾向やの住宅の相場などを早い段階で調べておくと後々、ベストな選択をすることに役立つのではないかと思います。

駅が近いと家は有効活用しやすい

駅
駅から徒歩5分の一戸建てと、バスを利用しなければならない徒歩25分の一戸建ての物件では1,000万円以上も価格に差が生じるケースも多いのです。
もちろん地域によってこの差額は異なりますが、駅から徒歩25分の一戸建ての方が面積が広い場合でも、駅から近い一戸建ての方が価格が高いことも珍しくありません。
今は交通の便が悪い場所であってもこの先、鉄道が開通する予定などがある場合などは家の価値があがる可能性もあるでしょう。
この先の都市計画などの情報を集めておくこともとても大事なことではないかと思います。

もし親が遺してくれた物件の売却などについてお悩みがあればエーアンドシーキャピタルにご相談くださいませ。

資産価値の下落と管理不全状態

非常事態になることは極めて稀だから、こうした災害時のリスクを確認したうえで購入すればよいという考え方もあります。
「大手企業関連の管理会社がいるし、今は問題なさそうだから安心だ」とも考えられがちです。
しかし、分譲マンションは、どのような区分所有者がいるのか、区分所有者による管理組合にどのような意識・能力があるのかによって、将来にわたって建物の維持管理が適切に行われるかどうかが未知数という、極めて不安定な仕組みで成り立っていることも確認しておく必要があります。

高級マンション
超高級マンションについては、一般のマンションに比べて、建物の上層階、中層階、下層階で、購入する所得階層が分かれていたり、世代、家族構成が多様なため、管理組合が様々な事情を抱えた区分所得者同士の合意形成を行い、将来にわたってマンションの維持管理を行うことが果たしてできるのか、専門家の間でも疑問視する声が多いのです。
そして、マンションの維持管理を管理会社に丸投げすると、ずさんな管理や場当たり的な修繕をされたり、新築時に分譲会社が設定した修繕積立金だけでは大規模修繕ができなくなると、資産価値が大幅に下落したり、最悪の場合、管理不全状態に陥る危険性さえ懸念されています。

もし、超高層マンション1棟全てが賃貸住宅の場合には、所有者は企業などであることが多いため、事業者が自分たちの資産価値の維持や収益確保を目的として、建物等の維持管理をきちんと行うことが多く、たとえ複数の企業間の合意形成が必要な場合でも、住民同士の場合に比べると、ハードルはそこまで高くない場合が多いでしょう。

しかし、分譲の超高層マンションでは、1棟500~1500戸もの住戸数があることから、区分所有者が大量にいるというだけではなく、居住用か投資用かといった取得目的や区分所有者の所得階層・世代・家族構成・国籍が多様であるが故に、合意形成が極めて難しくなってしまうのです。

特に、大規模修繕などで修繕積立金が不足したり、災害などで突発的に修繕が必要となった場合、修繕すべき内容や各住戸が支出すべき金額について合意形成ができないと、一気に管理不全状態に陥り、不良ストック化の道をたどる危険性も考えられるのです。
多額の管理費

加えて、最終的に超高層マンションの寿命が尽きたときに、区分所有権を解消して解体するという合意形成が出来るのか、その際の解体費用が捻出できるのかなど、一般的なマンションですら解決できていない分譲マンションの終末期問題が、超高層マンションではさらに大きくなってどうしようもなくなることも懸念されます。

