接面道路とは

土地を評価する場合によく耳にするのが、「接面道路」という言葉です。
接面道路によって、土地の価格が左右されるといっても過言ではありません。

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土地の上に建物を建てるためには、土地が道路に接している必要があります。
接面道路とは、一般に使われている公道・私道の区分とは別に、建築基準法で分類されたこの道路にあたります。

土地に接している道路が、建築基準法の道路でない場合、その土地の価値は著しく下がると考えられます。

また、接面道路の幅員が4m未満である場合、道路の中心線から2m、敷地境界を後退させなければなりません。
この後退した部分は、道路該当部分にあたり、道路としての部分を確保しなければ、建築に必要な建築確認を受けられないことになります。
実質的に土地の面積が減ってしまうことになります。

このように、土地に建物を建てる場合、何かと制限が設けられます。
土地の評価を上げるには、この制限を少しでも取り除いていくことだとも言えます。

また、
・なるべく道路幅員の広い接面道路
・行き止まり状態になっていない、連続性のある道路
・一方向だけなく二方向以上あり、角地などが作れるような道路
などが価格を上げることが多い。

土地だけでなく、そこに接する道路についても考えてみることをお勧めします。

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土地のご購入については、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

地価水準を把握するには?

地価を把握するにはどうしたら良いでしょうか。
まず、考えられるのは公表数値を利用することです。

公表数値には、地価公示価格というものがあります。
土地取引の際の指針とさせるべく、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を公示するものです。
ただし、公示されている場所が限られており、知りたい土地の価格水準と照らし合わせられるかは難しいことがあります。

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また、路線価というものがあります。
市街地的形態を形成する地域の路線に面する宅地についての評価額です。
課税価格を計算する基準値になります。
相続税や贈与税の基となる相続税路線価と、固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の基となる固定資産税路線価があり、相続税路線価を指す場合が多いようです。
路線価の目安は、地価公示価格の8割とされています。
地価公示価格の調査地点は限られていますので、この路線価でだいたいの目安を知ることができるでしょう。

この他にもいろいろな業者が調査した数値が出ています。

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それぞれに役割や意味があり、すべて自分の所有する土地に適合できるかというとそうではないかもしれません。
しかし、こういった公表されている数値を使うことは、主観的な判断よりも説得力があります。
指標のひとつとして、考慮にいれてみてはいかがでしょうか。

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土地を評価する

土地を売るためには、まず土地を評価しなければなりません。
自分の所有している土地にどのぐらいの価値があるのか、まずは知ることが大切なのです。

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そして、土地を評価するには、2つの手順が考えられます。

まず、土地のある地域の地価水準を把握することです。
重要な点は、その地域の標準的な土地について調べることです。
特別の長所も短所も見受けられない土地です。

住宅地の例を挙げると、4~5mの公道に接面する整形の50坪程度の土地で、これを「標準画地」といいます。
地下公示価格、相続税の路線価は、この標準画地を前提としています。

とはいえ、土地はすべて標準的ではなく、面積が広すぎたり、狭すぎたり、誰かの土地を通らないと道路へ出られなかったり、何らかの短所といえる点があります。
「標準的」な土地は、相対的にはむしろ良好物件のように感じられることもあります。

2つ目の手順は、この「標準的」な土地にいろいろな条件を合わせていくことです。
地形や接面道路などの諸条件を「標準画地」と比較し、評価額を加減算する作業を行うのです。

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土地評価の最大のコツは、買い手の立場で考えることです。
最終的には買い手がつかなければ、いくら評価しても意味がありません。
売り手がどのように感じていても、買い手が、自分にとって都合がよい、いい物件であると思わなければ購入には至らないでしょう。
売り手のイメージや感覚と、買い手のイメージや感覚が合うとは限りません。
個人的な感覚だけでなく、相対的な評価が必要になります。
そして、その相対的な評価を、買い手の立場になって考えてはいかがでしょうか。
そうすることで、また違うものが見えてくることもあります。

土地の運用についてお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

建ぺい率と容積率

住宅地では、当然ながら、土地は建物を建てるために使用することが多いと思います。
土地を効率的に使おうと思えば、その土地にはなるべく大きな建物を建てたくなるものでしょう。

しかし、建物の規模を無制限に認めると、都心部では大型ビルが密集することになり、火災等の災害の問題、交通問題、上下水道やごみ等の問題で、都市機能は有効に働かなくなることも考えられます。
郊外にあっても、大型、高層の建物は日照問題、火災問題などトラブルが発生しかねません。

