月別: 2017年8月

平成26年、空き家の増加問題を解消するために、地域や自治体に迷惑をかけるような空き家について、法的措置を講じられるよう「空家等対策の推進に関する特別措置法」が制定されました。

その中で、特に対策が必要な空き家に対して「特定空家等」として、市町村が認定できるようになりました。

１．倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
２．著しく衛生上有害となるおそれのある状態
３．適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
４．その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
にある空き家

がその要件です。

「特定空家等」とみなされると、下記のような措置が取られます。

助言
最初に行われるのは、除却（解体）、修繕、立木竹の伐採等の助言です。
道路にはみ出しているような樹木の剪定をするなど、適正な管理が求められます。

指導
助言に従わず、改善が必要な段階になれば、次に指導が入ります。
近隣住民からの苦情が多くなってきているのかもしれません。

勧告
助言や指導を受けても改善されなければ、一定の猶予期限を与えられ改善するように勧告が行われます。
気を付けなければならいのは、その間に空き家の保全が行われず、年をまたぐと、住宅用地特例の対象から除外され、固定資産税の額が高くなるということです。

命令
勧告にも従わず、対応がない場合は、改善命令が出されます。
50万円以下の過料が課せられることがあります。

行政代執行
さらに、市区町村長の判断により、持ち主に代わって空き家を強制撤去、つまり行政代執行などの強硬手段が講じられることもあります。

こうした一連の強硬手段は平成27年5月より開始されました。
親の家を引き継ぐことになったあと、家をどうするのか、相続税をどうするのか、考えるだけでも大変です。
売りに出すことを決意しても、売却までに1年以上かかることも少なくありません。
住まない家は、早めにどう対処するのかを考えていくことが必要だと言えそうです。

空き家の管理にお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご相談ください。

空き家の増加が問題になっていますが、管理されていないということがそもそもの問題であるようです。

平成27年に公布された「空家等対策の推進に関する特別措置法」は、
「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等」
に関する施策を総合的かつ計画的に推進し、公共の福祉の増進と地域の振興に寄与することを目的として制定されました。

管理されていない空き家が地域や自治体に悪影響を及ぼさないようにするための法令であると言えそうです。
どんな悪影響が考えられるでしょうか。
具体的に見ていきましょう。

保全上の問題
管理されていない家は老朽化により倒壊などの恐れがあります。特に昭和56年以前の耐震基準で建てられた家は、現在の基準よりも揺れにも弱く、すでに老朽化しているため、さらに危険です。放置すれば、その危険度は増すばかりです。

衛生上の問題
人が手を入れなくなった室内はゴミやホコリ、カビなどにより、黴菌の温床となる可能性があります。また、害虫、害獣などの繁殖の場となりかねません。

景観上の問題
美しかった庭も、人の手から離れると見苦しい外観になります。それでだけではなく、樹木や雑草が成長、繁殖し、隣家の敷地に枝葉が入り込んだり、通行の邪魔になったりします。

保安上の問題
雨風がしのげるだけでなく、家財道具が残されていたりすると、不審者にとっては居心地のいい場所になってしまうかもしれません。無人で薄暗い場所は、放火などの犯罪を誘発することも考えられます。また、小さな子供が入り込んでしまうことも考えられます。

このように、空き家を放置することは、想像以上に地域や自治体に迷惑をかけることにもなりかねません。
十分な管理が必要です。

先の「空家等対策の推進に関する特別措置法」は、こうした状況を回避するために制定されました。
主に市町村が、対策が必要な空き家を選別し、所有者に適切な管理をするよう促すため、情報の提供や助言、その他必要な援助を行います。
特に対策が必要な空き家は、「特定空家等」と判断されます。

「特定空家等」と判断されるとどうなるのでしょうか。
次回ブログで書いてみたいと思います。

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国民的問題と言えそうな空き家の増加ですが、そもそも空き家とはなんでしょうか。

平成27年に公布された「空家等対策の推進に関する特別措置法」には、
「「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。」
と定義されています。
さらに、
「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」
の空き家を「特定空家等」としています。

