負債化する不動産

人工も世帯数も減少する中で、住宅過剰社会が深刻化すると、将来、住宅の立地や維持管理状況によっては、
売りたくても買い手がつかない、税金や管理費を払うだけという状態になる可能性があるという問題があり、
実際、不動産の多くは、もはや財産ではなく固定資産税や管理費・修繕積立金を支払うだけの「負債=負動産」になりつつあると言われています。

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現在でも、住宅の質や立地によっては、売りたくても買い手がつかない、貸したくても借り手が見つからない不動産が空き家になっているケースが続出しています。

例えば、埼玉県羽生市では賃貸アパートの供給過剰によって空き家の増加や賃料相場の下落を招くなど、問題が深刻化しています。
新潟県湯沢町では、過去に大量に作られたリゾートマンションの価格が大幅に下落し、物件価格が10万円でも売れないという状況が発生しています。
このような現象は、一部の地域にとどまらず、将来多くの街で需要を上回る住宅供給が、全体的な不動産価値の低下につながることを示唆しています。

長期的にみると、住宅を購入して居住していた世代の寿命が尽きた時、子供世代や親族等が相続することになりますが、
核家族化が進行し、子供世代がその住宅に住まないケースが多くなってきています。
もし、売りたくても買い手がつかない、貸したくても借り手がいないという場合、空き家の固定資産税や維持管理費が、子供世代に重くのしかかってくることとなり、
将来、その住宅を相続することとなる子供世代に多大な迷惑をかけてしまう危険性もあるのです。

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こうした空き家問題について、住宅過剰社会では、
資産としての住宅の有用性が根本から揺らぎ始めており、住宅が資産とされたこれまでの時代とは全く異なるという事実を直視すべきなのです。

不動産が負債化する前に何か対策を検討されている方は、
ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

これからさらに深刻化する空き家問題

2017年11月5日放送の「林先生が驚く初耳学」でも空き家問題が取り上げられ、話題になりました。
過去の記事でも空き家問題については詳しく触れていますが、今回改めて思い起こしたいと思います。

日本全国の空き家数は年々増え続けており、5年に1回総務省によって調査が行われる「住宅・土地統計調査」の2013年のデータによると、日本の空き家数は820万戸。空き家率は13.5%となっています。
2033年にはさらに増え続け、日本の3分の1の住宅が空き家になるとも言われています。
空き家の増加は地方の問題と思われがちですが、都市部での増加も深刻です。
東京都・神川県・愛知県・大阪府の4つの都道府県の空家数を合計数は約240万戸にものぼり、全体の内の約29%を占めています。

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空き家は4つの種類に分類することができます。
①売却用の空き家
②賃貸用住宅の空き家
③二次的住宅の空き家(別荘など)
④その他の空き家

中でも一番やっかいなのが、「その他の空き家」です。
居住者の転勤や入院などで長期間不在となったり、居住者が高齢のため住みづらくなって転居したり亡くなられた後に利用する人がおらず空き家になっているもの、建て替えの為に取り壊す予定になっているものなどのことを指します。
空き家数全体のうち、「その他の空き家」が約35%も占めています。
長期不在の状態であっても、いずれ誰かが使用する予定となっていて適切に管理されているのであれば問題はありません。
しかし、問題は誰も使う予定がないまま放置されてしまっているケースです。
居住していた親が亡くなり、愛着のあって手放せなかったり、借り手や買い手が見つからずそのままになっていたり、相続人が所在不明になっていたりと、様々な理由で放置されている空き家は都市部にも存在しています。

こうした空き家が増える原因の一つには、世帯数の増加に比べ、新築が増加しすぎていることが挙げられます。
新しくきれいな住宅はやはり人気が高く、特に賃貸住宅では経営者にとっても新築直後が勝負どころです。住宅を仲介する不動産会社としても、新築物件は利幅が大きいという利点があります。
このように購入側、供給側、仲介者のいずれにもメリットがあることから、どうしても新築住宅が増えやすいというのが現状です。

