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アパート、マンションの経営をはじめると、家賃の徴収、滞納者への最速、退室時のリフォーム対応といった管理が必要になります。
この管理を、自分でやるのか、業者に任せるのか、非常に重要な判断になります。

当然、業者に依頼すれば、プロですので、安心して任せておけます。
しかし、その分手数料がかかります。
管理してもらい、しかも家賃保証までしてもらうとなると、タダというわけにはいけません。
サービスにはお金がかかるのです。

だからといって、自分で管理するのは非常に大変なことも事実です。
業者は、1つの物件だけでなく、多数の物件を代理運営しているわけですから、ノウハウもありますし、手際もいいでしょう。
さらに、弁護士などと連携している業者もありますので、トラブルの処理など法律上の措置を検討することも可能になります。

しかし、全て任せてしまい、業者がどのように管理しているかを理解していなければ、とんでもないことにもなりかねません。

経営状態のあまりよくない業者に依頼し、補修やメンテナンスが充分にされなかったり、万が一その業者が倒産してしまったりすることも、全くないとは言い切れません。
その場合、自分だけでなく入居者にも迷惑がかかるのです。
ある程度は、自分でも把握しておく方が良いでしょう。

自分で把握しておけば、業者を選定する際にも的確な判断がしやすくなります。
どんな業者に依頼すればよいのか、どこまで業者に任せるのかなどが考えられるようになるはずです。

物件のご購入をお考え方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

昨今、中古物件を購入し、自分の好みに合わせてリフォームやリノベーションをする動きがあります。
施工業者を通さず、自らコツコツとリフォームする例も少なくありません。
ただし、リフォームを手掛ける前に、個人でできることなのか、専門知識がなくてもできることなのか、逆に施工業者まかせきりでよいのか、一度考えてみてはいかがでしょうか。

リフォームやリノベーションを考える際、キッチンなどの水回りは、手を入れたくなる部分です。
むしろ、ここを補修したいからこそ、リフォームやリノベーションを行うケースもあるかと思います。

しかし、水まわりはとても注意が必要な部分です。

例えば、壁際にあったキッチンを中央に移動させることを考えてみましょう。
キッチンには、当然排水機能が必要です。
まず、壁際から中央に移動させることで排水管を伸ばさなければなりません。
しかし、排水管には勾配をつける必要があり、その勾配をとれない場合があります。
床下に十分な空間がないためです。
排水管の距離を伸ばすには、その分高さも必要になってくるのです。

十分な勾配をとらず、排水管を移動させてしまうと、排水の流れが悪くなり、対処が遅れると詰まることも考えられます。
結局、不要なメインテナンスをせざるをえなくなり、余計な費用と労力をつかうことになります。

また、キッチンの排気ダクトも要注意です。
レンジフードなどの排気ダクトは、多くは、キッチンからリビングなどほかの部屋や廊下を通って外に出されます。
ダクトの貫通穴は、外壁側の大梁に開けてありますが、建物の完成後に外壁や大梁に穴をあけることは、建物の強度を落としたり、外壁にひび割れなどを起こしかねません。
そういったことの中には、法律や条例で禁止されている事項もあります。

貫通穴を移動させず、ダクトを進路変更し移動させるにしても、ダクトを吊るすために上に穴を開けボルトを設置しなければなりません。
これもやはり建物の強度を落とす可能性があり、やはり禁止される例もあります。

専門業者に依頼するにしても、リフォームやリノベーションをする際は、十分に考えることが必要となるでしょう。

中古物件の購入をお考え方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

賃貸契約書には、いろいろなバリエーションがあります。
契約書自体だけでなく、地域によってもいろいろな形態があります。

一般的な賃貸契約では、期間は2年契約になっているものが多いでしょう。
そして、住居用に使用する場合は、礼金が家賃の1～2ヶ月分、敷金もやはり1～2ヶ月分が多く、他に前家賃や手数料などが追加されることがあります。
入居者確保のために、最近では、敷金、礼金が「0」というとことも増えてきています。

入居率を上げるためには、古い物件ほど、リフォーム、リノベーション代に多くの資金をかける傾向があります。
それだけ、古い物件は条件が悪いと言えるでしょう。

ただ、リフォームやリノベーションについては、経営者によりいろいろなやり方があります。
北海道では退居者がリフォームして出ていく場合があり、東京では経営者と退居者双方が負担する場合があります。
大阪では、保証金を高めに徴収されることが多く、退去時の費用が割安に感じられる場合もあります。

