前回は、建付減価について書きました。
この建付減価を発生させず、更地の価格と建物の価格が、イコール土地建物の合計価格になることが、ある一定の条件で成立することがあります。
用途、規模、仕様など、建物が土地の使用方法に合致する状況にある場合です。
これを「最有効使用」の状況であるという場合があります。
この状況は、もちろん所有者の勝手な判断であってはなりません。
第三者の立場から客観的に見て「最有効使用」であることが必要です。
「ある不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用方法」で、「現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくもの」とされています。
具体的には、一般の住宅地にある標準的な戸建て住宅や、収益性がかなり高いアパート等が建てられている場合が該当するでしょう。
また、不動産業者が購入した土地に不動産業者自身が建築し、分譲マンションや建売住宅、建売ビルなどの土地付き建物として販売する場合も、最有効使用に該当すると判断されることが多くあります。
この最有効使用など、土地と建物の評価はなかなか判断が難しいこともあり、建物付きでない更地が最も高値で問題なく販売できると考える向きもあります。
更地の評価は、建物がある場合よりは、複雑になりすぎることがありません。
しかし、当然ながら、すでに建物がある場合、金銭面やその他の条件面により更地にして土地を売ることが難しい場合など多々あります。
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