総務省・国土交通省告示第１号「平成 27 年2月 26 日付け総務省・国土交通省告示第１号」には、
「「居住その他の使用がなされていないこと」とは、人の日常生活が営まれていない、営業が行われていないなど　－中略－　建築物等の用途、建築物等への人の出入りの有無、電気・ガス・水道の使用状況及びそれらが使用可能な状態にあるか否か、建築物等及びその敷地の登記記録並びに建築物等の所有者等の住民票の内容、建築物等の適切な管理が行われているか否か、建築物等の所有者等によるその利用実績についての主張等から客観的に判断することが望ましい。」
と説明がされ、
「「居住その他の使用がなされていない」ことが「常態である」とは、建築物等が長期間にわたって使用されていない状態をいい、例えば概ね年間を通して建築物等の使用実績がないことは１つの基準となると考えられる。」
とあります。1年間使用した客観的な形跡、実績がない建物を空き家としているのです。

また、空き家には、次の4つの種類があります。
１．二次的住宅（常時住んでいないが使っている家）
２．賃貸用住宅（貸賃貸に出されている家）
３．売却用住宅（売りに出されている家）
４．その他（誰も住んでいない家）

１．は別荘など、常に人がいるわけではないが、管理されている家です。
２～３．は次に住む人のために管理されている家です。
問題は４．です。誰も住んでいないために管理されていないことがあります。
つまり、使用した客観的な形跡、実績がない建物になります。
これが空き家問題の核ともいえる部分です。

管理されていない空き家がどのような悪影響を及ぼすのか、次のブログで考えてみたいと思います。

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総務省統計局が5年ごとに行っている「平成25年住宅・土地統計調査」によると、
「空き家についてその推移をみると，昭和33年 には36万戸となっていたが，その後一 貫して増加を続け，平成25年には820 万戸となっている。また，空き家率（総住宅数に占める空き家の割合）は，平 成10年に初めて１割を超えて11.5％と なり,平成25年には13.5％と,20年に比 べ0.4ポイント上昇し，過去最高となっている。」
とあります。

また、一方で、
「住宅を所有の関係別にみると，持ち家が3224 万戸で，住宅全体に占める割合（持ち家住宅 率）は61.9％となっており，平成20年と比べ ると，192万戸（6.3％）増加している。」
とあり、空き家が増えているのに、持ち家の割合も増えているのです。

日本の人口は減少していますが、それだけが空き家増加の原因ではなさそうです。
人口は減少しているのに、世帯数は増加しています。
1世帯あたりの人数が減っているのです。
1世帯の人数が少ないということは、親世帯、同居世帯から独立していると考えられます。

そして、日本では新築物件が根強く人気です。
小さいころから住んでいた家から出て自分の家を持つとき、中古で探す人は少ないようです。
新築物件の供給が大きく中古物件の需要が小さいのが、空き家増加の一因とも考えられます。

また、固定資産税の減免措置も空き家の増加に拍車をかけているのかもしれません。
土地に家屋がたっているだけで、固定資産税が6分の1になる制度があります。
もちろんいろいろな要件を満たす必要はありますが、たとえ空き家になったとしても、家屋を残しておくことで、税金対策になるかもしれないのです。

こういった空き家が増加していく状況への対策として、平成27年「空家等対策の推進に関する特別措置法」が公布されました。
もはや空き家増加は、国民的問題と言えるでしょう。

あなたの周りに空き家、もしくは空き家になりそうな物件はありませんか。
空き家を上手に管理するには、どうしたらいいのでしょうか。

空き家の管理について個別にご相談のある方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

ワンルームマンションへの投資をお考えの方はいらっしゃるでしょうか。
ここでは、ワンルームマンションへの投資のメリット・デメリットについて、考えてみたいと思います。

まずは、ワンルームマンションに投資する際の主なメリットについて見てみましょう。

（１）投資をはじめやすい

ワンルームマンションへの投資といっても、その金額には、地域差や物件の築年数によりもちろん差があります。
ただ、サラリーマンでも手の届く範囲の物件も多数あります。
他の投資と比べて、はじめやすいと言えるでしょう。
不動産投資には借入金や、空室などの不安がつきものですが、初期投資の金額が少ないということは、その不安を軽減させてくれます。

