長期優良住宅の特例措置

長期優良住宅の認定の基準については前回のブログで書きましたが、認定を受けると、所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税が軽減されます。

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軽減措置には、下記のようなものがあります。

① 住宅ローン控除
住宅ローンとは、10年にわたり住宅ローンの年末残高の1%を所得税から控除するものです。
平成26年4月から平成31年6月まで、控除の対象となる一般住宅の借入限度額は4000万円ですが、長期優良住宅では5000万円に引き上げられます。
また、最大控除額も一般住宅では400万円ですが、認定住宅の場合は500万円になります。

② 不動産取得税
不動産取得税とは、土地や不動産を取得した際に課税される地方税です。
一般住宅の控除額が1,200万円であるのに対し、長期優良住宅の場合は1,300万円となります。

③ 登録免許税
土地や不動産を購入する際、「移転登記」や「保存登記」を行う必要があります。
これらの登記を行う際に課税される税金が登録免許税です。
長期優良住宅の場合、一般の住宅と比較して登録免許税にかかる税率が引き下げられます。一般の住宅の場合、所有権保存登記が0.15%、所有権移転登記が0.3%であるのに対し、長期優良住宅の所有権保存登記は0.1%、所有権移転登記は0.2%になります。

④ 固定資産税
毎年1月1日に土地や不動産を所有している人に課される税金です。
新しく住宅を建てた場合、固定資産税の2分の1が減額される制度があります。
この制度には期間が設けられており、長期優良住宅は一般の住宅と比較して期間が長く設定されています。一般の住宅の場合、固定資産税の減額措置期間が3年であるのに対し、長期優良住宅の場合は5年に設定されています。 

このような特例措置を得るには、長期優良住宅の認定を受ける必要があります。

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長期優良住宅とは

昨今の日本は、人口減少が進んでいるにも関わらず住宅過剰が進んでおり、またその住宅は寿命が短いと言われています。
空き家問題にもつながる現象です。

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こういった現象から、環境負荷の低減を図りつつ、良質な住宅ストックを将来世代に継承することで、より豊かでやさしい暮らしへの転換を図るため、2009年6月に「長期優良住宅普及促進法」が施行されました。

「長期優良住宅」とは、 この「長期優良住宅普及促進法」に基づき認定される「長期にわたって良好な状態で循環利用できる質の高い住宅のこと」です。
認定されることにより、税金面での優遇など、特例措置を受けられます。

認定には、以下のような基準があります。

○構造躯体等の劣化対策 
数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること。
・通常想定される維持管理条件下で、構造躯体の使用継続期間が少なくとも100年程度となる措置をとること。

○耐震性
極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること。
・大規模地震力に対する変形を一定以下に抑制する措置を講じる。

○維持管理・更新の容易性
構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理(清掃・点検・補修・更新)を容易に行うために必要な措置が講じられていること。
・構造躯体等に影響を与えることなく、配管の維持管理を行うことができること。
・更新時の工事が軽減される措置が講じられていること、等。

○可変性(共同住宅及び長屋)
居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていること。
・将来の間取り変更に応じて、配管、配線のために必要な躯体天井高を確保すること。

○高齢者等対策
将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下等に必要なスペースが確保されていること。
・共用廊下の幅員、共用階段の幅員・勾配等、エレベーターの開口幅等について必要なスペースを確保すること。

○省エネルギー対策
必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること。
・評価方法基準に定める断熱等性能等級4の基準(建築物省エネ法に基づく建築物エネルギー消費性能基準相当)に適合すること。

○居住環境
良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること。
・地区計画、景観計画、条例によるまちなみ等の計画、建築協定、景観協定等の区域内にある場合には、これらの内容と調和が図られること。

○住戸面積
住戸の少なくとも1の階の床面積(階段部分の面積を除く)が40㎡以上であること。

○維持保全計画
築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること。
維持保全計画に記載すべき項目については
①構造耐力上主要な部分
②雨水の浸入を防止する部分
③給水・排水の設備について、点検の時期・内容を定めること。
・少なくとも10年ごとに点検を実施すること。

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以上の項目が挙げられています。
次回のブログで、認定されると受けられる特例措置について見てみましょう。

