家賃は値上げできるのか⑥

家賃の変更については、借地借家法にも明記されています。
家賃の値上げは可能です。
賃貸借契約書に、更新時の家賃の値上げ率についての特約条項をつけることもできます。
ただし、家賃の値上げには相応の理由が必要になります。

前回までのブログでは、その理由についても考えてみました。
理由は、法律的、常識的にみて妥当でなければならないのです。

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貸主の勝手な都合などでは、いくら賃貸借契約書に明記しても、特約事項をつけても値上げはかなわないと思っていいでしょう。
近隣相場と比較し、不当に低い、高いなどの設定でないものにする必要があります。

ただし、最近では、特約事項の更新時の家賃の値上げ率について、周辺と比較し妥当と考えられる金額を通告することも難しくなってきたようです。

現在では「現状維持」が一番問題が少なくなるとみて、「現状維持」を選択する貸主、借主が多くなっているように感じます。

家賃が高くなると総合的に、引っ越しをした方が安くなると思われ、空室率が高くなる危険性があります。
その地域の需要と供給の関係が貸主にとって利点となる場合、つまり人気のエリアで、1物件に対する競争率の高いアパート、マンションであれば、家賃の値上げに危険性は少なくなります。
しかし、そういった利が得られるエリアや物件でなければ、難しいと言えるでしょう。
あまり貸主の都合ばかりでは、返って家賃の値上げがデメリットとなりかねません。

値上げを納得させるために、内容証明を送ったり、裁判に訴えたりするような方法は、なるべく避けたいものです。
入居者との良好な関係を保ち、話し合いの場をまずは設けてみるのがいいのではないでしょうか。

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家賃は値上げできるのか⑤

家賃の変更については、借地借家法にも明記されています。
家賃の値上げは可能です。
賃貸借契約書に、更新時の家賃の値上げ率についての特約条項をつけることもできます。

ただし、家賃の値上げには相応の理由が必要になります。
前回までのブログでは、その理由について考えてみました。
理由は、法律的、常識的にみて妥当でなければならないのです。

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では、家賃の変更のタイミングについて考えてみましょう。
昨今、大都市においては、マンション、アパートの家賃は値下がりの傾向にありました。
ですので、長く入居している場合は、値下がりの改定がなければ、近隣の相場と比べて割高な家賃設定になっているかもしれません。

家賃は、相応の理由があれば、値上げもできるかわりに、値下げもできるのです。
しかし、入居して安定していると、あえて他の物件をみたり、相場を調べたりすることが少ないので、割高であることに気づかず、入居当初の家賃のまま借り続けている可能性があります。

借主としては、家賃設定を見直すタイミングは、やはり入居者が退室し新たな入居者を募集するときです。
ただし、相場が下がっている場合、相場を無視した独断で家賃を上げることは難しいでしょう。
借主がいなくなり、空室率が高くなるというデメリットが発生します。
まして、築年数も上がっていきますので、なかなか家賃を上げることができなくなります。

できることは、リフォームなどで、近隣の相場や環境に見合う貸室に整えることです。
その上で適正な家賃を設定しなおし、入居者を募集すると、借主との交渉もいらずスムーズなタイミングと言えるでしょう。

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家賃は値上げできるのか④

家賃の変更については、借地借家法にも明記されています。
家賃の値上げは可能です。
家賃の値上げだけでなく、値下げも当然ながら可能なのです。

近隣の相場を無視した貸主の一方的な都合だけでは、いくら賃貸借契約書に特約条項を付けて明記しても、家賃の値上げは認められないでしょう。
では、アパートやマンションを改修、補修した場合はどうでしょうか。

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借地借家法では、貸主が家賃を値上げすることができる場合の一つとして、土地または建物に関する租税その他の負担の増加により、家賃が不相当になった場合のことを規定しています。
この場合の「租税その他の負担」というのは、マンション、アパートを維持していくための必要経費です。
したがって、改修や補修を行った場合の支出も含まれると思っていいでしょう。

ただし、改修工事をしてそのための支出をしたとしても、それだけでは家賃値上げの理由にはなりません。
その改修工事により、家賃が不相当に低くなっていることが重要です。
近隣の相場と変わらない状態に改修しただけでは、値上げはむずかしいと言えます。

さらに、改修によっては、借主が住みにくい状況を是正したとされ、家賃の変更にならない可能性があります。
今までの貸室の状況が悪ければ、少しぐらいリフォームしたところで当然だと受け止められかねませんし、クレームの対象にもなりやすくなります。

借主の立場に立って状況を見ると、家賃の値上げ以前に考えなければならないこと、しなければならないことが見えてきます。
貸主の勝手な判断や都合だけで、貸主の負担を増やすことは、借主にとっても貸主にとってもいい状況とは言えません。
お互いに意見を聞き合いながら、おさめるところにおさめていくことが大切なのではないでしょうか。