お持ちの物件をうまく活用したい、物件の将来的価値はどうなるのか等でお悩みの方は一度、エーアンドシーキャピタルにご相談ください。

スプロール現象と住宅の問題

スプロール現象とは

日本は戦後1960年代以降、急速に経済成長を遂げ、産業構造の転換もあり、人口や産業の多くが大都市へ集中するといった現象が起こりました。
急速に都市化が進んだのです。
その当時、大都市では住宅の不足、通勤の問題、交通の問題、公害問題、秩序のない都市開発などさまざまな問題を抱えていました。
そこで政府は交通インフラを整備し拡大をしたり、住宅の不足に対応するため、郊外にニュータウンを整備しました。
昭和に建てられた住居
市街地の公害防止や工場用地の需要に対応するために工場団地の整備などが積極的に進められました。
しかしあまりに需要が大きく開発が追いつかなかったために郊外の農地や山林だった場所が虫食いのように宅地化されるといったことが起こりました。
郊外部に無秩序に住宅地が拡大していき、住宅地に最低限必要な排水設備や道路、公園などが十分に整備されないままの市街地が形成されてしまったのです。
その結果、後から追うような形で道路などの整備を行うことになり非常に効率の悪い公共投資を余儀なくされてしまいました。
このように市街地が計画的でなく無秩序に拡大する現象ことを「スプロール現象」といいます。
スプロールとは「虫食い」という意味です。

高度成長期には憧れだったニュータウンの今

1960年代から半世紀以上が経った今、当時多くの人が憧れたニュータウンでは深刻な高齢化や空き家問題が大きな課題となっています。
農地や山林を切り開いて開発したニュータウンは坂道や階段が多くあります。
また駅から徒歩20分以上かかるという場所も少なくありません。
交通の便が悪い立地では新しく入居する人が少なく、空き家化が加速しています。
庭に草が生い茂った空き家が多い地域は治安の不安も大きくなります。
また高齢者の割合が多い地域では新しく都市開発が進められることも少なく、若い世代の人にとってなかなか魅力を感じてもらえないというのが現状です。
古い町並み

今多くのニュータウンでは再生が課題となっています。
しかし今ニュータウンの再生に積極的に取り組む自治体も増えてきています。
もしニュータウンに空き家をお持ちでしたら自治体でどのような再生計画に取り組んでいるかをまず調べていただくのが良いと思います。

空き家の販売をもしお考えであれば、ニュータウンに限らず家がある場所がどういった環境であるかを良く知った上で検討することが大事です。

もし空き家を売りたい、お持ちの空き家の価値を知りたいとお考えでしたらエーアンドシーキャピタルにご相談くださいませ。

老いた住宅に老いた居住者が

さて、2013年時点で居住されている住宅ストック総数は、約5210万戸ですが、
これを建築年代別に見ると、新耐震基準施行前の1980年以前に建築された住宅は1369万戸になります。
高齢世帯が増える町
つまり、2013年現在、居住されている住宅の3割にのぼる住宅が、築35年経つ老いた住宅です。
もちろん、1980年以前に建築された場合でも、耐震性が確保されている住宅もあります。
いずれにせよ、こうして老いた住宅には、高齢世帯が住んでいる場合が多くなっています。
国土交通省の資料によると、1980年以前に建築された約42%(580万戸)に高齢単身・高齢夫婦が居住しています。

つまり、老いた住宅に老いた居住者が住んでいるまちが全国いたるところにあるということであり、これには、高度経済成長期に大量に建てられた住宅は、当時、働き盛りの世代が購入した場合が多く、現在も引き続き、そのまま居住していることが関係しています。

新耐震基準を満たしていない老いた住宅は、解体・徐却して建て替えをするか、あるいは、若い世代のニーズに合わせて、耐震改修を伴うリノベーションをするなど、現代のニーズにあった良質な住宅へよみがえらせることができれば、将来世代につけを残さず、安心して引き継いでいけます。
しかし、こうした対応が出来なければ、居住者の死亡後に誰にも引き継がれることなく、空き家となる可能性が高いため、老いた住宅は、放置・放棄化する空き家予備軍ともいえるのです。

2025年頃、団塊の世代が75歳以上の後期高齢者世代となり、その割合が20%近くに膨れ上がります。
そして、日本人の男女の平均寿命が84歳(2015年世界保健機関発表)ですので、2035年頃には、団塊世代の死亡数が一気に増えると予想されます。
居住者の死後、その住宅を相続した人が引き続き居住せず、賃貸、売却をしない・できない場合、相続人がそのまま放置してしまうケースも多いため、「その他空き家」がどんどん増えていくわけです。

