土地はどのような用途で貸せる?それまでの維持対策は?

親から引き継いだ家がが古いために、その家には住んでいない。つまり「空き家ですね。取り壊して更地にする。ならば、有効活用の道はないでしょうか。ただ放置しておくのは勿体無いし、荒れると近所迷惑にもなるので取り壊して更地にする。そこからその土地をどのように活用すべきか。今回はその辺のお話です。

駐車場が一般的

親の家を更地にして貸す場合、一般的な用途としてすぐに思いつくのは駐車場です。交通量の多い都心部で、親の家の20坪程度の更地を50万から100万円かけてコインパーキングにして貸したところ、賃料収入だけで2~3年で初期費用を回収できたという事例もあります。駐車場の延長線上での用途としましては駐輪場・バイク置き場、最近の流行りでいくとトランクルームなどもあります。ただし、いずれも貸すときには、整地や機械設置などの初期費用がかかります。その他には自動販売機の設置、資材置き場、少し変わったところだと貸し農園、太陽光発電パネル設置などもあります。こうした活用方法については、地域のニーズを知っている地元の不動産会社に相談してみるのが手っ取り早い方法です。思わぬ用途が浮かび上がってくることもあるそうです43dc98fdf111a0f261b07fcaff11f935_m

自治体の支援策も確認しましょう

古い家を取り壊し更地にする際、自治体が援助してくれるケースもあります。空き家対策計画の対象地域に限定されますが、防災性や防犯性の向上を目指して家を除却する場合に、取り壊し費用を助成するというものです。とある自治体では、除却後の土地をポケットパークのような形で無償提供すると、固定資産税の減免を受けることができます。あなたの親の家の解体費用を援助されたり、地域住民のお役に立てる可能性があるかもしれません。最寄りの自治体に問い合わせてみましょう。過去のブログでも書きましたが空き家対策特別措置法では、たとえそこに住んでいなくても、持ち主として周辺環境に悪影響を及ぼさないよう空き家を管理する責任があることが明記されています。これに従わないと法律違反になるのです。

親の家をどう活用するかで管理内容は変わる。

同じ保有でも親の家を引き継いだばかりでどう活用すべきなのかの方針が定まらない場合や将来は建物を壊して更地にするというのであれば、とりあえずご近所の迷惑にならないための最低限の管理になるでしょう。一方、「売る」「貸す」などの場合は契約して引き渡すまでのあいだはできるだけきれいにみえるよう、建物も土地もしっかり管理する必要があります。「売る」については買い手に引き渡すまでは管理の義務を負います。また「貸す」については、借り手が入居中でも管理から解放されることはなく、賃貸中も義務を負い続けることになります。

引き継いだ家の活用方針が定まっていない場合でも最低限の管理を

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親の家をどう有効活用すべきか、まだ方針が定まっていない方、あるいは将来的には家を取り壊して更地にしたいという方でも最低限環境悪化を招かない、ご近所に迷惑をかけないような対策をしておくのも大事です。最低限外せないのは月1回程度の近隣への挨拶だそうです。常時目が届くわけではない空き家ですから何か問題が生じたとき、まずは近隣の方が直接持ち主へ苦情などの連絡が入るようにしておくのも1つのポイントです。何もしていないと、真っ先に自治体の空き家対策の窓口に通報されるようなことがあれば問題のある空き家とみなされる庚性が高くなるからです。たびたび実態に苦情が入ると、空家対策担当が現地調査を行い問題ありと確認すると持ち主に問い合わせの連絡が来るそうです。

自分で行動できないならば代行業者に依頼する。

まず自分では保全作業ができないことを前提に代行業者を探すことから始めます。親の家を引き継いだら3ヶ月以内には行動を開始しましょう。たった3ヶ月でも誰も住まない家は、夏場であれば雑草が生い茂りご近所迷惑です。そういった物件を代行で管理する業者というのも多数存在します。平成26年7月以降、国が空き家対策に乗り出すという発表を受けそれまで少なかった空き家管理代行業者の数が急速に増えました。また親の家がある自治体の空き家対策を担当している窓口に問い合わせてみるのもいいでしょう。

このようにうまく土地を有効活用し収入が見込めるものにするためには、どのように活用するかを考えた上で、もしろ実際に活用するまでの間をどのように維持するかを考えておくことが重要だというお話でした。

そのような物件、土地をお持ちの方で具体的な活用方法等でお悩みの方は是非一度エーアンドシーキャピタルの方にご相談ください。

立地が8割がた親の家の価値を決める?!

地方と大都市では住宅価格や家賃の差はどのくらいあるかご存知ですか。今回は1例として大阪府と岡山県でそれぞれ都心、郊外の中古マンション、中古一戸建ての価格を比較してみましょう。まず大都市と地方都市の違いを見て行きましょう。c3b44e88b6a701173c5bf1c1ec65b690_m

大都市の方が地方都市より有効活用の可能性が高い

中古マンションは大阪市で2650万円、岡山市では1180万円。大阪市は岡山市の約2.3倍の価格です。中古一戸建ては大阪市で3770万円、岡山市は2460万円。港区は岡山市中区の約4.4倍です。大都市は地方都市に比べ価格が約2倍も高いことがわかります。これはあくまで平均の価格で間取りはや土地の広さの違いなどは考慮されておりません。実際、マンション、戸建てのどちらも一つ一つの大きさが岡山市の物件の方が大阪市の物件より大きいので実際のところ2倍以上の開きがあると考えられます。単純に価格が高いということはそれだけ多くの人にとって利用価値が高いということです。平成26年の各都道府県の土地価格相場の㎡単価を見ても1位東京都80万1162円、2位神奈川県23万2004円、3位大阪府23万937円と大都市が上位を占めています。北海道は3万7032円、東北・宮城県は7万832円、北陸・石川県は5万8215円、四国・愛媛県は6万270円、中国・岡山県は5万2437円、九州・福岡県は9万6482円ですから、大都市との差の大きいことがわかります。東京都の土地や住宅価格が突出して高くなっているのは人口減少や産業構造の変化により地方産業等が衰退。若い世代が地方都市で職を得る機会が少なくなったためだと言えます。九州なら福岡、東北なら仙台というように地方圏においてもブロック化しています。