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家賃は値上げできるのか③

家賃の変更については、借地借家法にも明記されています。
家賃の値上げは可能です。
家賃の値上げだけでなく、値下げも当然ながら可能なのです。

賃貸契約書の特約条項に、更新時に一定比率の家賃の値上げをする旨を明記することができます。
こうすれば、値上げについての交渉に比較的簡単に進むことができます。
しかし、それにしても、近隣相場とそぐわないような不当な値上げができるわけではありません。

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特約条項に、例えば、更新ごとに5%の値上げをすると明記した場合は、借主はこの特約条項に拘束されることになります。

しかし、更新時に30%の値上げをするというような項目を明記した場合は、どうなるでしょうか。
物価の上昇、地価の高騰、いろいろな経済動向から考えても、不当な値上げと受け取られかねません。
このような大きな値上げは、かなりの特別な事情が必要となります。
特約事項が不合理であれば、その特約は無効とされてしまします。

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特約は、更新後の家賃を決めるものであり、借主がこの特約に従わない場合、家賃不払いを理由として、賃貸借契約を解除することもできます。
ただ、このようにその家賃設定が理不尽な場合は解除することはできません。

ですので、貸主だけに都合のいい契約書をつくり、借主が気づかずサインしたとしても、この契約書は成り立ちません。
著しく相場等を無視した値上げは無効となり、法律と常識の範囲で折り合っていくことが必要です。

マンション、アパート経営でお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

家賃は値上げできるのか②

家賃の変更については、借地借家法にも明記されています。
家賃の値上げは可能です。
家賃の値上げだけでなく、値下げも当然ながら可能なのです。

ただし、家賃の変更には、それにはそれ相応の理由が必要となります。
主な理由については、前回のブログをご覧ください。

しかし、いくら相応の理由があるからと言っても、借主に有無を言わさず勝手に変更することは難しいでしょう。
訴訟などにならないよう、契約書に明記し、丁寧に説明する必要があります。

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・値上げの特約条項
賃貸借契約書に、更新時に値上げするなどという項目が入っていれば、まずは話し合いしやすいタイミングがもつことができる可能性が高いでしょう。
とはいえ、近隣の相場の家賃が下がっているような状況では、契約書に明記していても説得力がありません。
あくまで、その時の家賃相場を参考にし、経済情勢を考慮した上で進めてください。

・借主が同意しない場合
賃貸借契約書に、値上げについて明記していたとしても、借主がそれを了解しない場合ももちろんあります。
このような際は、貸主は借主に対して、「一定の比率での値上げに応じない限り、更新しない」といった、条件付き更新拒絶通知というものを出すことができます。
この一定比率の値上げは、不当に低額となった家賃を適正な家賃にするためのものです。
近隣の家賃相場に比べて、不当に割高な家賃を強いたりすることは認められないでしょう。

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そもそも家賃の値上げは、現状の家賃が、近隣の家賃相場よりもきわめて低い場合に可能となります。
貸主だけの都合で可能となるものではありません。

マンション、アパート経営でお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

家賃は値上げできるのか

マンション、アパートを経営する際、一度は直面するであろう状況に、家賃を値上げしたい、もしくは値上げしなければならないような状況があるかと思います。

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物価上昇や、経済情勢の変化など、さまざまな状況が考えられます。
賃貸借契約書には、一般的に、貸主、借主双方の話這いによって、契約期間中でも家賃の変更ができる旨の記載がされています。
これは、借地借家法にも明記されています。

家賃を上げることのできる理由としては、次のようなことが考えられます。

①土地や建物に関わる公租公課、維持管理費の急激な上昇
地価高騰のために、固定資産税が急激に上がった、部屋の設備が壊れて大幅な工事を行ったなどという場合です。
その部屋の家賃が相場と比べて不当に低い場合、値上げが可能です。
ただし、話し合いなどの状況によっては、据え置きと言うことになる可能性もあります。

②土地や建物の価格上昇
地価急騰の際によく見かけられたことですが、家賃は建物の価格の上昇に比例して上昇します。
現在は大きく上昇することがなく、むしろ下降することもありますので、今の土地や建物の価格状況では難しいかもしれません。

③近隣の家賃の上昇
近隣の家賃に比べて、かなり家賃が低い場合に、交渉が可能となります。
借主との話し合いの上で決められることですので、貸主が一方的に決定し通達するだけでは値上げできません。
借主に拒否されないよう、賃貸の仲介業者を通すなどして、借主の意見を聞きながら、焦らずに進めることが大切なのではないでしょうか。

借主にとっては負担になることです。
訴訟などにならないよう、十分に注意することが必要です。

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