また、東京では、2年ごとの契約更新にともない、家賃1ヶ月分の契約更新手数料がかかることが多く見受けられます。
しかし、他府県では契約更新手数料が発生しない地域ももちろんあります。
その場合、契約は自動更新され、とくに何もせず住み続けることが可能であることもあります。
また、契約期間中の退居の場合は敷金は返されず、契約満了で敷金が返されるケースが多いようです。

このように、契約の形態には、敷金、礼金だけでなく、退去時の補修についても、いろいろなバリエーションがあります。
ですので、なるべく部屋をきれいに使ってもらうため、契約時の部屋の状況を明確にし、退去時に汚損した分の補修義務をつけたり、契約にも工夫が必要になります。
独自の契約書を作成できるようなノウハウを持ち合わせた賃貸業者を探すことも重要ではないでしょうか。

アパート、マンション経営をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

アパートやマンションを建てることは、実は、さほど難しいことではありません。
業者を選び、資金を借り、入居者を募集することが一連の主な流れです。

しかし、アパート、マンションの経営は、入居があったら終わりということはありません。
資金を回収するためにも、その後10年、20年という長期間、経営を続けていかなければならないのです。
そこで、発生するのが、管理という仕事です。
管理には、ソフト面とハード面、両面の管理が必要です。

ハート面の管理としては、そのアパート、マンションの自体の価値を保つために、点検、補修、定期的な改築が必要になることが多いでしょう。
また、入居者が退居したあとの壁やクロスの貼り替え、クリーニングなども行う必要があります。

ソフト面の管理としては、家賃の入金状況を調べたり、入金が遅れた場合には回収するなどの作業があります。
入金が遅れることのないように、また入居者がまわりの住民に迷惑をかけないよう周囲することも必要になります。
場合によっては、一人の入居者の迷惑行為で、他の入居者が退居してしまう、新しい入居者がみつからないなど、困った状況が引き起こされることも考えられます。
その迷惑な入居者をどのように注意するか、もしくは退居させるか、考え行動しなければならないことは山積みです。

それだけでなく、管理するアパート、マンションで、不慮の事故、事件などが絶対に起こらないとも限りません。
そのリスクについても考えておかなければならないでしょう。
さまざまな努力をし、さまざまな点に注意を払い、はじめてアパート、マンションの経営が成り立つのです。

ですので、単に入居者を見つけて手数料をもらうことだけが目的になっているような賃貸業者ではなく、その後の管理についてもしっかりとした契約ができる賃貸業者を探すことが重要です。

アパート、マンション経営をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

住宅の省エネルギー化を高める動きが、近年ますます活発になっています。
今回は、住宅のエネルギーについて考えてみませんか。

建築物省エネ法で、新築住宅を省エネ基準に適合させることが、2020年までに義務付けられる方向で進んでいます。
また、住宅を一次エネルギー消費量によってランキングする第三者認証も2016年に始まっています。

経済産業省がすすめるネット・ゼロ・エネルギー・ハウス施策も、段階的に標準仕様化へと移りつつあります。
さらに、経済産業省では、2020年に新築戸建て住宅の過半数をこのネット・ゼロ・エネルギー・ハウスにするという目標を掲げているのです。

それでは、住宅の省エネ化に合わせていくには、どうしたらいいのでしょうか。

まずは、高い断熱性で、省エネ化を図る動きがみられます。
それには、建物の外皮の断熱性を確実に高めることが大切です。
一つは、開口回りの、高断熱型の建具と重曹ガラスの併用が有効のようです。
３重ガラスは、高価格なため現在は採用が見送られることが少なくないのですが、将来的には量産によって華夏が下がる可能性があります。
さらに、壁面の断熱では、断熱材を厚くしたり、重曹にしたりするだけでなく、内外の熱が行き来するのを防ぐことも重要です。

外皮の断念性能を高めた上で、省エネ設備の導入になります。
高性能の省エネ設備を取り入れても、外皮の断熱が不十分であれば、効果が下がることも考えられるからです。

こういったエネルギーの消費を抑えるだけでなく、自然エネルギーの活用などによる創エネ、畜エネなど、エネルギーについて考えられている住宅がどんどん増えていくでしょう。

