経費として考えるリフォーム

アパートやマンションを経営していると必ずといっていいほど直面するリフォームの問題。
どこをリフォームするか、どのようにリフォームするか、どのくらいリフォームするか、考えなければならない点は多々あります。

今回は、経費にできるリフォームと経費にできないリフォームがあることについて書いてみたいと思います。

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リフォームには、経費になるか、資産になるかの2つがあります。
・経費として一括計上できるリフォーム
・資産計上して減価償却していかなければならないリフォーム
があります。

この2つはどう判断したらいいのでしょうか。
どう違うのかは、実は法令で定められているのです。

まずは、単純にかかった費用から考えられます。
費用が20万円未満、もしくはリフォームする周期が3年以内なら修繕費になります。
修繕費というのは、資産ではなく、原状回復とみなせる費用です。

経費にすると、節税に繋がりやすくなります。
そして、金額が小さい方が経費に計上しやすくなります。

原則として10万円以上の備品は資産となり、耐用年数にしたがって減価償却する必要がありますが、不動産運営の場合は金額が大きくなることが多いので、20万円未満であれば経費として計上可能なのです。

では、20万円以上かかる場合です。
この場合、「60万円未満、もしくは建物の所得価格の10%以下」であれば、経費にできる可能性があります。

ただし、これには見極めが必要です。
修繕費は、資本になるものにする支出ではありません。
あくまで、修繕、原状回復が名目です。

ですから、畳の部屋をフローリングにする、木製サッシをアルミサッシに取り換える、コンクリート壁をタイルに張り替えるなど、いくら「60万円未満、もしくは建物の所得価格の10%以下」の金額であったとしても、修繕費として経費にあげるのは難しい可能性があります。

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こういった判断は個々の状況による場合が多々あります。

アパート、マンション経営については、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

近隣との境界

土地や建物を購入する場合、近隣との境界を確認したことはありますか。

隣の土地との間には当然のことながら境界があります。
ただし、地面に線が引いてあるわけではなく、目印になるものを設置してあります。
その目印が、「境界標」というものです。
これは、境界の角ごとに、コンクリートや石、木、金属などで作られた杭を打ち込んだものです。

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境界標は、設置の際、境界標に接する権利者すべての合意により、位置を確定させることが原則です。

ただし、土地の所有者が変わったり、何度も工事が行われたりしたため、いつ境界標が設置されたのか、誰が合意したの、わからなくなっているということも十分考えられます。

また、境界標が、長い間確認されていないことによって、もしくは何らかの理由によってずれていることもあります。

土地や建物を購入する際は土地の境界を確認しておくことをお勧めします。

境界標がきちんと設置されている場合でも、越境が起こっていることがあります。
建物を建てた際、屋根や建物の一部がわずかにはみ出している、はみ出してしまった、などという例もあります。

隣家がこちらに出てきているのであれば、こちらが違法というわけではありませんが、新たに建物を建てる場合、建蔽率や容積率に影響してしまったり、越境状態が解消されなければ、新たに建物を建てることができないような状況になることがあります。

境界の問題はトラブルに発展しやすいので、事前によく境界を確認しておくことが大切です。

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アパート、マンション経営については、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

相隣関係③

前回のブログでは、相隣関係について定める規定についてみてきました。

相隣関係についての規定は、

1. 隣地使用権(209条)
2. 囲繞地通行権(210条~213条)
3. 水流に関する権利(215条~222条)
4. 囲障境界設置権(223条~232条)
5. 竹木切除権(233条)
6. 境界線隣接地帯に関する権利(234条~238条)

の6つが主にあります。

今回は、4についてみてみましょう。

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4. 境界に関する規定
界標設置権
土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、塀や境界を表示する界標などを設置することができます。
界標の設置だけでなく、管理、保存の費用は両者で半分ずつ負担し、測量の費用はそれぞれの土地の広さに応じて分担することになります。