建築基準法は、建築物の建ぺい率や容積率を制限し、建物の規模を規制しています。

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建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。
実質的には建物の1階の面積にあたります。
容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を言います。
ですので、建ぺい率は100%を超えることはありませんが、容積率は100%を超えることもあります。

建築基準法は、建物の規模を規制する手段として、建ぺい率と容積率の限度を決めています。
具体的な限度の範囲は、用途地域によります。

例えば、建ぺい率、容積率がどちらも小さくなっている地域は、宅地の細分化をなるべくなくし、緑豊かな住環境を守ろうとしています。
こういった制限は、都心からはなられた郊外の地域に多く「第一種低層住居専用地域」のイメージです。

こうした土地を40坪持っていたとして、運用するためには、戸建て住宅用地としてどのぐらいの規模の建物が建つかを考慮にいれる必要があります。
いろいろな法律や条例、条件などに当然左右されるのですが、建ぺい率と容積率だけでこの40坪の土地について考えてみましょう。

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1階は建ぺい率30%から40坪のうち12坪です。
また、容積率50%から20坪になりますので、2階建の場合、各階は延20坪となり、1階がすでに12坪であれば2階は8坪ということになってしまいます。

建ぺい率、容積率の緩和規定もありますので、この法律の目的などもよく理解して建物を建てることが、上手な運用に繋がるのではないでしょうか。

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都市計画区域

都市計画法は、計画的な街づくりを行うための基本の法律です。
この法律を頂点とする法体系には、各種の制限法令が含まれます。

都市計画法は、まず日本国土を都市計画法の規制を全面的に受ける「都市計画区域」と、その規制対象外とする「都市計画区域外」との原則的に大きく2つに区分しました。
都市計画区域とは、主に平野部で住民の多い地域です。
都市計画区域外とは、山地部を主に指します。
人があまり住まない山地部は、その必要性を考慮して対象外としたのです。

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次に、大都市圏や地方の大都市では、都市計画域を「市街化区域」と「市街化調整区域」の2つに分けました。
市外化区域は、その名のとおり、市街化を促進する地域です。
市外化調整区域は、市街化を抑制する地域で、一般に建物の建築を規制しています。

なぜ市街化調整区域を設け、建物の建築を制限するのか。
その理由は次のようになります。
高度成長期に、無計画に住宅が増え、都市圏に人口が集中していきます。
道路、学校、病院、公共施設は、未整備のままとなることが多く、基盤整備が未発達のまま市街化が拡大しました。
そこで、基盤整備を徹底した上で、宅地の開発を進めていく地域を決めようとしたのです。
それを市街化区域とし、開発を推進しない地域を市街化調整区域としたのです。

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こういった法律や、背景を考慮し、土地や建物の購入について考えてみてはいかがでしょうか。
土地、マンション、アパート等のご購入をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

不動産投資の変化

「土地神話」というものが語られる時代がありました。
不動産は右肩上がりに価値を高めるものと思われていたのです。
しかし、その神話も今や崩れ去り、不動産は新たな時代を進んでいます。

不動産投資といえば、昔は、現物の不動産と理解され、投資総額も企業でなければ支払えないような大金が動くものとされていました。
企業でなくても、専門の投資家のものであるようなイメージです。

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しかし、その時代も終わり、昨今では不動産金融商品が発売されるようになり、比較的小口資金で投資でき、一般の投資家でも投資しやすくなってきました。

企業の本社ビルの購入や個人の自宅の購入であっても、それらを、第三者にはどれだけの価格で貸し出せるか、どれぐらいの利益がでるか、などの観点から購入の判断をするようになってきたのです。
購入と賃貸のどちらが有利か不利化の判断を借入金里や賃貸利回りで比較検討するようになりました。

有効利用も、不動産投資の一形態です。
収益を生まない更地や遊休地に、建物を建て収益を上げることも、当然ながら不動産投資と言えます。
設備投資で店舗、工場、倉庫など、そこに投資すれば企業としての収益が上がるものも、設備投資という名の不動産投資ではないでしょうか。

有効利用もできない、何の収益も上げられない土地や建物は価値がないのに等しいのです。
これを有効利用する方法を考え、収益を上げる方法を考えることが、不動産投資へとつながります。
有効利用が、金融商品となり、不動産に投資する時代となってきたと言えるでしょう。

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