中古住宅は20年で価値「ゼロ」見直しへ

中古住宅の評価方法の見直し

中古住宅を売買する際に、住宅価格の妥当性を評価することは、売主にも買主にも、売買を仲介する不動産会社にも重要です。

しかしながら、これまで建物評価については、築後20~25年程度で建物価値をゼロとみなすといった、築年数のみを基準とする評価手法がとられていました。
個別の住宅によって異なる使用価値に応じた適正な評価が行われず、リフォームなどで使用価値を向上させた場合でも、住宅価格に適正に反映されていないという問題点が、これまで指摘されてきました。

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そこで、国土交通省は有識者による「中古住宅に係る建物評価手法の改善のあり方検討委員会」を設置し、主として、中古一戸建ての流通時の建物評価の改善について検討を行ってきました。その結果、「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」としてとりまとめ、それが公表されました。

個々の住宅の状態に応じて使用価値を把握したうえで評価することを基本としています。

  1. 住宅を基礎・躯体(くたい)部分と内外装・設備部分に大きく分類し、部位ごとに評価する
  2. 基礎・躯体については、使用価値に応じて比較的長期間の耐用年数を設定し、維持管理状態やインスペクション(建物検査)結果などを反映して評価する
  3. 基礎・躯体の機能が維持されている場合、内外装・設備については、使用価値が回復・向上するリフォームを実施した場合に評価に反映する

 

つまり、リフォームをすることが、価格査定に有利になるかもしれない、という結果となりました。

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リフォームによる価値向上を価格や担保価値に反映?

これまでは、基礎・躯体の耐用年数も短く、内外装・設備のリフォームもあまり価格に反映されていませんでした。
インスペクションなどの検査結果や、リフォームの実施情報が十分に提供されるなど、購入者に納得感・安心感を得られる状況になれば、高い査定額で買ってもらうことができるかもしれません。それには売主である所有者の意識の高さはもちろん、買主に住宅の状態を説明する仲介する不動産会社の技量も求められることになるでしょう。

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参考:国土交通省「『中古住宅市場活性化ラウンドテーブル 平成25年度報告書』とりまとめについて」
http://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000073.html

 

日本とアメリカの「実家」という概念と空家率について

トランプ政権の誕生

トランプ大統領が誕生しました。ほとんどのメディアもクリントン氏有利を予想していたこともあり、歴史的な出来事となりました。

そんなアメリカでは、「実家」という概念があまりないようで、広大な国土に、さまざまなルーツを持つ人々が暮らしています。

アメリカでは離婚や引っ越しが大変多いので、「実家」という概念があまりないようです。

日本とは違い、中古住宅の流通も盛んです。

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アメリカではライフスタイルに応じて転居

ライフスタイルの変化に合わせて移動することは、リスクヘッジにもなり、新しい可能性を広げることにつながります。
古くても建物の価値が数字として維持されるので、中古住宅市場が確立しています。

現に、アメリカの市場では築30、40年くらいの木造物件は普通に流通していますし、50年とか60年といったものも目にします。
もちろん、人がきちんと住んでいます。
また、アメリカでは中古住宅に価値を見出す人が多く、建物が古くなっても資産価値が極端に下がることはありません。それどころか手入れ次第で逆に価値が上がっていくことも多いのです。

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「実家」という概念

日本では、「実家」という概念があり、相続した実家を手放す決意がなかなかできない人が多くいます。

しかし、【深刻な空家問題】早めの対策が必要な理由とはでも述べた通り、空家をそのままにしておくと様々なデメリットが生じます。

そのため、思い切って空家を処分する事も大切です。

いつでもお気軽にご相談ください。

【深刻な空家問題】早めの対策が必要な理由とは

空家をそのままにしておくデメリット

空家の適正な管理は、建物の資産価値を維持し、将来的な運用に役立てることにもつながります。日本では、ほとんどが木造住宅であり、どうしても年月とともに老朽化が進みます。人が住まなくなった住宅は予想以上のスピードで傷んでいってしまいます。
売却も居住もせず放置してしまうと、老朽化が加速し、周辺の景観を乱すだけではなく、放火や窃盗など犯罪の舞台となってしまう可能性もあります。
空き家をそのままにしておくと、いろいろな面で非常に大きなリスクを抱えることになってしまうため、できる限り早めの対策が必要です。そこで空家がもたらすリスクとその対策について解説します。

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空き家には相続上のリスクも

税金のリスク:空家は「負の遺産」に

空家はたとえ誰も住んでいなくても、固定資産税や都市計画税などの税金は常に発生しています。つまり、空家を所有しているだけで、税金を余分に支払わなければなりません。さらに、空家を相続する際には、相続税の課税対象となってしまいます。たとえどんなに古い家だとしても、土地にはそれなりの価値がある場合も多いため、建物の見た目だけで価値は判断できません。
このように、空家は所有しているだけでお金が出て行ってしまう「負の遺産」なのです。

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維持費の発生

空き家をそのままにしておくと、実は想像以上に維持費がかかってしまいます。空家も不動産なので、所有しているだけでお金がかかります。
最近は、老朽化して倒壊の危険のあるような空き家も目立ってきています。そのため、危険な空き家については、強制撤去に乗り出す自治体も増えています。

空家の対策方法

だれも住まなくなったからといって、空家となった実家の売却をすぐに決断できる人は、そう多くありません。役所から「周囲から苦情が出ているので、何とかしてください」と連絡が入るようになって、やっと処分することを決断するという場合は少なくありません。
空き家になった実家をどうするか、将来、そこに住む可能性があるかどうかによって、対処方法も異なってきます。

早めに不動産業者にご相談を

空き家を売却するのであれば不動産業者に依頼することになります。空き家を所有している場合は、売却するという決断に至っていなくても、早い段階から査定の依頼を通して相談することをおすすめします。

事前に空家周辺の市場価値について確認しておく事で、いざというときに慌てなくてすみます。

弊社は、空家を対象とした、物件買取サービスを行なっています。
一般的な仲介との違いは、査定から現金化までのスピードにあります。
大阪・奈良・京都で地域密着型のサービスを提供している弊社だからできる売却サービスを是非ご利用ください。

ぜひ、お気軽にお問い合わせください。