減価償却の特例

減価償却とは、建物取得額を毎期一定の方法で経費として配分し、建物取得時の金額からその経費分を減額していく会計手続きのことです。

減価償却には、定額法と定率法という2つの方法があることは、前回のブログでみましたが、次のような場合には、特例を受けることができるかもしれません。

この場合、特例とは、減価償却の割り増しです。

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①都市計画区域のうち、市街化区域または用途区域内に新築された床面積200平方メートル以下で、かつ55平方メートル以上のものである場合。
ただし、その家屋が2つ以上の所帯の為に供される共同家屋すなわちアパートであるときには、各所太陽に供される部分の面積が、いずれも200平方メートル以下で、かつ45平方メートル以上でなければならい。

②新築後に使用されたことがないこと。

③専用の台所、浴室、洗面設備を備えていること。

④取得価額が3.3平方メートルあたり、木造及び簡易耐火構造で75万円以下であること。
耐火構造では80万円以下であること。

以上の要件を満たしている場合は、減価償却の特例を受けられる可能性があります。

この特例を受けたい場合には、確定申告書にその旨を記載し、減価償却費の計算書を添付の上、確定申告の期間に税務署へ提出します。

特例が受けられる家屋を賃貸した日から5年間、減価償却の割り増しが認められる可能性があります。
割増率は、耐用年数などにより変わります。

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要件がわかりにくいですし、どのように計算したら良いのか難しいことも多いのですが、この特例に認められることは、会計上、とても合理的ではないでしょうか。

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減価償却

アパート、マンション経営の際、経年により価値が減少していく建物や設備、備品には、減価償却により、分割して経費として計上することができます。

減価償却の計算方法には、定額法と定率法の2つがあります。

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定額法

毎年の償却の額が一定になる方法です。
取得価格から残存価値に対して耐用年数に応じた減価償却率を乗じたものを、各年度ごとの減価償却費として費用計上します。

定率法

初年度の償却額がもっとも多く、年を経るごとにその償却額を減少させていく方法です。
取得価格に応ずる定率法の償却率を乗じて初年度の減価償却費を算出します。
その次年度以降は取得価格から前年度までの償却類型学を除いて定率法の償却費を算出することになります。

これらの計算方法は、かなり複雑です。
算出方法をもとに自ら計算することもできますが、特にはじめての場合はわかりにくく間違えることも考えられますので、専門家に任せることを進められることが多いでしょう。

2つの計算方法には、それぞれ特徴があります。

定額法は、定率法に比べれば計算式がわかりやすいことが多いでしょう。
各年度ごとに計上する費用が一定ですので、一度計算してしまえば、次からは面倒な計算を省くことができます。
費用を均等配分するので、つまりは、未償却残高の計算も容易になります。

一方、定率法は、経済的減価のある資産、例えばパソコンなどに適用するのが向いているかもしれません。
パソコンなどは、建物や大規模な設備などより、減価償却の期間が比較的短いため早く償却できます。
経年により、修繕費が大きくなりますので、修繕費と減価償却費の合計額が、年々平均化されるようになります。
新しい資産ほど、業務遂行に貢献し収益性を上げられるという観点から、早い時期に多くの減価償却が可能になることは合理的と言えるでしょう。

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不動産所得③

アパート、マンション経営に必要な不動産所得と経費についての続きです。

不動産所得には、地代、家賃、間貸代、権利金、更新料、名義書換料等、さまざまなものが含まれますが、これらはすべて課税対象となります。
アパートもしくはマンションの経営上、税額控除を受ける必要経費には次のようなものがあります。

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大きく分けると、
①総収入を得るために要した費用
②申告及び事業として認められる費用
③税法上認められる経費
の3つが挙げられます。

①、②については、前回までのブログをご覧ください。

今回は③についてです。

③税法上認められる経費

減価償却費

アパート、マンションの建物や設備、備品など、時間の経過とともに価値が下がる資産についての経費です。
取得時に要した費用を、業務に使用される期間の費用として、分割して償却していきます。

減価償却の方法には、定額法と定率法の2つの方法があります。

一般的には、定額法をとることが多いのですが、木造など老朽化の進みやすい建物については、定率法をとることにより、新しい時点の償却費を多く計上することもできます。
しかし、アパート経営上の収入によっては、費用を計上したとしても意味がなくなる可能性もあります。

アパート、マンションの完成当初に多くの収入が見込まれる場合は定率法を用い、年を経るごとに収入が多く見込まれる場合は定額法をとるといった選択肢があります。

他にも、有形減価償却資産としての建物やその付属設備や構築物に関して、多くの条件や規定があります。
法定耐用年数、減価償却率など非常に細かいものになっていますので、具体的にはやはり専門家に相談される方が話が進みやすいのではないでしょうか。

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不動産所得②

アパート、マンション経営に必要な不動産所得と経費についての続きです。

不動産所得には、地代、家賃、間貸代、権利金、更新料、名義書換料等、さまざまなものが含まれますが、これらはすべて課税対象となります。
アパートもしくはマンションの経営上、税額控除を受ける必要経費には次のようなものがあります。