郊外より中心部、バス便より駅近の方が有効活用しやすい。

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大阪府だけで見ても中古マンションは大阪市の中心部で3500万円、郊外の堺市、東大阪市、守口市などで1500万円程度となり、中心部が2倍以上高くなっています。地方都市でも中心部は郊外より約1.4倍高くなっています。中古一戸建ても同様に中心部と郊外で大きな開きがあります。それは駅近とバス便においても徒歩5分の一戸建てはバスを利用しなければならない徒歩22分と比べて約1000万円近く高い価格がついています。

上記のように立地の良し悪しが価格や家賃の差として直接現れ、大都市の中心部の方が利用価値が高く多くの人が住みたがる傾向にあるということを立証しているわけです。

このようにお持ちの物件の相場をきちんと把握した上で、

どのようにするのがオススメかの提案をさせていただいております。空き家等の物件に関するご相談は エーアンドシーキャピタルまで

住宅の「再自然化問題」

空き家問題は都心部からたった数キロ少し離れた郊外にて、どこの街でも問題になっています。
住宅団地群を見渡すと街の木々や、住宅内にある木々が大きく成長し、空き家に覆いかぶさってしまい、ちょっとした自然ができてしまっている家が増えています。
景観も悪くなり、何より治安が悪くなる一方なのです。

現在空き家の所有者がわからないことが非常に多くなっているようです。
自治体まで連絡を。という立て看板を見かけることも増えています。
空き家は活用方法がいくつもあり、例えば連なった空き家群があれば、その土地をまとめて複合の施設や、作物を育てる畑にもすることができます。
実際土地がないけど、やりたいことはあるといった方も多くいらっしゃいます。双方の利益が一致すれば、思わぬ活用法もあるかもしれません。
空き家をお持ちの方は、ご自身の為だけでなくこのようなニーズがあることも心のどこかに留めていただけたらと思います。

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土地・所有者が不明となってしまう主な原因

相続時に所有者の移転のように登記の名義変更が行われないまま放置されていたり、相続人が遠方に住んでいて管理ができない等により、放置、破棄がされてしまう場合が多い為です。
今後全国のいたるところで急増する危険性が高くなっております。例えば、東日本大震災では、土地などの所有者の不在化。不明化問題により、移転用地の取得に相当手間がかかった為に、復興事業のスピードを阻害したともいわれています。

 

隣地の買い増しをしたいという申し出があっても。。。

前述のように所有者や相続人が不明である場合が多い為、何の手立ても打てないのが現状のようです。
民間の不動産業者が空き家問題に取り組むには、地域貢献にはなりますが、手間のかかる割にはほとんど利益が出ないなど、隣地買い増しの促進には多くの課題が残っています。
このように、空き家、空き地が急増する住宅地の再編成には、都市・建物の所有・相続・登記等に関わる一連の法制度の改正や、地元の不動産業者が関与するためのインセンティブが働くような新たな仕組みづくりも必要不可欠になってきていると思われます。

 

何かお困りの事があれば、是非一度エーアンドシーキャピタルの方までご相談ください。

近い将来3戸に1戸が空き家に

近い将来、例えば2023年には5戸に1戸が空き家に、2033年にはなんと3戸に1戸が空き家になるといわれています。
これは、2025年前後には日本人口の5%を占めている団塊の世代が75歳以上の後期高齢者になり、そこから10年前後で団塊の世代の死亡数が一気に増えると予想されることがあげられます。
近年では、老いた住宅の居住者の死後、相続人がその住宅を引き継ぎ居住するケースが少なくなっています。
その為団塊の世代の寿命が尽きてしまうあたりの時期から、空き家が爆発的に増える危険性があるのです。

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空き家の種類

空き家のタイプには「賃貸空き家」「売却用空き家」「二次的住宅」「その他空き家」という4つの種類があります。
「賃貸空き家」は、賃貸のために空き家になっている住宅、「売却用空き家」は、売却のために空き家になっている住宅、「二次的住宅」は、別荘や普段居住する住宅とは別に、残業で遅くなったときなど、たまに寝泊りしている人がいる住宅、「その他空き家」は、転勤・入院などにより居住世帯が長期にわたって不在の住宅や、建て替えなどのために取り壊す予定の住宅、空き家の区分の判断が困難な住宅のこととされています。
この中で「その他空き家」は、賃貸をしたり、売却しようとしているわけでもないため、いずれ周辺の住環境に影響するような問題空き家へと発展する危険性があるのです。

空き家増加の抑制目標

2016年3月、国の住宅政策の方針を示す「住宅生活基本計画(全国基本計画)」が閣議決定されました。
この「住生活基本計画」の中には、目標として中古住宅流通の市場規模4兆円を8兆円に倍増させること、「その他空き家」318万戸を2025年には400万戸程度と、その増加度合をおさえるという点が新たに盛り込まれました。しかし、これらの数値目標を達成することは、現状では難しいといえます。

空き家の問題は、空き家を持っている各個人が意識を変え、国や自治体や民間企業と柔軟に連携をとることが必須となってきています。

 

空き家問題は国をあげての問題です。何かお困りの事があれば、是非一度エーアンドシーキャピタルの方までご相談ください。