空き家を放置することにより、周囲に対し様々な悪影響を及ぼしてしまいます。
老朽化から災害時に周辺住民に危険が及んだり、不法侵入や不法占拠による犯罪が増加したり、住宅の資産価値を下げる原因になったり、地域によっては景観問題にも発展します。

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大切に今まで住まわれた住宅を他人に売却するのは、考え深いものもあるかと思います。
ただ、現空き家問題を抱えている方にとっては、そのまま放置していてもよい結果にはつながりにくく、放置している時間の分だけ、様々な問題を引き起こす事も現実です。

買い手や貸し手を見つけるのが難しく、放置したままになっている空き家を抱えているという方は、ぜひ一度エーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

モデルルームを見学するために

新築のマンションを購入する際、モデルルームがあると安心します。
広さや間取りの雰囲気を実際に感じることができるからです。
いくら図面を見て理解したつもりでも、図面では見えてこないこともたくさんあります。
天井の高さや窓のサイズなどは、意外に低く感じたり、小さく感じたりすることがあります。
色合いなども、実際に見てみないことないには、想像がつきにくいものです。

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ただし、モデルルームは購入を促すためにあるといっても過言ではありません。
充分注意して、この機会を活用しましょう。

モデルルームは、生活臭がしません。
家電や家具などが少ないことが多いですし、あるとしてもインテリアコーディネーターの選んだものが置かれていることが多いでしょう。
また、大きな鏡が設置してあるモデルルームもよく見かけますが、実際以上に部屋を広く見せる効果があります。
ですので、現在使用している家具がこだわりのある気に入ったものであっても、新しい部屋にそのまま持ってきた場合、モデルルームと「同じ雰囲気」を醸し出すのは難しくなります。

それから、各部屋の扉が外されているモデルルームも見かけることがあります。
扉がないと空間が開けて見えます。
また、開いたときに扉が横の壁にあたりやすい位置にあったり、扉同士がぶつかる位置にあったりしても、設計上仕方のないことももちろんありますが、扉が外されているとそれらを確認することができません。

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もう一点、見学するモデルルームにどの程度オプションが施されているかを見ておくのもいいでしょう。
マンションの広告などに、オプションというものを見かけたことはありませんか。
このオプションで、カラフルな壁紙や、高級な床材に変更できます。
もちろんオプションの多くは別料金が発生します。
壁や床など、面積の広いところが変更されていると、印象がかわります。
モデルループにこういったオプションが使用されているかいないか、まず確認しておくといいでしょう。

マンション購入をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

静かな住宅の盲点

静かな住まいにあこがれる人も少なくありません。
外の騒音をシャットアウトし、室内は静かに過ごしたい、そう考える人も増えています。

最近は、窓にも工夫が凝らされ、いろいろな効果のあるサッシなどをよく見かけるようになりました。
二重サッシ呼ばれるものは、防音性にも期待がもてます。
ペアガラスと呼ばれる、2枚のガラスを張り合わせ間にガスを入れた窓ガラスもありますが、ペアガラスは遮音性よりも断熱性を期待して使用するものです。
遮音目的ならば、内窓などをつけて窓が二重になっている二重サッシ、振動を吸収する中間膜などのある防音サッシの方が適していると言えるでしょう。

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防音効果はありがたいことですが、しかし、注意することがあります。

実は、音というものは人間の生活に、ある意味大切なものなのです。
騒音はもちろん勘弁してほしい音なのですが、適度に音があった方が快適であると言われることもあります。
具体的には、室内の音は、30デシベル程度になるのが良いとされているそうです。
30デシベルと言ってもピンとこないかもしれませんが、郊外の深夜、ささやき声などの音の大きさです。