もし「その他空き家」の管理が適切に行われない場合、建物の劣化が進み、地震や台風などによる倒壊で通行人や周辺の住宅に危害を及ぼしたり、ネズミなどの動物が住み着いたり、生い茂った雑草などにより害虫が繁殖するなど、まち全体に影響します。
老朽化した住宅
そして、まちの住環境の悪化があまりにも深刻になると、将来、多額の税金を投入してそれを改善して行かざるを得ない事態も生まれかねません。これまでには想定していなかったような新たな社会的コストが必要となってくる可能性があります。

住宅地の行く末は、段階世代の死後、相続する子共世代(団塊ジュニア世代)や親族が実家をどのように取り扱うかによってかかっているといっても過言ではないのです。

お持ちの物件の取り扱いにお悩みの方は一度、エーアンドシーキャピタルにご相談ください。

空き家の強制撤去

近年、空き家率が上昇する中、各地で様々な対策が講じられるようになっており、
対策の方向性として外部不経済をもたらすような空き家の撤去を促進するという方向性があります。

適用困難な既存の法律

外部不経済をもたらす空き家については、周囲の住民などから苦情の形で自治体に持ち込まれることで問題として認識されるようになることが多いです。
しかし、従来から自治体としてできることは限られており、せいぜい所有者に連絡して是正を依頼するなどのお願いをする程度でありました。

建築基準法では、既存不適格(建築された時点では適法だったが、その後の法令変更により違法となったもの)で、
著しく保安上危険または衛生上有害であるものについては、所有者に建築物の除却などの措置を命ずることができ、これを履行しない場合、強制的に撤去できるとされています。
しかし、これを適用するためには、空き家が既存不適格で、例えば、屋根材が飛散するなど著しく危険であることを証明すること必要があり、この点ではハードルが高いです。
また、除却する場合になっても、除却の範囲は必要最小限に限定されます。

この規定を適用した事例としては、例えば、老朽化から倒壊の恐れがある空き家が増えている京都市で、
口頭での改善指導に応じない所有者に対し、2010年11月に改善命令を出して撤去させた例があります。
京都市では危険な空き家に対する苦情が増えているため、最悪の場合、行政代執行も視野に入れて指導を強化しているが、このような例は全国的にも稀です。

このほか景観法では、景観地区内の既存建築物の形態意匠が良好な景観形成に著しく支障がある場合、意匠制限に適合するための措置を命ずることができます。
しかし、命ずることができるのは改築や模様替えなどであり、撤去はできません。しかも自治体は、命令によって所有者が被る負担について保証する必要があります。

京都

景観関連の条例による空き家の強制撤去

このように既存の法律では空き家の撤去を命じにくいため、空き家問題が深刻化するにつれ、独自に条例を定める自治体も出てきました。
条例で対応する場合は、景観関係や環境関係の条例で定めるケースのほか、新たに空き家対策のための条例を定めるケースがあります。
まず景観関係の条例は、自治体が条例で景観法70条の内容よりも重い規制を設けることは可能であり、廃屋と化した空き家の増加が観光地のイメージを損なうなどの懸念の強い自治体を中心に、早くから規制が設けられてきました。
環境関連の条例では、千葉県勝浦市は「勝浦市きれいで住み良い環境づくり条例」で、廃屋、雑草が著しく不適正な管理状態にある場合、指導、勧告、命令ができるとしています。
勝浦市の条例ではこのほか、勧告、命令したものについて、実態が切迫している場合には、必要限度の措置を行い、その費用を請求できるとしています。

空き家の強制撤去

このように、各自治体が独自に空き家対策を講じており、
稀なケースではあるものの、強制撤去されることもあり、場合によっては不利益を生む可能性すらあります。
そのような状態になる前に空き家をどう扱うかを考えてみてはいかがでしょうか。

