入居率とネーミング

アパート、マンションのネーミング、どのようにしたらいいのでしょうか。

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外語や外来語に、地名、人名などを組み合わせたものなどはよく見かけます。

ネーミングには、基本として5つの要素があるとされています。
①簡明性、②視覚性、③聴覚性、④簡便性、⑤記憶性 の5つです。

①簡潔、明快、シンプル、わかりやすい
②文字(形)がわかりやすい、美しい
③発音したときに聞き取りやすい、心地よい
④言いやすい、書きやすい、見やすい
⑤覚えやすい、記憶に残りやすい

マンションやアパートのネーミングを考える際には、この5つに、言葉のもつイメージ、他との差別化の要素が追加されると理想的なのではないでしょうか。

なるべく古臭い印象のネーミングは避けた方がいいでしょう。
新築物件であっても、古い物件であると勘違いされるケースも少なくありません。
また、逆に、木造のアパートをRC造のマンションと受け取られるネーミングもあります。
普通に見学に行けば素晴らしい物件だとわかったかもしれないのに、名前のせいで想像と違ってしまうことは残念です。

アパートやマンション名は、日常的に目に触れるものなります。
住所として記入したり、伝えたりすることも多々あるでしょう。
あまりに長い名前や、どう発音していいわからない名前、戸惑わせるような名前、イメージが悪い名前などは、やはり避けた方無難です。

そうかと言って、どこにでもある名前だと、入居募集の際に混同されたり、説明が必要になったりします。

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家賃の動向

アパートやマンションの家賃管理を自ら行おうという方はいらっしゃるでしょうか。
家賃の決め方は、結構難しいものです。

地域によって、そして当然新築あるいは中古かによって家賃の相場というものがあります。
また、土地・建物の費用がいくらかかったかによって算出する場合もあります。

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やはり、入居するかどうかは、最終的には入居希望者が決めることです。
家賃が高いと感じれば、他のアパート、マンションを探すでしょう。
いくら綿密に家賃を算出しても、意味がなくなってしまいます。

したがって、家賃については、概ね周辺の相場にならう方法がとられことが多いのです。
有利に入居者募集をすすめるには、周辺相場よりも若干安めに設定し、なおかつ利益がでるような物件を購入することが望ましいといえます。
とはいえ、そのような都合のいい物件が簡単に見つかるはずはありません。

新築のアパート、マンションを立てることから始める場合は、家賃から建築費用を見積もることができます。
相場よりも少し安めの家賃設定が可能となる建設計画を立てるのです。
もちろん、だからと言って、安普請な建物を建てていいということでは決してありません。

家賃の調査方法としては、地元の賃貸仲介業者に実際に見てもらい、いくらぐらいの家賃が妥当か聞いてみるのも1つの手かもしれません。
それも、1社ではなく、複数の業者に聞いてみることです。

こうして、いろいろな観点から家賃を定めていきます。
1つの計算方法や、業者の意見を鵜呑みにするのではなく、土地や物件の価格、建設計画など、複数の条件を見てみるといいのではないでしょうか。

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マンションの管理

アパート、マンションの経営をはじめると、家賃の徴収、滞納者への最速、退室時のリフォーム対応といった管理が必要になります。
この管理を、自分でやるのか、業者に任せるのか、非常に重要な判断になります。

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当然、業者に依頼すれば、プロですので、安心して任せておけます。
しかし、その分手数料がかかります。
管理してもらい、しかも家賃保証までしてもらうとなると、タダというわけにはいけません。
サービスにはお金がかかるのです。

だからといって、自分で管理するのは非常に大変なことも事実です。
業者は、1つの物件だけでなく、多数の物件を代理運営しているわけですから、ノウハウもありますし、手際もいいでしょう。
さらに、弁護士などと連携している業者もありますので、トラブルの処理など法律上の措置を検討することも可能になります。

しかし、全て任せてしまい、業者がどのように管理しているかを理解していなければ、とんでもないことにもなりかねません。

経営状態のあまりよくない業者に依頼し、補修やメンテナンスが充分にされなかったり、万が一その業者が倒産してしまったりすることも、全くないとは言い切れません。
その場合、自分だけでなく入居者にも迷惑がかかるのです。
ある程度は、自分でも把握しておく方が良いでしょう。

自分で把握しておけば、業者を選定する際にも的確な判断がしやすくなります。
どんな業者に依頼すればよいのか、どこまで業者に任せるのかなどが考えられるようになるはずです。

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リフォーム/リノベーション

昨今、中古物件を購入し、自分の好みに合わせてリフォームやリノベーションをする動きがあります。
施工業者を通さず、自らコツコツとリフォームする例も少なくありません。
ただし、リフォームを手掛ける前に、個人でできることなのか、専門知識がなくてもできることなのか、逆に施工業者まかせきりでよいのか、一度考えてみてはいかがでしょうか。

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リフォームやリノベーションを考える際、キッチンなどの水回りは、手を入れたくなる部分です。
むしろ、ここを補修したいからこそ、リフォームやリノベーションを行うケースもあるかと思います。