音の大きさが30デシベルより下回ると、逆に普段なら気にならない音が気になるようになります。
建物内の小さな音が、建物の中を伝わり響いてくる音に気付いてしまうのです。
この建物を伝わり響いてくる音を個体伝搬と言います。
遮音対策万全で、外からの音は入って来ないのに、個体伝搬である、同じ建物内の人の動く音は伝わります。
例えば、上階にいる人の足音などです。
この足音は25デシベルといったところでしょうか。
室内が20デシベルと静かすぎて、たった5デシベルの違いの音が耳に入ってきてしまいます。

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防音対策をしすぎることなく、外からの音をある程度抑えるだけにしていたら、気にならなかった音です。
静かすぎる室内も考えものですね。
住宅、マンションを選ばれる際は、どのように防音するかを考えてみるのもいいかもしれません。

物件をお探しの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

日当たりと風通し

「北向きの部屋」というとどんな印象ですか。
暗くてじめじめした印象をもたれる方も少なくないのではないでしょうか。

北向きというと、やはり日当たりが悪いと思われることが多いようです。
実際に、南向きよりも部屋に届く日照量は少なくなります。
ただ、それゆえ、日中人がいない場合、夏場に南向きの部屋を閉め切ると、熱気がこもり冷房費がかさみます。

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また、東向きと西向きならば、東向きを選ぶ方も多いでしょう。
ただ、東向きの午前中の太陽光のカロリー数よりも、西向きの午後の太陽のカロリー数の方が高いのです。
冬場などは、部屋が温まって暖房費が節約できるのは、もちろん条件によりますが、実は西向きの方であることが多くなります。

日当たりの悪い部屋は、湿気がこもるのではないかとよく思われているようですが、そうでもありません。
高層マンションの場合はとくにですが、日当たりと湿気の間にはあまり相関関係が認められないと言われることがあります。

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マンションは、構造として気密性が高いことが多いので、熱を逃しません。
カビが生えやすいのは、湿気がこもってしまうからです。
風通しのよい部屋は、湿気がこもりにくくなり、じめじめした印象もなくなるでしょう。
日当たりだけを考えるより、むしろ風通しの良い部屋を選ぶ方が、湿気対策としは適しています。

マンション購入の際は、ライフスタイルにあった日当たりと、風通しについても考えおくとよいでしょう。

マンションのご購入をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

マンション購入の際に方角を気にするべきか?

マンションを購入する際に、方角を気にされる方は多いものです。
ただ、方角ばかりを優先させて、マンションを購入するのは危険です。

マンションを建てる際、事前に役所に対してどういった建物を建てるかを申請し、許可を得なければなりません。
建築確認申請と言われる作業です。
この確認申請の書類と、実際にできあがった建物の方角が異なる場合があります。

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磁石の北を「磁北」と言います。文字通りコンパスのN極が指し示す方向です。
それとは別に、確認申請の北を「真北」と言います。地軸の極が北極星を指し示す方角、北極点の方角です。
これら磁北と真北は、異なっているのです。
日本各地で、約3~9度の差があると言われています。
微妙な差かもしれませんが、北東向きの部屋と東向きの部屋では、方角を気にされる方にとっては印象に違いがでます。
日当たりが悪いなどの理由で、北を避けたくなりますが、こうした違いも考慮に入れてみてもいいかもしれません。

また、せっかくマンションの南向きの部屋を購入したのに、結局日当たりが悪いという話を聞くこともあります。
都心ではもともと四方にビルが建っていることがあるのです。
新築マンションの場合は、モデルルームのみで判断しないことが大切になるでしょう。
実際にどのような立地で、どのような建物になるのか、見極めが必要となりそうです。

隣が空き地であることも、実は要注意です。
あとから建物が建つ可能性が高いのです。
とくに、ご自分の購入したいマンションが南向きで、南側に空き地があるなら、やはり南向きをうたう新マンションがその空き地に建てられることが考えられます。

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マンション購入の際に、方角を気にするのはよくあることです。
やはり日当たりが良い部屋は気持ちがいいものです。
ただ、それだけで判断してしまわないよう、仲介業者に相談し、十分に調べることが心配のないマンション購入の手がかりとなるはずです。

マンションのご購入をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。