空き家を貸す流れ

空き家を貸すなら、まずはいくらで貸せるかを調べることから始めてください。
たとえば物件の検索サイトで近隣の物件の賃料を調べます。おおよそ５％引きの価格が成約の相場となります。
これで、おおよその金額がわかったら、その上で地元の不動産会社に借主を探す依頼をします。ここでは売却の時と同様に媒介契約の種類を選びます。契約のタイプは３つあり、物件の種別で選びます。

将来の賃料を予想する

こうして現在の賃料がわかったら、次に気になるのが10年後、20年後の賃料です。当面はそれなりの賃料が見込めても、将来は競争が激しくなり賃料が下がったり、空室が大幅に増える可能性もないとはいえません。
では、将来の賃料はいったいどうすればわかるのか。それは、空き家のあるエリアの現在の新築の物件と築〇年（ご自分の空き家の築年数）の物件、それぞれの賃料相場を比較するとわかります。賃料は新築時からおおよそ年１%ずつ低下します。よって30年であれば30％下がるのは当然であり、新築と築30年の物件の賃料が30％ほどの差なら平均的といえます。
仮にもしこれより差が小さい場合は、将来も賃料の値下がりや空室率の上昇は比較的少ないと予想できます。
なぜならそういうエリアは、もともと需要が強く、築年数の古い物件でも埋まりやすいからです。

 

長い目で計画を立てましょう

通常、借り手は新築や築年数の浅い物件を選ぼうとします。したがって借り手が少ないエリアでは築年数の古い物件が余りがちで、空室率が高くなり、賃料を大幅に下げないと空室が埋まりません。このため新築と築年数が経った物件の賃料差が大きいエリアにある空き家を貸すなら、将来空室率が高くなることも視野に入れて、少し長い目で計画を立てることが必要です。

 

お悩みの方へ

エーアンドシーキャピタルでは、空き家についてお悩みの方へ真剣に誠意をもってお手伝いをしたいと考えております。
何か力になれることはないかと模索しております。
空き家問題は各個人の問題ではなく、日本や世界各国で問題となっている大きな問題です。
専門的な知識も必要とすることなので、どうかお一人で悩まず些細なことでもご相談いただけたらと思います。

ご相談はこちらからどうぞ。

この記事は、空き家の管理に必要なことの続きです。

室外の掃除を行う

次は室外の掃除を行います。

剪定を行う

まずは庭木などの剪定を行うと良いでしょう。道路にはみ出しそうなものや、近所の敷地に入ってしまっている枝などを切る程度で良いと思います。
また、それほど短期間でのびるものではないので、剪定をせずに枝が伸びていないか確認するだけでも良いでしょう。

草抜きを行う

次に庭の雑草などを抜きましょう。
草抜きはそれほどキレイに行う必要もないでしょう。ツタなどが外壁にかかりそうであれば引き剥がしたり、背の高い草を抜くぐらいで良いと思います。

草抜きが面倒だという場合は、除草剤などを撒くだけでもよいです。
特に庭が広い場合は、除草剤を撒くと時間が短縮できます。

掃き掃除を行う

さて、次は掃き掃除です。掃き掃除は剪定や草抜きの後にやったほうが、その二つで出たゴミをまとめて処分できるため効率的です。

確認作業を行う

室内と室外の掃除が終わったら全て終わりというわけではありません。最後に確認作業を行う必要があります。これを怠ってしまったり、見逃してしまったりすると、後ほど大変な事態に発展してしまうこともありますので、空き家管理において確認作業というのは、かなり重要な作業になります。

気を抜かずに確認を行いましょう。

空き家の老朽化を確認する

人が住んでいないと、すぐに老朽化してしまいます。そのため、手入れのたびに様々なポイントを点検しておく必要があります。では、家のどのような部分を重点的に、老朽化の確認を行うべきなのでしょうか。

雨漏りを確認

雨漏りはカビの原因にもなります。
長い間放置しておくと、人が住めないような状態にまで荒れ果ててしまうことがあるので、注意が必要です。

雨漏りの確認は、床や天井などに水滴のあとがないか、目視で確認することになりますが、壁なども確認しておくようにしてください。天井の四隅から染み出てくるような雨漏りも、中には存在します。

危険ですので無理をする必要はありませんが、外から空き家を眺めて、瓦などが飛ばされていないかということも確認しておいたほうが良いでしょう。破片などが地面に落ちていたり、台風の後という場合には、より重点的に確認するようにしてください。