囲障設置権
建物の間に空き地がある場合には、境界線に塀や垣根などの囲障を建てることができます。
どのような囲障を建てるかは、双方の協議で決めることになります。
設置、保存の費用は折半するのが原則です。

境界線上の工作物の所有権
境界線上の界標、囲障、晶析などは相隣者の基本的に共有とされます。
建物の一部分が障壁などである場合は、その建物の所有者が、その障壁の所有者でもあります。
また、低い方の建物よりも障壁などが高い場合、低い方の建物を超える部分は、防壁でない限り共有ではありません。
これらの工作物は、「互有」と言われ、原則的に共有者間で分割することはできません。

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5~6.については、次回以降のブログでみていきましょう。

土地に関してお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

相隣関係②

前回のブログでは、相隣関係について定める規定についてみてきました。

相隣関係についての規定は、

1. 隣地使用権(209条)
2. 囲繞地通行権(210条~213条)
3. 水流に関する権利(215条~222条)
4. 囲障境界設置権(223条~232条)
5. 竹木切除権(233条)
6. 境界線隣接地帯に関する権利(234条~238条)

があります。

今回は、この中の3についてみてみましょう。

3. 水に関する規定

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自然の排水
自然の地形で発生する、自然の排水は妨げてはなりません。
高い土地から低い土地に雨水などの自然の水が流れるは当然とし、自分の所有地が低い所にあるからとって、これを止めてはならないのです。

人工的な排水
自然の排水は妨げてはなりませんが、他人の土地に意図的に排水するような建物や工作物を設けることはできません。
高地の所有者は、とはいえ排水する必要があるので、低地に水を通過させることができます。
ただし、低地にもっとも損害が少ない場所と方法を選ばなければなりません。
一般的に、建物の雨水排水は、自分の土地に接している側溝や公共水路に流すことになります。

水流地
水流地の所有者は、対岸の土地の所有者が他人の場合、水路や幅員を変えることができません。
対岸も本人の所有であれば、それらを変えることもできますが、隣地に流れ込む場所では、もとの自然の状態に戻さなければなりません。
また、水をせきとめる堰(せき)が必要であれば、水流地の所有者が設置しなければなりません。

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4~6.については、次回以降のブログでみていきましょう。

土地に関してお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

相隣関係

相隣関係とは、法律用語で、単純に言うと隣り合った土地と土地の間の法律的な関係を指します。
この相隣関係は、隣接する土地、建物の所有権の行使を調節するため、法律で定められています。

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相隣関係に関する規定は以下のものがあります。

1. 隣地使用権(209条)
2. 囲繞地通行権(210条~213条)
3. 水流に関する権利(215条~222条)
4. 囲障境界設置権(223条~232条)
5. 竹木切除権(233条)
6. 境界線隣接地帯に関する権利(234条~238条)

その内容は、次のようになります。

1. 隣地の使用に関する規定
土地の所有者は、隣地との境界線上またはその近くで、垣根や壁、もしくは建物を建てたり、修繕したりする場合は、必要な範囲で、隣地を使わせてもらうことができます。
当然、隣地の所有者の許可が必要ですし、隣地の所有者が損害を受けた場合はその損害を請求されることになります。

2. 囲繞地(いにょうち)の通行に関する規定
囲繞地とは、公道に通じていない土地の周りを取り囲む土地のことをいいます。
他人の土地に囲まれて、公道に通じていない袋地、池、沼、河川、海岸に囲まれていたり、高い崖になっている準袋地といわれる土地の所有者は、公道に出るためにこの囲繞地を通行することができます。
必要があれば、通路を作ることもできます。
ただし、通路を作る隣地に損害を与えないよう償金を支払う等のことが必要になります。
逆に、共有地を分割するなどして、袋地がなってしまった場合、袋地の所有者は、他の共有地の分割者もしくは譲渡者の所有地を通ることができ、償金も支払う必要がない場合があります。

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3~6.については、次回以降のブログでみていきましょう。

続きの気になる方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。