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都市計画法は、計画的な街づくりを行うための基本の法律です。
この法律を頂点とする法体系には、各種の制限法令が含まれます。

都市計画法は、まず日本国土を都市計画法の規制を全面的に受ける「都市計画区域」と、その規制対象外とする「都市計画区域外」との原則的に大きく２つに区分しました。
都市計画区域とは、主に平野部で住民の多い地域です。
都市計画区域外とは、山地部を主に指します。
人があまり住まない山地部は、その必要性を考慮して対象外としたのです。

次に、大都市圏や地方の大都市では、都市計画域を「市街化区域」と「市街化調整区域」の２つに分けました。
市外化区域は、その名のとおり、市街化を促進する地域です。
市外化調整区域は、市街化を抑制する地域で、一般に建物の建築を規制しています。

なぜ市街化調整区域を設け、建物の建築を制限するのか。
その理由は次のようになります。
高度成長期に、無計画に住宅が増え、都市圏に人口が集中していきます。
道路、学校、病院、公共施設は、未整備のままとなることが多く、基盤整備が未発達のまま市街化が拡大しました。
そこで、基盤整備を徹底した上で、宅地の開発を進めていく地域を決めようとしたのです。
それを市街化区域とし、開発を推進しない地域を市街化調整区域としたのです。

こういった法律や、背景を考慮し、土地や建物の購入について考えてみてはいかがでしょうか。
土地、マンション、アパート等のご購入をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

「土地神話」というものが語られる時代がありました。
不動産は右肩上がりに価値を高めるものと思われていたのです。
しかし、その神話も今や崩れ去り、不動産は新たな時代を進んでいます。

不動産投資といえば、昔は、現物の不動産と理解され、投資総額も企業でなければ支払えないような大金が動くものとされていました。
企業でなくても、専門の投資家のものであるようなイメージです。

しかし、その時代も終わり、昨今では不動産金融商品が発売されるようになり、比較的小口資金で投資でき、一般の投資家でも投資しやすくなってきました。

企業の本社ビルの購入や個人の自宅の購入であっても、それらを、第三者にはどれだけの価格で貸し出せるか、どれぐらいの利益がでるか、などの観点から購入の判断をするようになってきたのです。
購入と賃貸のどちらが有利か不利化の判断を借入金里や賃貸利回りで比較検討するようになりました。

有効利用も、不動産投資の一形態です。
収益を生まない更地や遊休地に、建物を建て収益を上げることも、当然ながら不動産投資と言えます。
設備投資で店舗、工場、倉庫など、そこに投資すれば企業としての収益が上がるものも、設備投資という名の不動産投資ではないでしょうか。

有効利用もできない、何の収益も上げられない土地や建物は価値がないのに等しいのです。
これを有効利用する方法を考え、収益を上げる方法を考えることが、不動産投資へとつながります。
有効利用が、金融商品となり、不動産に投資する時代となってきたと言えるでしょう。

不動産投資をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

Low-eガラスという言葉をお聞きになったことはあるでしょうか。
別名「エコガラス」とも呼ばれています。
Low-eガラスは、板ガラスの表面に酸化スズや銀などの特殊金属膜をコーティングし、これを複層ガラスとして使用したものです。
Low Emissivityとは低放射という意味です。
施されたコーティングが遠赤外線の反射率を高め、熱の伝達率を低くし、断熱性を高める役割を果たしています。

日本では、長らく薄いシングルガラスが愛用されてきました。
透過性がよく外が良く見えることが好まれていたからかもしれません。
しかし、熱の伝導率が高く、木製サッシなどと組み合わせると、断熱性や気密性が低くなりがちです。