住宅のご購入をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

アパートをお持ちの方は、「大家」という意識が強いかもしれません。
しかし、これからは、アパート、さらにはマンションを所有する方は、「経営者」としての意識をもってはいかがでしょうか。

アパート、マンションを所有する場合、いくら資金を使っていくら収入を得るか、メンテナンスにどのような業者を使うか、家賃保証にするのか、自ら家賃の管理をするのか、などなど大きな視点から小さな視点まで、あらゆることを考え、実行しなければならないのです。
このように挙げると、もはや経営者としての意識が必要になってくると思いませんか。

経営者としては、さまざまなタイプの融資制度がありますが、内容を良く知り、フルに活用することが大切になります。
銀行の金利は、今安いからと言って借りても、契約にはよっては当然変動します。
資金については、特に悩む点が多々あります。

最初は、過剰な危険負担を避けるために、家賃保証を選択するのもいいかもしれません。
しかし、家賃保証だと１０％程度の金額が業者へと流れます。
かつ、今や、そのような制度自体も見直されているので、少なくなっていく可能性があります。
最終的には、自分が貸借人を管理しなければならない、建物自体も管理しなければならないということも考慮に入れたほうがいいでしょう。

また、当然ながら、経年により建物は劣化していきますので、リフォーム一つをとっても、知っている業者を増やし、選択できるようにすることが必要になってくることもあります。

このように、アパート、マンションを所有すると多大な作業、対応等を迫られます。
「大家」というと、どこかアットフォームで住民との交流を思い描きがちですが、「経営者」としての意識も必要ではないでしょうか。

アパート、マンションの経営でお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

新築のマンションを購入する際、自由に間取りを選べるタイプがあります。
自分にとっての理想の間取りを考えられるのは、とても魅力的です。
一般的な間取りは、つまらないし、自分の生活には不便であることも多いでしょう。

しかし、なぜよく見かける間取りがあるのか、それは、その間取りであれば問題が少なくなることが多いからだとも言えるのです。

一般に、マンション等の集合住宅で問題になりやすいのは、「音」についてです。

自由間取りゆえに、自分の使いやすいと判断した位置に寝室をもってくることもできます。
しかし、もしその寝室が、隣戸のキッチンと接していたらいかがでしょうか。
当然ながら、音の問題が発生しやすくなるのです。

いくら壁のコンクリートの厚さが十分にあっても、音というのは建物を伝わって響きます。
隣戸の住人の生活時間帯が違う場合や、生活時間帯が同じでも早朝や深夜にキッチンを使う場合なども考えられ、包丁の音、食器の重なる音など、意外に気になってくるものです。
実際にクレームが発生したケースもあります。

隣戸を反転したような間取りをよく見かけるかと思いますが、それにはこのような音の問題を回避するという理由もあるのです。

隣戸だけでなく、上下の間取りもやはり重要です。
書斎など静かにすごすための部屋が、上階の浴室の下になると、やはり水音が響きます。

自分が自由に間取りを選べるということは、上下左右の住人も自由に間取りを選べるということです。
自由間取りの集合住宅を選ぶ際は、その長所、短所について十分に考慮する必要がありそうです。

マンションのご購入をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

前回からの引き続きで、物件の見学などをされる際に、見ておくと得をするかもしれない、見落としがちなポイントについて書きたいと思います。

今回は、排水管について見てみましょう。
排水管というのは、実は、かなり騒音に関係します。
排水管で、音の問題を少なくすることもできるのです。

では、具体的にどうすれば音を抑えられるのでしょうか。
まずは、管の選び方です。
排水管には、主に3種類があります。
一つは「耐火被覆二層管」と言われるものです。
これは塩化ビニールのパイプの周りをモルタルで囲った管です。
これは、音が響きやすくなっていることが多いのです。

次は、「塩ビ・ライニング鋼管」と呼ばれるものです。
内部の素材が塩ビで、その外側を鋼管で覆ったものです。
先の耐火被覆二層管よりは、少し音の響きが抑えられます。

最も音の問題が少ないと考えられる排水管は、「鋳鉄管」と呼ばれるものです。
鋳造物で厚みがあるため、遮音性は非常に高いと考えられます。
しかも耐震性にも優れているものが多く、折れにくいというメリットがあります。