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大きく分けると、
①総収入を得るために要した費用
②申告及び事業として認められる費用
③税法上認められる経費
の3つが挙げられます。

①については、前回のブログをご覧ください。

今回は②についてです。

②申告及び事業として認められる費用

1. 青色事業者専従者給与
アパートであれば部屋数が10室以上、独立した家屋であれば5棟以上の場合、事業貴的規模と認定され、いわゆる青色申告による税務処理が可能になります。
アパート、マンション経営をはじめたら、税務署に青色申告をすることになります。
諸所の条件はありますが、青色申告事業専従者給与の届け出をすることにより、給与がアパート、マンション経営の必要経費とすることができます。

2. 専従者控除
これは、青色申告による納税処理ができない白色申告者について認められます。
前述の部屋数や棟数よりも少ない小規模なアパート経営の場合、必要経費とすることできます。配偶者であれば86万円、その他の親族であれば50万円、もしくは事業専従者控除前の金額を事業専従者の数に1名加えた数で除した金額のいずれか低い方の金額が控除額になります。

いずれも、条件や申告方法など、はじめての場合は特に、わかりにくいことが多いので、専門家のアドバイスを受けてみると良いでしょう。

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次回のブログで③についてみていきたいと思います。

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不動産所得

アパート、マンション経営をお考えでしょうか。
経営をする場合に、不動産所得と必要経費について知っておくことが重要です。

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不動産所得はその名のとおり所得であり、必要経費はいうなればマイナスの所得です。
それらを相殺することによって、不動産所得が算出されます。
その実質的な不動産所得に対して、所得税が課税されることになります。

不動産所得には、地代、家賃、間貸代、権利金、更新料、名義書換料等、さまざまなものが含まれます。
これらは、すべて課税対象となり、契約の更新や新しい契約のたびに収入の記載はもちろん、領収書等も控えておく必要があります。

これらの所得は別に、アパートもしくはマンションの経営上、税額控除を受ける必要経費には次のようなものがあります。

大きく分けると、
①総収入を得るために要した費用
②申告及び事業として認められる費用
③税法上認められる経費
の3つが挙げられます。

①総収入を得るために要した費用
主なものには、修繕費用、建物の維持管理費、原状回復のための費用です。
維持管理費用が20万円未満であること、周期がおおよそ3年未満であること、通常の維持管理費の範囲内であること、災害等による被害を修繕し回復させるためのものであること、金額が60万円未満または前年末取得価格の10%以下であること、などとなっています。

つまり、大きすぎる修繕費は修繕費とは認められません。
大きすぎる場合は、不動産の価値の増加と判断され取得価格になってしまう可能性があります。

ローン支払い利息も総収入を得るための費用となります。
借入金の利息は銀行などにもよりますが、そのまま費用として認められることがあります。

租税公課も費用に含まれます。
アパートあるいはマンションを建設したことにより登録免許税、不動産所得税、印紙税。固定資産税がこれにあたります。

火災保険料、経営上必要な通信費、交通費など、業務上必要と認められ物は費用に含むことができます。

そのほか、業者への委託管理手数料、広告費、弁護士、税理士への報酬、家賃の取り立て不能分、立退料なども、総収入金額を得るための費用と考えられます。

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②、③については次のブログで見てみましょう。

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土地にアパート、マンションを建てる

所有地にアパート、マンションを建て、賃貸経営をお考えの方はいらっしゃるでしょうか。

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一口にアパートマンション経営といっても、所有する土地の規模によって、いろいろとその形態は変わってきます。
50坪ほどの小さめの土地をお持ちの場合は、建築コストが低く、最初から収益型のプレハブ賃貸と呼ばれるアパートを建てるのが安全といえるかもしれません。

所有する土地のある地域が、都心であったり、町の中心部であれば、ファミリータイプ、ワンルームを問わず、入居の重要が多いことが見込めます。
アパートやマンション経営に適した地域といえるでしょう。
ただし、どんな傾向の住民が多いのか、建築コストをいかに抑えられるか、見極めが重要です。

アパートやマンションの容積率や建ぺい率についても、前面道路の幅、一面だけ面しているのか、角地で二面に面しているのか等によって、かなりの違いがでてくることがあります。
設置する道路が広いほど、高度制限や建ぺい率はゆるやかになります。
角地の場合も、条件がゆるやかになる傾向があります。

建築基準法で定められた容積率、あるいは建ぺい率を最大限に活用して建てる方向で進めるのがお勧めです。
特にアパート、マンションの需要が多い地域では効率的な経営が期待できます。
所有している土地を活かしきる可能性が高くなります。

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また、既存の市街地であれば、宅地造成、上下水道、延期、ガス等の基盤整備が整っている場合がほとんどですので、土地にアパートやマンションを建てることに集中できます。
コスト面でも、基盤整備の必要がなくなれば、きわめて良い条件と言えるでしょう

土地の活用にお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。