このLow-eガラスは、別名「エコガラス」というだけに、窓の断熱性を高める効果が期待されるラスです。

本来ガラスの熱の伝導率は比較的大きいのです。
ガラスを厚めにしたところで効果は薄いので、複層ガラスにすることで熱の伝導率を下げます。
そして、複層にしたガラスとガラスの間に、熱伝導率のより小さい気体を挟みます。
アルゴンやクリプトンといった空気より重く熱を伝えにくい気体を封入しているLow-eガラスもあります。
また、表面を金属コーティングしているので、赤外線の放出を邪魔し、さらにガラスからの熱のロスをカットするのです。

今や、エコは身近になっています。
建築物法エネ法により、新築住宅を省エネ基準に適合させていこうとする動きもあります。
それにより、このLow-eガラスのようなエコ商品が次々と開発され、手に入りやすい価格となってきています。
新築をお考えの方は、こういった技術や商品をご検討してみてはいかがでしょうか。

住宅のご購入をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

国土交通省は「ＤＩＹ型賃貸借に関する契約書式例」を公表しています。
原状回復の義務などについて、明確にし合意しやすくするよう促しています。
貸主、借主の間にトラブルが生じないよう、費用の負担はありますが、借主が小規模の改修が簡単に行えるようにしているのです。
空き家となっている個人住宅を減らしていくが一つの目標のようです。

国交省は、借主の移行を反映して設備などの取り付けや交換をする賃貸借契約を「ＤＩＹ型賃貸借」としています。
借主負担による壁紙の貼り替えや他の設置のような小規模な改修を想定しています。

賃料や契約期間などを取り決める通常の契約に、借主負担で改修する部分に関する特約事項を記載します。
そして、「承諾書」や「合意書」を取り交わすことになります。

流れとしては、まずは、入居時にあらかじめ改修を希望している場合、借主は改修ができるか否かを貸主に確認することになります。
改修できるとなった場合、借主は貸主に希望する改修について「申請書」と「別表」を提出します。
改修工事の内容や原状復帰義務の有無、費用精算の有無など、お互いに協議し合意した内容を「別表」に記入します。

貸主は、借主に承諾書を渡します。
借主負担で改修した部分の所有権や維持・管理について明記したものになります。

国交省は、この書式の普及によって、貸主の改修費用の負担を軽減し、昨今ニーズの高まっている「カスタマイズ」をいった借主の要望を満足させるような流れを作ろうとしています。

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建築基準法では、人命を守る最低限の耐震基準を定めています。
木造住宅に関する現行の基準は2000年に導入されました。
2000年基準では、基礎や躯体を強化する規定がより多く盛り込まれている。

木造住宅に関する基準は、震度6強から7の大規模地震でも倒壊しない耐震性を求めています。
19881年以前の木造住宅に対しては、壁量不足の可能性から、専門家による耐震性のチェックを推奨しています。

木造住宅は、手入れが行き届いて外観が保たれていても、築年数が古い建物は少なくなりません。
特に西日本では、採光や暑さ対策のため南側の開口部を広くとる間取りが多いとされています。
こうした構造は、揺れにより、建物自体がねじれやすいことがあり、大規模地震に耐えられないというリスクが考えられます。

3階建ての木造住宅は、自治体に建築確認申請書を提出する際に、構造計算書も添付する義務がありますが、2階建て以下の木造住宅については、構造計算書提出は免除されているのです。
これから木造住宅を建てることをお考えの方は、たとえ2階建でも、1階部分に開口部が広く設けているなど、耐震性に不安な場合は、構造計算書を作成してみてもよいかもしれません。
その分料金はかかりますが、安全に住まうためには必要な経費とも考えられます。

木造住宅をリフォームしてする場合にも、注意が必要です。
リフォームについては、構造計算書だけでなく確認申請書が不要なケースもあります。

広い間取りのために、壁や柱をなくし、広い吹き抜けを作ることもありますが、住空間の快適性やデザイン性ばかりを優先していると、耐震性が低下することがあります。
リフォームの際にこそ、耐震補強を検討してみてはいかがでしょうか。

