物件購入にかかる経費:こまごました経費

前回のブログより見てきましたマンションを購入する際の、購入に関連する一連の諸経費には、こまごました経費があります。

土地や建物を建築したり購入したりしたときは、所有権保存登記や移転登記等をします。
この登記をする際に、不動産登録免許税という税金がかかります。

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登記するための書類には、収入印紙を貼ります。
この収入印紙代、印紙税もかかります。
物件価格に比べれば比較的小さい金額なので見落としがちですが、いろいろなとこに貼付するので思ったよりも高額になることが多いのです。

そして、登記の一連の業務を司法書士などの専門家に依頼すると、当然その報酬が必要になります。
不動産を購入するという流れの一部である登記という作業だけで、かなりの額が必要になるのです。

さらに、不動産を新たに所有することになるので、固定資産税、都市計画税も支払うことになります。
売買価格に含める場合もありますが、売り主と買い主で購入日(契約締結日)から、所有している期間の税金を日割りで計算する方法がとられる場合もあります。

マンションの場合は、管理費、修繕積立金なども忘れてはなりません。
固定資産税や都市計画税などと同様に日割りで算出することもあります。

こうしたこまごました経費が次々に出てきます。
マンションの物件価格以外にも必要な経費がたくさんあるのです。
一つ一つは小さい金額のものもありますが、合計するとあなどれない額になります。

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信頼のおける不動産業者を見つけ相談してみてはいかがでしょうか。
マンションのご購入をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

物件購入にかかる経費:売買仲介手数料

マンションを購入すると、購入に関連する一連の諸経費がかかります。
これらは、忘れていた、見積りがあまかったなど、想像以上に膨らむことが多いので、どんな経費があるのか見てみましょう。

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まずは、売買仲介手数料がかかります。
不動産売買などの際に不動産仲介業者に対して支払う料金です。

中古物件の仲介手数料は決まっています。

取引額200万円以下の金額  →  取引額の5%以内
取引額200万円を超え400万円以下の金額   →  取引額の4%以内
取引額400万円を超える金額   →  取引額の3%以内

です。
ただ、これは、1000万円の中古マンションの場合は30万円支払えば良いのか、というとそうではありません。
逓減方式になっています。

200万円までの部分
200万円 × 5% = 10万円

200万円超 400万円までの部分
200万円 × 4% = 8万円

400万円超 1,000万円までの部分
600万円 × 3% = 18万円

の3つを足した金額となります。

つまり、

10万円+8万円+18万円=36万円

となるのです。
さらにこの金額に消費税がつきます。
ちょっとした勘違いから、金額を誤って算出しないように気を付けたいものです。

とはいえ、宅地建物取引業法により、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料には上限額がありますし、上限額まで請求されないこともあります。
上限額は、物件価格×3%+6万円 から計算できます。
1000万円のマンションの場合、

1000万円×3%+6万円=36万円(税別)

となります。

また、契約締結時に一度に支払うのではなく、契約締結時と引き渡しまでの2回に分けて支払えることもあります。

なお、一般的な仲介業務で発生する費用はこの仲介手数料に含まれますが、特別な依頼や注文をした場合は請求されることがあります。
通常の仲介業務に当てはまらない場合に発生する金額ですので、こちらも注意が必要です。

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まずは、信頼のおける不動産業者を見つけることが大切です。
中古マンションのご購入をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

地価の不思議

ご存知のとおり土地の価格、売買価格を地価と言います。
この地価を定めるには、いろいろな条件がありますが、土地の面積、すなわち地積も大きな影響を与えます。

広い土地、地積の大きい土地を所有するのは、地価を考えた場合、販売に有利な気がします。
広い分、総額も大きくなります。
単純計算をすると、一坪の価格を100とすると、20坪なら2000、100坪なら10000となるように思えるからです。
しかし、地積だけで他の条件を考えなくても、そう単純に計算できないのが、地価なのです。

広い土地を購入すると、まずは開発費用が必要になります。
開発費用は、広いとその分正比例ではないにしても、かさんでいきます。

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また、開発にも時間がかかります。
今や、地価も下がる時代です。
開発している間に土地の価格が値下がりし、損失を被る危険性も考えられなくはないのです。

さらに、特に一般の住宅の場合、資金力から一定の金額を超えると途端に購入しにくい値段帯になります。
広い土地が望まれていても、手が出せない価格になってしまうのです。

しかも、いくら広いと言っても、住宅に適した地積を超えている場合、広いこと自体が不要であったり、広いことで効率が悪くなったりします。
そのため、土地だけに高い金額を出しにくくなるのです。
むしろ、適度な広さの土地であることが重要になります。

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このように、地積が大きければそれだけ儲かるということにはならないことが多いのです。
どのような土地を購入し、どのような販売戦略を練るか、いろいろな角度からの判断が必要になります。

土地のご購入をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

売れない土地!?