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建物の構造比較

【建物の構造比較】

建物の構造には、主に下記の4つがあります。

1. 木造=W造(Wood)
2. 鉄骨造=S造(Steel)
3. 鉄筋コンクリート造= RC造(Reinforced Concrete)
4. 鉄筋鉄骨コンクリート造= SRC造(Steel Reinforced Concrete)
この他に、これらの複合構造などもありますが、この4つが建物の構造の主な種類です。

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前回のブログで、どのような構造なのか簡単にみてきました。
今回は、それぞれの特徴についてみてみましょう。

1. 木造は、日本で培われてきた構造ですので、日本の風土や気候に合い、木のぬくもりを感じることができます。
通気性はいいのですが、つまり気密性が低く、その分遮音性も低くなりがちです。
耐火性も高いとは言えません。
比較的長大な空間が作ることでき、レイアウトの自由度は高いと言えるでしょう。
後の増改築も比較的容易です。

2. 鉄骨造は、梁、柱を強固に接合するため、大空間を作る事が可能です。
陸屋根などの屋上を有効に活用するデザインにも使えます。
狭小な土地での施工も可能ですが、建物が重くなるため、基礎を強固なものしなくてはなりません。その分コストがかかると言えるでしょう。
防音性はあまり高くないと言われていますが、耐火性、耐震性はともに高いのが特徴です。

3. 鉄筋コンクリート造は、鉄筋とコンクリートのそれぞれの特徴を組み合わせ、強さとしなかやかさの両方をもつことができる構造です。
ラーメン構造、壁構造など、用途に応じて使い分けることができ、個性的なデザインも可能にします。
気密性が高いので、遮音性が高く、通気性は低くなります。
耐火性、耐震性もともに高いと言えます。

4. 鉄骨鉄筋コンクリート造は、耐震性、耐火性、耐久性が高くなります。
高層の建物にも適しています。防音性にも優れています。鉄骨構造と鉄筋コンクリート構造のメリットを併せ持っているのです。
ただし、建築コストがかかり、それにより他の構造のマンションに比較して、同じ間取りでも家賃が高くなることが多いと言えます。

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建物の構造

マンションをお探しの際などによく見かける「RC」という言葉をご存知でしょうか。
なんとなく知っていて、購入の際は「RC」と書いてある建物の中から探そうと思っておられる方も多いかもしれません。

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RCとは、建物の構造で、鉄筋コンクリート(Reinforced-Concrete)構造のことです。
建物の構造にはいくつかの種類があります。

RC造が一番優れているということではなく、それぞれの構造にいろいろな側面があり、どのような建物を建てるかによって、適している構造の種類は変わります。
建物の構造には、どんな種類があるでしょうか。

1. 木造=W造(Wood)
2. 鉄骨造=S造(Steel)
3. 鉄筋コンクリート造= RC造(Reinforced Concrete)
4. 鉄筋鉄骨コンクリート造= SRC造(Steel Reinforced Concrete)
この他に、これらの複合構造などもありますが、この4つが建物の構造の主な種類です。

それぞれを見てみましょう。

1.木造とは、主な構造部分に木材を用いた構造です。
日本の気候や風土で育まれてきた構造です。長く伝わる様式、工法があります。

2.鉄骨造とは、柱や梁など骨組に鉄骨を使用した構造です。
軽量で耐震性に富むという鉄の特性を活かし、建物の主要構造部を形鋼、鋼板、鋼管などの鋼材を用いて組立てる構造です。
木造の柱が鉄になったものをイメージするとわかりやすいかもしれません。

3.鉄筋コンクリート造とは、柱や梁などの主要構造部に鉄筋の入ったコンクリートを用いた構造をいいます。
鉄筋の格子状に組み立て、型枠という木製枠で鉄筋を囲み、その中にコンクリートを流し込みます。
鉄筋とコンクリートのそれぞれのメリット、デメリットを増強、補完するように考えられています。

4.鉄骨鉄筋コンクリート造とは、鉄筋コンクリートの中心箇所に鉄骨が組まれている構造です。鉄筋コンクリート造の芯の部分に鉄骨が入っていると考えてよいでしょう。
鉄筋コンクリート造、鉄骨造の良さを併せ持っています。

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次回は、それぞれの構造を比較してみたいと思います。

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高齢者向けマンション

昨今、高齢化が急速に進んでいるといわれています。
少子化が進み、平均寿命が長くなり、高齢者の割合が増えています。高齢化社会、超高齢化社会とも言われています。

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そのため、高齢者をターゲットとした賃貸マンションが、脚光を浴びるようになってきました。
その割に、多くの不動産屋が高齢者の入居をお断りすることがあるようです。保証人の有無、家賃の支払い、病気や事故の可能性などを心配しているようです。
これら不動産屋の不安を払拭し、高齢者向けのマンションを管理するにはどのように対応すればよいのでしょうか。