木造住宅のご購入をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

遊休不動産の活用方法のひとつとして、ホステルやコンパクトホテルなどの業態が注目を集めています。

ホステルとは、寝室が相部屋になっており、宿泊者が交流したり食事したりする共有スペースを持つ宿泊施設を指します。
コンパクトホテルは、寝室が独立した形で仕切られた宿泊施設です。カプセルホテルなどがこれにあたります。

近年、外国人旅行者が増え、宿泊の需要が高まっています。
さらに、外国人旅行者だけでなく、国内でのビジネス利用者が増えていることも、ホステルやコンパクトホテルが注目される背景のひとつとしてあるのではないでしょうか。

ホステルなどの宿泊施設は、もちろんこれまでもありましたが、ここ数年大規模化し、デザイン性や新規性を取り入れることで、ますます注目されています。
デベロッパーやリノベーション事業者などの参画も見受けられます。

ホテルを開発するのに比べ、経済面などでのハードルが低いこともその理由のひとつです。
競争力が落ちた小規模のオフィスビルを取得したり借り上げたりした後、ホステルやコンパクトホテルへと用途変更するケースが増えてきているのです。

初期投資が比較的少ないことに加え、工期が短く早期に開業が見込めることがメリットになりえます。
単位面積あたりの収益性も大きいと言えるでしょう。
また、将来的に用途変換がしやすいことも、参画が多い理由の一つではないでしょうか。

しかも、人が集まらなくなったビルを使用すること自体もそうですし、ホステルに飲食店などを併設したりすることで、地域の活性化にもつながります。
インバウンド需要だけでなく、不動産活用の観点からも、ホステルやコンパクトホテルへの変換は魅力的と言えそうです。

遊休不動産の活用をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

アパート、マンションの管理に必要なことはたくさんあります。
経営、運営、営業、枚挙にいとまがありません。

その中で、見落としがちなことがあります。
アパート、マンション内の住民内だけでなく、近隣住民とのトラブルへの対処です。

学生が多いアパートやマンションなどはじめての一人暮らしが多くなりますし、他にも土地それぞれの地域性やマンションのタイプによっていろいろな住民が入ります。
ゴミの出し方がわからない、音量の調節がわからない、人の出入りが多いなど、近隣住民が不安になることもあります。
その不安がトラブルに発展することがあるのです。

そこで、ご自身が管理するアパートやマンションに入居する人たちに対しては、契約の時点で近隣の人に迷惑をかけないよう、マナーをしっかり守って入居してほしい旨を伝える方法があります。
契約書などに明記した上で伝えるのもいいでしょう。

共有スペースに、ちょっとした看板を掲げる方法もあります。
あまりにたくさんの注意書きがあると結局ちゃんと見てもらえないことがありますので、計画性をもつことも必要でしょう。

このように日ごろから、近隣の住民に気配りすることは、同じ地域の住民同士のためにもいいことなのではないでしょうか。
アパート、マンションを管理するということは、こうしたことまで考えることもでてくるのです。

お互いに情報交換をしながら、協力し合う、そんな管理ができたらいいですね。

アパート、マンション経営をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

アパート、マンションを建てる目的はなんでしょうか。
人によってさまざまではありますが、大きく分けて
・節税が目的である場合
・収入が目的である場合
の２つが考えられるでしょう。

節税のためと考えると、収益を上げる必要性が少ないので、経営計画に時間を割かなくなりがちです。

所有する土地にアパートやマンションを建てると、それに応じて固定資産税は減額されます。
一般住宅に比べて、運用は三割ほど低く、土地は二割ほど高く評価されます。
そのため、相続税の評価額も減っていきます。
さらに、借金があると、相続の際に、その借金分は相続財産から差し引かれることになるので、地価の評価と借金の評価によっては、税金が発生しなくなることがあります。

このように、相続対策のためにアパートやマンションを建てる場合には、収益を上げるというより節税になればよいわけです。
どちらかと言えば、収入を考えるより、相続時に何人かと分けられるように、建て方や建物の区分所有を考え、いつでも分割できるようにしておく方が得策とも言えます。