お持ちの物件をうまく有効活用したいとお考えの方はぜひエーアンドシーキャピタルにご相談くださいませ。

ニュータウン再生と空き家対策

余剰スペースの活用。

過去のブログでは(いわゆる空き家をテーマにした他のブログ記事も同じ場合が多い)中心市街地活性化対策の中での空き家対策や過疎地、いわゆる田舎の地域においての空き家対策がどのように位置付けられているかというような地域やエリアでの空き家問題とその対策を中心に触れてきましたが、今回は、同じく街づくりにおいて直面する課題の中で空き家対策を考えている事例としてあげられる「ニュータウンの再生」について述べたいと思います。

ニュータウン再生と空き家対策

全国どこに限らずとも、いわゆるニュータウンの空き家は増えており今後建物の老朽化と居住者の高齢化かが進む中で問題はより深刻化して行くと考えられています。

ニュータウンの再生を考える場合に、「単に空き家を新たな住民で埋める」という考えだけではなかなか難しく(規模が大きすぎるため)、具体的には

街全体の活気をどのように取り戻して行くか?

プランを策定し、どう実行するか?

エリア全体のマネジメント体制をどのように構築していくか?

など、乗り越えなければならない課題が山のようにあります。

全体のプランの中で空き家増加にどのような対応をして行くかが課題となるのですが、そもそもそのエリア内に人口が増えないとすれば、住む人がいなくなるので根本的に考え方を変えて行く必要に迫られます。

過去に実際にあった例でいくと

  • 公共賃貸住宅の建て替えを行い、その際に建物を集約して棟数・住戸数というキャパシティそのものの縮小を行う。
    →建物を集約すればオープンスペース(公園や交流スペース)が増したりデイサービスなど新たな施設を整備するスペースが生まれる。
  • 建て替えず改修を行い全体の戸数を減らして(部屋の間取りなどを変える)、余剰となったスペースを有効に活用する。
  • 上層階を除去するなどして減築氏、キャパシティそのものを減らす。

オープンスペース(公園や交流スペース)

これらは、空き家を直接的に活用するものではないですが建て替えや改修によってその地域にあったキャパシティや活用を生み出せるので広い意味では空き家対策と呼べるのではないでしょうか。

当社では、単純に空き家を「買う、売る」というのだけでなく、全体の問題を把握した上で、ご相談に対応できる体制を整える意識を持つことが重要であると考えております。

空き家に関するご相談がございましたら、その際はぜひエーアンドシーキャピタルまでよろしくお願いいたします。

住宅不動産サイトで親の家の相場をつかむ

今回は、親の家を引き継いだ際に知っておくべきことの中で大きな割合を占める「相場」についてお話しさせていただきます。

 

「売る」にしても、「貸す」にしてもその家の「価値」がおおよそどれくらいかをまずは把握することが大事です。結局どこかの不動産業者に手続き等を頼むことになる場合がほとんどだと思いますが、その対象になる家のことを何もしら知らずにいると、業者にいいように言われてしまい、その家の本当の「価値」に気づかないまま損をしていたなんてお話はよくあります。

そうなってからでは遅いし、そうならないためにどうすべきかということです。

 

おおよその「価値」の把握のためにインターネットを利用する

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ここからの説明は中古一戸建てを例に取り、ご説明していきます。基本的なことはマンションも同じです。インターネットであなたの家がある「○○市中古一戸建て(マンション)」とキーワード検索をしてみましょう。

すると、いくつかの住宅不動産ポータルサイトが出てきます。

それらをクリックしてみると、当該地域で中古の一戸建て情報が出てきます。

これらの情報と親の家の使用を見比べながら、売り出し価格がいくらくらいになりそうなのかを、見ていきます。

比較するには立地が最優先なので、まず同じ地域、沿線、最寄り駅、徒歩分数の立地の情報を選別します。その次に土地の広さ、建物面積が同じような規模の情報を選別します。

そのうえで、さらに同じような築年数の情報を絞り込むと、あなたの親の家が、大体いくらかがわかってきます。

築が25年超の木造住宅なら、建物の評価が0ということも多いですが、土地そのものの「価値」もあるので、それらの情報もあわせて見ておけば、売り出し価格のイメージがより明確につかめるでしょう。

 