（２）換金しやすい

ワンルームマンションは投資金額が少ないことから、投資家向けや居住者向けの需要が比較的多くあります。
つまり、早く現金を手にできる可能性が高いのです。
初期の投資金額が大きい場合、購入対象者は少なくなります。
現金を手にするまでに時間がかかるケースも多いということになります。

（３）賃貸管理しやすい

ワンルームマンションには、すでに管理会社が入っていることが少なくありません。
家賃の回収や物件の修理、入居者への対応などすべてプロに任せることができます。
自らが考え動く必要が少なくなるのです。
特に不動産投資初心者の場合これはとても心強いはずです。

それでは、次は、ワンルームマンションに投資する際のデメリットです。

（１）利益率が少ない

これは、投資金額が少ないことと関係しています。
建物構造や立地など条件によってもちろん変わりますが、他の投資に比べるとやはり利回りが少なく感じることでしょう。
ローリスク、ローリターンと言えます。

（２）土地の割合が少ない

ワンルームですので、当然のことながら、物件の資産価値に占める土地の割合が少なくなります。
資産の大部分を、建物が占めることになるのです。
そして、建物の価値は経年により低下します。
長期間賃貸経営をすればするほど、資産価値がどんどん下がっていきます。
そのため、ワンルームマンション投資の場合は、いつ手放すかがカギとなります。

（３）家賃収入が安定しにくい

ワンルームですので、入居者がいなくなれば、収入もなくなります。
空室の発生は賃貸収入「0」ということに直結します。
複数の物件を所有して空室のリスクを分散したり、集客力がある仲介業者と良好な関係を築き、常に空室への対策を怠らないことが必要になります。

ワンルームマンションの投資には、このようなメリット・デメリットがあります。
お悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご相談ください。

不動産投資の対象として、どんな物件が考えられるでしょうか。
さまざまな物件が考えられますが、住宅の範囲では、一戸建て、アパート、マンションが挙げられます。

木造の一戸建てやアパートは、管理、維持が難しい面があります。
材質の耐用年数と劣化の割合から、木造の住宅はおよそ10年程度で価値がなくなってしまうとも言われています。
一般に木造アパートの法定年数は22年、鉄筋コンクリート造マンションで47年です。

では、鉄筋コンクリート造マンションならどんな物件でも良いかというと、そういうわけでもありません。
表面的に投資利回りの高い物件が、長期的にも投資対象として適しているのかというと、必ずしもそうとは言えないのです。

鉄筋コンクリート造のファミリータイプのマンションは、長く住み続けてもらえるという利点があります。
長期間にわたって安定した収入が得られるのがメリットです。
ただ、常に空室の心配をする必要がないかわりに、家賃設定が難しいのも事実です。

ファミリータイプのマンションに比べて、ワンルームマンションは、その床面積の割に家賃が高く設定できます。
例えば、20平米で4万円の家賃にしたとして、80平米の3LDK で4倍の16万円に設定できるでしょうか。
条件にもよりますが、その設定は難しいと実感するオーナー様も多いと思います。
こう考えると、同じマンションでもファミリータイプよりもワンルームの方が利益が出やすいように感じます。

しかし、ワンルームマンションを探している人はどれぐらいいるでしょうか。
ワンルームマンションに長期間住む人はどれぐらいるでしょうか。
ファミリータイプと逆で、ワンルームマンションは、学生の間、結婚までの間、単身赴任の間など、一時的に探し借りることが多いのです。
ワンルームマンションは床面積を考えると確かに利益率が良いようですが、回転がはやく常に入居者を募集することになりがちです。
退去ごとにクリーニングや修繕などの費用が発生するうえに、次の入居者が入るまでの期間も考えておかなければなりません。

ワンルームマンション投資のメリット・デメリットにつきましては、次回ブログでさらに詳しく書きたいと思います。
その前に知りたい方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。