月別: 2017年9月

前回のブログにつづき、「定期借地権」について考えてみたいと思います。

借地・借家の状況が、時代により変化していきました。
借地に関しては、
１． 土地が返還されない
２． 借地人の方に利益が流れやすい
３． 地価の上昇に見合う地代が得にくい
というケースが多くなり、従来の法律は時代にそぐわなくなってきたのです。
そこで、平成４年８月に「借地借家法」施行されました。
この法律により「定期借地権」が誕生したのです。

定期借地権の創設により、貸した土地が必ず戻り、期間満了時の立退料も必要なくなり、地主が安心して土地を貸すことができるようになりました。
具体的には、定期借地権について次の３つの特約があります。

１． 契約の更新がない
定期借地権は、旧法借地と違い契約の更新はありません。確実に契約関係を終了することができます。これにより、半永久的に土地を貸しているという状況はなくなります。

２． 建替による借地期間の延長がない
旧法借地では、契約期間中に建物を建て替えた場合、契約期間がリセットされ、契約期間が延長されることがありました。
定期借地権では、契約期間中に建替えがあっても、当初定めた契約期間が満了すれば土地が返ってくることとなります。

３． 建物買取請求権がない
旧法借地では、契約期間満了で土地を返すことになっても、借地人の建物を地主が買い取らなければならないことがありました。定期借地権は、この建物買取請求ができなくなりました。借地人は建物を取り壊すなど原状回復してから、土地を返還することが基本となったのです。

土地を所有する、土地を借用する、お互いの立場が考慮され、どちらかだけが不利益を得ることのない土地の活用を考えていきたいものです。

土地の活用については、ぜひ一度エーアンドシーキャピタルにご相談ください。

「定期借地権」をご存知でしょうか。

戦前の都市では、土地の所有にこだわらない風潮があり、借地、借家は当たり前だったようです。
ところが、昭和16年の借地法借家法の改正により、賃貸借の関係が大きく変化しました。
特に借地は、契約期間が満了しても、土地価格のおよそ50％以上もの金額を支払わなければ、土地を返してもらえないケースさえ出てきました。
また、正当事由制度が追加され、契約満了時に建物がある場合は、正当な事由なく契約更新を拒むことができなくなったのです。
さらに、正当な事由なく更新に応じない場合は、従来の契約内容のままで更新しなければならなくなりました。
借地の上に借家があることが一般的で、借家を保護するという時代背景があったようです。

このような従来の借地制度には、下記のような問題点がありました。

１． 土地が返還されない
契約更新が続くことによって、半永久的に土地が戻ってこないという問題です。

２． 借地人の方に利益が流れやすい
土地の返還を求めると、立ち退き料が必要になる場合が多く、半永久的に契約が継続してしまいます。地価の上昇により、土地の値上がり益は、ほぼ借地人の方へ流れてしまうことになります。

３． 地価の上昇に見合う地代が得にくい
戦後の高度経済成長で、地価が急上昇したにもかかわらず、それに見合うだけの収入が得られるなくなるケースが増えました。
地主が地代の増額を要求しても、借地人は借地人が相当と考える地代を供託します。
時代背景もあって、実際には、地主からの増額請求は認められにくくなったのです。

このような状況を踏まえ、借地法・借家法の抜本的な見直しが行われ、平成４年８月に施行されました。
定期借地権は、この「借地借家法」より誕生したのです。
次のブログで、この「定期借地権」を詳しく考えてみたいと思います。

借地・借家について、ぜひ一度エーアンドシーキャピタルにご相談ください。

空き地の管理でお困りの方はいらっしゃいませんか。
土地を未利用のまま放置しておくと、維持や管理に費用がかかり、毎年の固定資産税も負担になります。
今回は、空き地のいろいろな活用法について考えてみたいと思います。

空き地には、意外にもいろいろな活用法があるのです。

主なものに、
１． アパート、もしくはマンションを建てる
空き地にアパートやマンションを建てて、賃貸に出すという方法です。
毎月家賃の家賃で、長期的に安定収入を得る可能性が高くなります。

２． 等価交換でアパート、もしくはマンションを建てる
土地の上にマンション等を建て、マンションの部屋を取得する方法です。
等価交換とは、土地と土地の価値に見合うマンションの一部を交換するという方法です。