「ここは売れない土地だ」という話を聞くことがあります。
しかし、よくよく話を掘り下げてみると、「売れない土地」というよりは、正確には「その価格では売れない土地」という場合があります。

整備され接面道路も問題のないきれいな四角い土地というのは貴重です。
これは、おそらく評価額そのまま、もしくは評価額以上で販売できる可能性があります。
ところが、こういった問題のない土地というのは、そう簡単に見つかるものではありません。
まさに貴重な土地です。
一般的には、なんらかの条件が整っていない場合が多いのです。

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この整備され接面道路も問題のないきれいな四角い土地の価格を100とします。
その隣に、全く同じ大きさの土地があるとします。
ただし、100の土地と違い、いびつな形であったり、道路まで他人の敷地を通らなければ出られなかったり、この土地には何らかの問題があります。
隣の土地が、100で売れたことを知ったこの土地の所有者は、問題があるにしても隣の土地です。
100といかないまでも、80ぐらいなら売れるのではないか、そう考えてしまっても仕方ないと言えるでしょう。

しかし、不動産業者に相談すると、60、65という数字が提示されたりもします。
隣が100なのに、ちょっとした条件の違いだけで、販売すると損失すら考えられる、そう思うとなかなか納得のいく数字ではありません。

この80という数字を勝手に判断してしまうことが、「売れない土地」を発生させてしまう原因になってしまうこともあるのです。

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土地の売買でお悩みの方は、まずは一度エーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

最有効使用とは

前回は、建付減価について書きました。

この建付減価を発生させず、更地の価格と建物の価格が、イコール土地建物の合計価格になることが、ある一定の条件で成立することがあります。
用途、規模、仕様など、建物が土地の使用方法に合致する状況にある場合です。
これを「最有効使用」の状況であるという場合があります。

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この状況は、もちろん所有者の勝手な判断であってはなりません。
第三者の立場から客観的に見て「最有効使用」であることが必要です。
「ある不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用方法」で、「現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくもの」とされています。

具体的には、一般の住宅地にある標準的な戸建て住宅や、収益性がかなり高いアパート等が建てられている場合が該当するでしょう。
また、不動産業者が購入した土地に不動産業者自身が建築し、分譲マンションや建売住宅、建売ビルなどの土地付き建物として販売する場合も、最有効使用に該当すると判断されることが多くあります。

この最有効使用など、土地と建物の評価はなかなか判断が難しいこともあり、建物付きでない更地が最も高値で問題なく販売できると考える向きもあります。
更地の評価は、建物がある場合よりは、複雑になりすぎることがありません。

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しかし、当然ながら、すでに建物がある場合、金銭面やその他の条件面により更地にして土地を売ることが難しい場合など多々あります。

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建付減価とは

更地とは、建物が経っていない状態の土地を指します。
建付地とは、宅地の上に、宅地の所有者と同一の所有者の建物のある土地を指します。
さらに、その建物は所有者自用の建物になります。

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価格が1億円の更地に、5千万円の建物が建っていたとします。
土地建物の評価額は、1億5千万円と想像する人も多いかもしれませんが、実際は評価額が単純な計算通りにならないことがあります。
土地と建物の合計の評価額が下がることがあるのです。
それが、「建付減価」と言われるものです。

では、どういった場合に建付減価が発生するのでしょうか。

まずは、建物の用途に問題がある場合です。
例えば、商業地にある居住、逆に商業性のない地域での店舗、入居者の見込みが立たないような地域でのアパートなどがこれに当たります。

上記のような用途以外にも、建物が時代のニーズに合わない場合もあります。
共同トイレしかないようなアパート、インターネット環境の整っていないオフィスビルなどです。

建物の管理や運営に問題がある場合も含まれます。
修繕、補修ができていない建物、賃料が何十年も見直されていないアパートなどです。

こうして挙げると、よく見かけるような問題が多々あります。
つまりは、建付減価が発生しない場合の方が例外的と見ることもできるかもしれません。

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単純な計算だけで、土地の売買を考えるのは早計と言われざるをえません。
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