しかし、水まわりはとても注意が必要な部分です。

例えば、壁際にあったキッチンを中央に移動させることを考えてみましょう。
キッチンには、当然排水機能が必要です。
まず、壁際から中央に移動させることで排水管を伸ばさなければなりません。
しかし、排水管には勾配をつける必要があり、その勾配をとれない場合があります。
床下に十分な空間がないためです。
排水管の距離を伸ばすには、その分高さも必要になってくるのです。

十分な勾配をとらず、排水管を移動させてしまうと、排水の流れが悪くなり、対処が遅れると詰まることも考えられます。
結局、不要なメインテナンスをせざるをえなくなり、余計な費用と労力をつかうことになります。

また、キッチンの排気ダクトも要注意です。
レンジフードなどの排気ダクトは、多くは、キッチンからリビングなどほかの部屋や廊下を通って外に出されます。
ダクトの貫通穴は、外壁側の大梁に開けてありますが、建物の完成後に外壁や大梁に穴をあけることは、建物の強度を落としたり、外壁にひび割れなどを起こしかねません。
そういったことの中には、法律や条例で禁止されている事項もあります。

貫通穴を移動させず、ダクトを進路変更し移動させるにしても、ダクトを吊るすために上に穴を開けボルトを設置しなければなりません。
これもやはり建物の強度を落とす可能性があり、やはり禁止される例もあります。

専門業者に依頼するにしても、リフォームやリノベーションをする際は、十分に考えることが必要となるでしょう。

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中古物件の購入をお考え方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

賃貸契約書

賃貸契約書には、いろいろなバリエーションがあります。
契約書自体だけでなく、地域によってもいろいろな形態があります。

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一般的な賃貸契約では、期間は2年契約になっているものが多いでしょう。
そして、住居用に使用する場合は、礼金が家賃の1~2ヶ月分、敷金もやはり1~2ヶ月分が多く、他に前家賃や手数料などが追加されることがあります。
入居者確保のために、最近では、敷金、礼金が「0」というとことも増えてきています。

入居率を上げるためには、古い物件ほど、リフォーム、リノベーション代に多くの資金をかける傾向があります。
それだけ、古い物件は条件が悪いと言えるでしょう。

ただ、リフォームやリノベーションについては、経営者によりいろいろなやり方があります。
北海道では退居者がリフォームして出ていく場合があり、東京では経営者と退居者双方が負担する場合があります。
大阪では、保証金を高めに徴収されることが多く、退去時の費用が割安に感じられる場合もあります。

また、東京では、2年ごとの契約更新にともない、家賃1ヶ月分の契約更新手数料がかかることが多く見受けられます。
しかし、他府県では契約更新手数料が発生しない地域ももちろんあります。
その場合、契約は自動更新され、とくに何もせず住み続けることが可能であることもあります。
また、契約期間中の退居の場合は敷金は返されず、契約満了で敷金が返されるケースが多いようです。

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このように、契約の形態には、敷金、礼金だけでなく、退去時の補修についても、いろいろなバリエーションがあります。
ですので、なるべく部屋をきれいに使ってもらうため、契約時の部屋の状況を明確にし、退去時に汚損した分の補修義務をつけたり、契約にも工夫が必要になります。
独自の契約書を作成できるようなノウハウを持ち合わせた賃貸業者を探すことも重要ではないでしょうか。

アパート、マンション経営をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

アパート・マンションの経営

アパートやマンションを建てることは、実は、さほど難しいことではありません。
業者を選び、資金を借り、入居者を募集することが一連の主な流れです。

しかし、アパート、マンションの経営は、入居があったら終わりということはありません。
資金を回収するためにも、その後10年、20年という長期間、経営を続けていかなければならないのです。
そこで、発生するのが、管理という仕事です。
管理には、ソフト面とハード面、両面の管理が必要です。

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ハート面の管理としては、そのアパート、マンションの自体の価値を保つために、点検、補修、定期的な改築が必要になることが多いでしょう。
また、入居者が退居したあとの壁やクロスの貼り替え、クリーニングなども行う必要があります。

ソフト面の管理としては、家賃の入金状況を調べたり、入金が遅れた場合には回収するなどの作業があります。
入金が遅れることのないように、また入居者がまわりの住民に迷惑をかけないよう周囲することも必要になります。
場合によっては、一人の入居者の迷惑行為で、他の入居者が退居してしまう、新しい入居者がみつからないなど、困った状況が引き起こされることも考えられます。
その迷惑な入居者をどのように注意するか、もしくは退居させるか、考え行動しなければならないことは山積みです。

それだけでなく、管理するアパート、マンションで、不慮の事故、事件などが絶対に起こらないとも限りません。
そのリスクについても考えておかなければならないでしょう。
さまざまな努力をし、さまざまな点に注意を払い、はじめてアパート、マンションの経営が成り立つのです。

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ですので、単に入居者を見つけて手数料をもらうことだけが目的になっているような賃貸業者ではなく、その後の管理についてもしっかりとした契約ができる賃貸業者を探すことが重要です。

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