３． 土地を貸す
一般的には、有料駐車場にして貸す方法です。他に、資材置き場などとして業者に貸すということも考えられます。
短期的な契約が多いため、次の借り手を探すのが大変かもしれません。

４． 定期借地権で土地を貸す
定期借地権とは、期間を定めて土地を貸し、期限がきたら貸し手は契約を終了できる権利です。契約期間内は、地代としての収入が見込めます。
期間が終われば土地を返してもらうことができますし、次の契約者を探さなくてはならないことは、上記の「３．土地を貸す」と同じですが、期間が定められていますので、計画はたてやすいかもしれません。

５． 土地を売る
いっそのこと、土地を売ってしまうという方法です。現金は手にできますが、土地を永久に手放すことになります。

６． 駐車場にする
空き地を駐車場にして、貸すという方法です。アパートやマンションを建てるよりも低コストなため、リスクが低く、定期的な収入が見込みやすいとも考えられます。

７． 事業を行う
土地に店舗を建てて、自ら商売を行う方法です。小売りや飲食店などを営みます。
もちろん商売の知識や経験が必要になる場面が多くありますので、簡単に実行に移せる方法ではないかもしれません。

以上のような活用方法が考えられます。

中でも、
１．アパート、もしくはマンションを建てる
４．定期借地権で土地を貸す
６．駐車場にする
この３つが現実的な方法ではないでしょうか。

空き地の管理について、さらにお知りになりたい方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

昨今のペットブームについて、知らない方はおられないでしょう。
ペット可といわれるマンションも増えてきています。
ところが、それに反して、まだまだペットと暮らせるマンションを見つけられないという人も多いようです。

もし、あなたが空室にお悩みのマンションオーナーであれば、思い切って、ペットの入居を認めてみるというのも一つの手ではあります。
もちろん、住民の方の理解を得られなければなりませんし、なかなか踏み切れないかもしれません。
ただ、比較的家賃が高く設定できるので、空室でお悩みの場合、考えの一つに入れてもいいかもしれません。

では、ペットの入居を認めるマンションとはどういったマンションでしょうか。
おおよそ2つのタイプがあります。

１． ペット可マンション
その言葉通り、ペットを飼っても良いというマンションです。
契約で動物の飼育を禁止していない一般的なマンションは、ペット可マンションということになります。
とはいえ、一般的なマンションは契約で動物の飼育を禁止しているところが多いので、これをなくす必要があります。

２． ペット共生型マンション
ペット専用の設備が設けられたマンションです。
ペットと暮らすために特化している物件で、ペットと生活しやすいよう考えられています。
例えば、室内や共有部に、ちょっとしたときにペットをつないでおけるリードフック、ドッグフェンス、ペットくぐり扉、猫棚がセットされていることもあります。
また、ペットに負担がかからないよう、クッション性と滑り度合を工夫した床材や、爪などが引っかかりにくいクロスが使われていたりします。
敷地内にドッグランやトリミングルームが設置されていたり、ペット保険などがついている物件もあります。

こうしたペットと暮らせるマンション、特にペット共生型マンションは、高い家賃を設定できます。
さらに、駅から遠い、商業施設へアクセスしにくいなど、立地条件が悪くても、入居者を募集しやすい利点があります。
空室対策として検討する価値は十分にあるでしょう。

ただ、ペット共生型マンションにするには、それなりの資金が必要になります。また、ペット可マンションにするだけでも、すでに住んでおられる方への配慮が必要になります。
空室対策だけで踏み切るには、いろいろな方向から考えなければなりません。