管は、継ぎ目のあたりが経年劣化しやすく、そうすると水の流れが悪くなります。
排水管は、排水の流れを良くするため、水や砂などを高圧で流すというメインテナンスをすることが多いのですが、管に厚みがなければ次第に管が薄くなり危険です。
鋳鉄管は、厚みがあるため、その点でも安心です。

また、管の種類だけでなく、管の外側をシートで巻いたり、ボードで囲ったりといった二重張りであるなど、構造に工夫がされていると、さらに音を抑えやすくなります。

物件のご購入をお考えの方は、ぜひ一度エーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

前回からの引き続きで、物件の見学などをされる際に、見ておくと得をするかもしれない、見落としがちなポイントについて書きたいと思います。

和室の入り口などには、開き戸ではなく、左右にドアを移動させる引き戸（襖など）がよく使われています。
引き戸は開き戸と違って、ドアの開閉のためのスペースが必要ないため、より多くの空間を確保することが可能です。

引き戸には、大きく2つの種類があります。
一つは吊りレールタイプで、もう一つは下レールタイプです。
それぞれに特徴がありますが、音の問題に関しては、吊りレールが有利です。
ただし、襖は下レールタイプが一般的ですが、襖自体が軽いので、あまり音の問題については気にしなくていいことが多いようです。

下レールタイプでも、ドアについているタイヤをポリエチレンなどにすることで、音を抑えるよう工夫されてものもありますが、夜の静かな時間帯には建物を伝わる音がひびきやすく感じるかもしれません。

これに対し、吊りレールは、開閉が軽く音が階下に伝わりにくい構造です。

さらに、戸についてここまで注意したら、吊りレールに、開閉時にドア自体が振れないようにする「振れ止め」がつけられているかまで確認してみてください。
開閉のしやすさはもちろん音を抑える効果もあります。

では、次は開き戸について見てみましょう。
開き戸で確認していただきたいのは、壁と扉枠をつなぐジョイント具、蝶番です。
丁番とも書きます。

扉の上下2カ所につけているものと、上下、中央の3カ所につけているものがあります。
コストは当然2カ所の方が安くなるのですが、3カ所のものをお勧めします。
特に築年数の高い物件は、扉などに目に見ない程度でもゆがみや反りがでていることが多く、不快な音をたてたり、開閉しにくくなったりします。
3カ所のものの場合、2カ所のものよりも、それを食い止める効果が大きくなります。

細かいことではありますが、意外に住んでみると気になってくることが多いものです。
ご購入の前に、ちょっと思い出してみてはいかがでしょうか。

物件のご購入をお考えの方は、ぜひ一度エーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

建物の購入を考える際、見ておくべき点がたくさんあります。
ありすぎて、小さなことは、気にならなかったり、もはや考えなかったりすることもあります。

今回は、小さなことだけれど、見ておくと得をするかもしれないポイントについて書いてみたいと思います。

まずは、カーテンボックスです。カーテンレールを覆うカバーのことです。
最近は、カーテンボックスが付いていないこともよくあります。
カーテンボックスが付いている際は、カーテンボックスにまで天井のクロスを貼りまわしていないかと見てみてください。
クロスが貼りまわされていると、カーテンを開け閉めするたびに、カーテンがあたる部分のクロスがこすれてしまいます。
塗装ならその部分だけ補修できるのですが、クロスが貼りまわされているとそうはいきません。
クロスは同じ品番の製品でも、色の濃さが若干違ってくるので、貼りなおした部分と直していない部分の継ぎ目が目立つようになります。
購入時には多少割安になるかもしれませんが、ランニングコストを考えると、結果として割高になることもあります。

また、最近は少なくなりましたが、押し入れはあるでしょうか。
押し入れには中段があります。中段の棚板は、強度を上げるため枠組みをつくり、その上に棚板をのせています。
その棚板と奥の壁との間に、数センチの隙間を設けている押し入れがあります。
この隙間は「スリット」と呼ばれます。
スリットがあると、上下に空気が移動できるため湿気がたまりにくくなります。
特にマンションは気密性が高いですし、押し入れに収納するものも布団など水分をためやすいものが多いので、このスリットがあるとないとでは押し入れ内の湿度がずいぶんと違ってくるはずです。

こういった見ておくといいポイントはまだまだあります。

物件のご購入をお考えの方は、ぜひ一度エーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。