また、複数のアパートやマンションを建てる場合は、ある一棟については土地付きで物納し、相続税の支払いを完了させる方法も考えられます。

一方、宅地並みの課税の固定資産税対策として、もしくは老後のために利用していない土地にアパートやマンションを建てる場合もあります。
家賃収入に重点を置かず、建築費を抑えることで維持することになるでしょう。

その場合は、当然ながら、建設費用、借入金の返済、家賃収入のバランスをよく考えなければなりません。
最初に収益が出たとしても、金利の引き上げなどよって、収支が合わなくなり、維持が難しくなることもあるからです。
金利が低いときでも、ある程度は収益がでるよう安全策をとりながら収支計算をする必要があるでしょう。
たとえ金利が上昇しても、収益を確保するためには、低い金利を基準にして経営計画を立てるのがおすすめです。

アパート、マンション経営をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

アパート、マンションのネーミング、どのようにしたらいいのでしょうか。

外語や外来語に、地名、人名などを組み合わせたものなどはよく見かけます。

ネーミングには、基本として５つの要素があるとされています。
①簡明性、②視覚性、③聴覚性、④簡便性、⑤記憶性　の5つです。

①簡潔、明快、シンプル、わかりやすい
②文字（形）がわかりやすい、美しい
③発音したときに聞き取りやすい、心地よい
④言いやすい、書きやすい、見やすい
⑤覚えやすい、記憶に残りやすい

マンションやアパートのネーミングを考える際には、この5つに、言葉のもつイメージ、他との差別化の要素が追加されると理想的なのではないでしょうか。

なるべく古臭い印象のネーミングは避けた方がいいでしょう。
新築物件であっても、古い物件であると勘違いされるケースも少なくありません。
また、逆に、木造のアパートをRC造のマンションと受け取られるネーミングもあります。
普通に見学に行けば素晴らしい物件だとわかったかもしれないのに、名前のせいで想像と違ってしまうことは残念です。

アパートやマンション名は、日常的に目に触れるものなります。
住所として記入したり、伝えたりすることも多々あるでしょう。
あまりに長い名前や、どう発音していいわからない名前、戸惑わせるような名前、イメージが悪い名前などは、やはり避けた方無難です。

そうかと言って、どこにでもある名前だと、入居募集の際に混同されたり、説明が必要になったりします。

土地、物件のご購入をお考え方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

アパートやマンションの家賃管理を自ら行おうという方はいらっしゃるでしょうか。
家賃の決め方は、結構難しいものです。

地域によって、そして当然新築あるいは中古かによって家賃の相場というものがあります。
また、土地・建物の費用がいくらかかったかによって算出する場合もあります。

やはり、入居するかどうかは、最終的には入居希望者が決めることです。
家賃が高いと感じれば、他のアパート、マンションを探すでしょう。
いくら綿密に家賃を算出しても、意味がなくなってしまいます。

したがって、家賃については、概ね周辺の相場にならう方法がとられことが多いのです。
有利に入居者募集をすすめるには、周辺相場よりも若干安めに設定し、なおかつ利益がでるような物件を購入することが望ましいといえます。
とはいえ、そのような都合のいい物件が簡単に見つかるはずはありません。

新築のアパート、マンションを立てることから始める場合は、家賃から建築費用を見積もることができます。
相場よりも少し安めの家賃設定が可能となる建設計画を立てるのです。
もちろん、だからと言って、安普請な建物を建てていいということでは決してありません。

家賃の調査方法としては、地元の賃貸仲介業者に実際に見てもらい、いくらぐらいの家賃が妥当か聞いてみるのも1つの手かもしれません。
それも、1社ではなく、複数の業者に聞いてみることです。

こうして、いろいろな観点から家賃を定めていきます。
1つの計算方法や、業者の意見を鵜呑みにするのではなく、土地や物件の価格、建設計画など、複数の条件を見てみるといいのではないでしょうか。

土地、物件のご購入をお考え方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。