身元保証人の問題
身元保証人のいない高齢者は意外にも多いようです。
身元保証人には、家賃や管理費などの費用の連帯保証人として、入居者の病気や事故など有事の際の連絡の窓口として、入居者の判断能力に疑問が生じる場合の意思決定の代行者としてなどの役割があります。
管理する側にとっては、こういった際のために、身元保証人がいないと不安です。
対策としては、自治体や民間会社の保証サービスに登録しておく、登録してもらうという手があります。
貸主にとっては通常の連帯保証人よりも確実性が高く、しかも、借主にとっても身元保証人が不要になるという利点があります。

家賃滞納の問題
家賃滞納の問題は、高齢者に限ったことではありません。
高齢の入居者に関しては、一般財団法人 高齢者住宅財団を利用することができます。
この財団は、60歳以上の高齢者、または60歳未満でも要介護・要支援認定を受けている入居希望者の賃貸住宅への入居を促進・支援しており、滞納が発生した場合の、保証をしてくれることになっています。

病気や事故の問題
若年層に比べて、高齢者は病気になったり事故にあう確率は高いとも考えられます。
そのため、高齢者の入居を敬遠する大家さんが多いのです。
管理者が、定期的に出向いたり連絡をとったりするなどすれば、ある程度、病気や事故を未然に防ぐことができます。また、入居者も安心できるはずです。
とはいえ、そこまで手が回らないことも多いでしょう。
対策としては、費用はかかりますが、各部屋にナースコールをつけることです。
こうすることで、身元保証人を待つことなく、24時間体制で病気や事故に対応できます。
また、マンションを改築して入居者が共同で使える食堂を設置してもよいでしょう。共同スペースがあれば、入居者同士の親睦も深まり、いざというときにすぐに対応できる可能性が高まります。

このような問題をクリアした高齢者向けの優良物件に対して、各都道府県では新築や改築の費用の一部を補助したり、融資を受け取る際に利子の補助を行っていることがあります。
こうした補助を利用すれば、高齢者向けマンションを管理することも視野に入れることができるかもしません。

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高齢者向けマンションの管理をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

用途地域とは

用途地域とは、都市計画法に基づき、土地利用を定めた地域のことです。
物件を探しているときに、「第一種低層住居専用地域」、「準住居地域」、「商業地域」などの言葉を目にされたことはありませんか。

せっかく土地を買いたいと思ったのに、その土地では住宅を建てられない、リフォームできない、なんて困ったことにならないよう簡単に見てみましょう。

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用途地域は、都市の住環境の保護、または業務の利便を促進するために、市街地の類型に応じて建てられる建物の種類を定めています。
住居、商業、工業、それぞれにあった環境が守られてこそ、効率的な活動を行うことができます。しかし、種類の異なる土地利用が混じっていると、互いの生活環境や業務の利便が悪くなってしまいます。
そこで、12種類の地域を定め、種類ごとに建築できる建物の用途、容積率、建ぺい率などの建築規制をするのです。

1.第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域です。
小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられます。

2.第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域です。
小中学校などのほか、150m2までの一定のお店などが建てられます。

3.第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域です。
病院、大学、500m2までの一定のお店などが建てられます。

4.第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅のための地域です。
病院、大学などのほか、1,500m2までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。

5.第一種住居地域
住居の環境を守るための地域です。
3,000m2までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。

6.第二種住居地域
主に住居の環境を守るための地域です。
店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。

7.準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。

8.近隣商業地域
まわりの住民が日用品の買物などをするための地域です。
住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。

9.商業地域
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。
住宅や小規模の工場も建てられます。

10.準工業地域
主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。
危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。

11.工業地域
どんな工場でも建てられる地域です。
住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

12.工業専用地域
工場のための地域です。
どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

この他に、特別用途地区があります。
特別用途地区は、全国一律的な用途ではなく、地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護など、特別の目的の実現を図るために指定します。
市町村が、地域に応じて、用途地域による制限を変更できる地域です。

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このような「用途地域」を理解し、土地を探してみてはいかがでしょうか。

あなたに合った土地をお探しの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。