「貸す」場合も基本的には「売る」と同じです。

インターネットで一戸建て(マンション)なら〇〇市の賃貸一戸建て(賃貸マンション)でキーワード検索し、同じような手順を踏むと、大体の家賃相場がつかめます。その上で地元の不動産会社へ同じような質問をすれば、実際の取引の状況から親の家の賃貸実力はわかってくるでしょう。

インターネット上の情報はあくまで売りに出した(貸しに出した)情報です。

実際の契約時の価格や家賃とは異なります。

買い手や借り手が付きにくい場合は、値下げをすることもありますし、いつまでたっても売れない、貸せないという場合もあります。そこで、実際の取引の動きについては、地元の不動産会社へ問い合わせてみることにします。

 

実際の取引状況を不動産会社に聞いてみる

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不動産会社へ次の質問をしてみましょう。

 

質問1 買い手がつきやすいか、つきにくいか?

質問2 実際にいくらくらいで売れる?

質問3 売れるまでの期間はどのくらいか

 

インターネットで検索していると、積極的に情報を出している不動産会社がわかってきます。そのうちの2から3社に電話やメールで問い合わせてみると、色々と前置きがありつつも、だいたい答えてくれるはずです。

 

貸す」はリフォームの必要、不必要が左右するポイントです

 

「貸す」ならではの留意事項は「リフォーム」です。個別性が高いのであくまでも一般論ですが、築15年超の家は、水回りや床・壁を「リフォーム」したうえで貸し出すことになります。

 

どこまでリフォームすべきか不動産会社に相談する

地元の不動産会社で借り手をつけるには、どの程度のリフォームが必要でいくらかかるのか?その場合の家賃はいくらか?家賃で回収できるまでの期間?その時間を経過するとさらに追加のリフォームが必要か?などをしっかり質問しておく必要があります。

 

このように、親の家を有効活用するための第1ステップとして「相場」を知る作業はとても大事です。交渉ごとでもありますので、まずは「己を知る」ことから始めてはいかがでしょうか。

 

お持ちの物件をうまく有効活用したいとお考えの方はぜひ エーアンドシーキャピタルにご相談くださいませ。

親の家の概要を把握する。

前回の記事でお話しさせていただいた内容(相場を知るという内容)に近くなるのですが、今回は「家の概要」についての内容になります。

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外向きには「相場」を知ることが大事で

内向きには「概要」を知ることが大事になります。

つまり、家の仕様や権利関係の事です。親の家の概要を知って初めて最も適切な有効活用の選択肢が絞り込まれたり、やるべきことが見えてきます。それ以外にもこうした作業をすることで親の家に対する思いや愛着などを感じ取れ、親が辿った人生を知る良い機会にもつながります。

意外とこの部分は重要で、そういう「思い」があるからこその活用方法や、運用のカタチなどが自然に芽生えてきたりする事例も多いです。

 

家の概要は3つのアプローチで把握する。

 

  • 権利関係を明らかにする

親の家を相続し、売却するなどの有効活用をするには、相続登記をしなければなりません。買い手がついても登記ができないのでは、契約ができません。

そこで、まず家の権利関係を明らかにすることが必要です。また、権利関係はこの家の歴史を教えてくれます。

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  • 家の基本仕様を整理する

基本仕様は「土地・建物面積」「間取」「築年数」などです。

親の家の特徴を把握することで、より具体的にどのような有効活用ができるのかを、検討することができます。

 

3、お金関係について把握する

お金関係についても把握しておく必要があります。固定資産税や維持・管理費以外にも気がつかない費用がかかっていないでしょうか。

親の家に現在、いくらかかっているのかを明らかにすることで、こんなにかかるのなら、早くに「売る」とか、この程度の額なら売らずに「保有する」といった大筋の方針が見えてくるでしょう。

 

単純にこの家の「価値」はこれくらいという「相場」の把握と家そのものが持つ、仕様などの「概要」を合わせて考えることができればより良い活用方法が見えてくるはずです。

 

一人ではなかなか難しい作業だと感じ流のであればぜひエーアンドシーキャピタルにご相談ください。