ペットマンション、空室対策についてお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

不動産を所有すると、不動産屋との繋がりがとても重要になります。
良い不動産屋を見つけるために、不動産屋の仕事について知ってみませんか。

不動産屋には、主に「仲介」と「分譲」という業務があります。

仲介
仲介とは、売り手を買い手の仲立ちの業務です。
賃貸の仲介と売買の仲介があり、それに付随する管理業務があります。
この仲介の業務には以下が含まれます。

・賃貸の仲介
アパートやマンションの賃貸を仲介する業務です。空き室を紹介します。
不動産屋の業務の中でも比較的動きの多い仕事です。

・売買の仲介
中古住宅や土地の売買を仲介する業務です。
中古住宅や土地を売りたい人に対しいて、買い手を見つける仕事です。
この売買の仲介には、以下のような契約方法があります。
１．専属専任媒介契約
「媒介」とは「仲介」のことです。売り手から依頼を受けた不動産屋だけが買い手を見つけることができる契約です。
売り手自ら、買い手を見つけてきたとしても、契約した不動産屋が仲介することになります。
２． 専任媒介契約
専属専任媒介契約と違い、売り手が買い手を見つけて、直接買い手と売取引することが許されます。
３． 一般媒介契約
複数の不動産屋に依頼する場合の契約です。取引のある不動産屋が複数あり、また自らも買い手を探せるときは、この契約を結びます。

・管理
管理業務は仲介業務ではなく、仲介に付随する業務です。
大家さんのかわりに、家賃の徴収をしたり、クレームなどの対応をします。

などが仲介の業務です。

そして、分譲の業務は以下のようになります。

分譲
区分して、物件を売る仕事です。
土地分譲、建売分譲、マンション分譲などがあります。

・土地分譲
土地分譲は、土地を買い取り、区分して、またそれを販売することです。

・建売分譲
分譲地を取得し、そこに建物を建てて売ることです。
建物は、住宅メーカーなどに委託することが多いようです。

・マンション分譲
マンション用地を取得し、そこにマンションを建てて売ることです。
マンションは、ゼネコンと言われる総合建設業に委託することが多いようです。

これらが、分譲の業務に入ります。

これ以外に、賃貸マンションを建設することもあります。
土地を取得し、当該不動産屋所有のマンションを建設し、入居者を募り家賃を徴収します。

不動産屋には、このような業務があります。
物件を所有の方は、良いパートナーとなる不動産屋を見つけることが大切です。

不動産屋パートナーをお探しの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

空き家は、地域・自治体に悪影響を及ぼしかねないことを前回までのブログで見てきました。
それだけでなく、実は、空き家は誰も住んでいなくてもお金がかかります。
空き家は、自分の周りにだけでなく、自分自身にも負担になってしまうかもしれません。

「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、迷惑な空き家とみなされないためには、最低限の維持・管理が必要です。

住まない家は、傷んでいきます。まして、築年数の古い家は、なおさら手がかかります。
最近の急激な気候の変化なども、老朽化を加速させる要因です。

人が住まない家の室内は締め切ったままになり、熱や湿気により木製部分が痛みます。シロアリなどの害虫なども繁殖しやすくなり、食い荒らされていきます。
水回りも、使い続けないことで、排水管内の水が乾き、臭気が上がってくるようになります。

屋根や外壁は、天気の良いときは紫外線や砂埃などに、天気が悪ければ雨や風などにさられます。それらは、屋根や外壁を傷つけるだけでなく、室内にも入り込んで、カビや微生物を発生させ、室内をもぼろぼろにしていくのです。

また、見回りのため、電気や水道の契約を継続すれば、毎月の基本料金はもとより使用料もかかります。外壁の補修、庭木の剪定などの維持管理にもお金がかかります。

さらに税金です。
まずは、固定資産税を支払う必要があります。
固定資産税は、毎年1月1日現在として、所有している土地や家屋に課されます。
これには、軽減措置があり、建物のある土地の200㎡以下の部分については、評価額の1/6が課税標準額となるなどの住宅用地特例があります。
「空家等対策の推進に関する特別措置法」において、「特定空家等」とみなさなれなければ、この特例により軽減措置がとられます。

それから、都市計画税が課税されることもあります。
都市計画法による市街化区域とされる土地や家について課される税金です。
こちらにも住宅用地特例があり、最大で1/3まで軽減されることがあります。

いずれの税金も軽減措置があるとはいえ、支払うことにかわりありません。

人の住まない家は、どんどん傷みます。つまり、建物の評価額がどんどん下がっていくということです。
維持管理にお金がかかるからと放置しておけば、建物の評価額が低くなり、場合によっては土地値しかつかなくなることこともあります。
そうなると、建物を壊して更地にせざるをえないケースも生じます。
更地にするにもお金はかかりますし、固定資産税の特例を受けられないことも考えなければなりません。

このように空き家には、費用がかさみます。
空き家の管理にお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルご相談ください。