雨どいを確認する

少し危険ですが、雨どいも確認しておいたほうが良いでしょう。何か詰まっていたり、割れていたりすると、それが原因で雨漏りを引き起こしてしまうこともあります。ただ、安全が一番ですので、そこまで無理をして確認する必要はないでしょう。

防犯のための確認作業

防犯のためにも様々なことを確認しておかなければなりません。空き家ですので、何も盗られるものはないかもしれませんが、室内を荒らされてしまうこともあるため、注意しておきましょう。

玄関の鍵を確認する

これは、最初に空き家に訪れたときに確認するべきことですが、しっかりと鍵がかかったままであることを、最初に確認するようにしましょう。前回来たときに鍵をかけたはずなのに、ということが何回も続くようでしたら、侵入者を疑ったほうが良いです。すぐに警察に連絡しましょう。

また、鍵の差込口周辺などにこじ開けようとしたような傷がないかということも確認しておいたほうが良いでしょう。

最後の鍵の確認

これは家を出る際の注意点ですが、絶対に閉めたという自信があっても、必ず最後にもう一度、全ての窓やドアを閉めたという確認はするようにしましょう。長期間、その家を空けるわけですから、未施錠の窓などがあると何が進入するかわかりません。特に窓などを開けっぱなしにしておくと、風雨によって室内がとんでもないことになってしまいます。必ず最後にもう一度確認するということは、心がけておくようにしてください。

帰る際には、近所の人などに挨拶をするのも良いでしょう。挨拶に行く際には、空き家だということを伝え、何か異常があったら連絡してください、お願いしておけば、防犯にもなりますし、侵入者にすぐに気付くこともできます。また、挨拶をしておけば、細かいことで苦情を言われることもないでしょう。

両親が亡くなった後、住んでいた空き家だけが残ってしまい、準備が整うまでキレイなまま保存しておきたいという事情を持つ人も多いと思います。

とはいえ、家というものは、人が住んでいないとすぐに荒れてしまうものです。定期的に手入れをしなければ、すぐに住めなくなってしまいます。

空き家管理のために準備しておくもの

空き家管理を行っていくという場合、どのようなものを準備しなければならないのでしょうか。
空き家をキレイに保つためには、以下のものがあれば便利です。

・ホウキとチリトリ
・雑巾
・室内用のシューズ
・コロコロ
・バケツ
・軍手
・ゴミ袋
・剪定用ハサミ
・脚立

空き家管理のための掃除方法

では、実際にキレイに空き家管理をするために、どのような掃除を行えば良いのでしょうか。
あまり過度にやり過ぎても手入れが面倒になってしまいますので、この程度までやっておけば充分というような掃除を紹介していきます。

室内を掃除する

最初は室内の掃除からです。当然の話ですが、部屋数が多ければ多いほど掃除は大変になってきますので、時間は逆算しておくようにしましょう。

空気を入れ替える

まず一番最初にすることは、空気を入れ替えるために、全ての窓を開けることです。
これはカビが発生するのを防ぐための換気ですので、一時間ほどは行うようにしましょう。窓の閉め忘れを防ぐために、開けた窓の数は数えておいたほうが良いでしょう。
トイレや浴槽の窓は当然ですが、靴箱や物置、押入れといった密閉された空間も開放しておきましょう。
そのような部分は特にカビが発生しやすい部分ですので、忘れないように注意が必要です。

通水作業を行う

次は通水作業を行います。通水作業とは、水道管の中の水を入れ替えることによって、嫌な臭いや虫などが発生してしまうのを防ぐ作業のことです。
難しい作業のように聞こえるかもしれませんが、ただ蛇口をひねり、三分間ほど放水するだけで構いません。
家にある全ての水道で行ってください。

拭き掃除を行う

次は床の拭き掃除を行いましょう。必要であればバケツに水を汲んでおいてください。
空き家ではコバエの死骸などが床に落ちています。もしコバエの死骸が多い場合は、最初にコロコロをかけてから行ったほうが効率的です。

拭き掃除を行う際には、床板の盛り上がりや凹みがないかどうか、手すりが外れかけていないか、雨漏りのあとがないか、ということを確認しながら行うようにしてください。このようなものを見逃すと、大怪我を引き起こしてしまったり、修繕費用が高くついてしまったりすることがありますので、注意が必要です。

次回は室外の掃除についてをお伝えいたします。

一般物件となる「空き家」

今まで住宅用として使用していた建物が、空き家になると、用途上住宅とはみなされません。そのため、空き家に火災保険を契約しようとすると、「一般物件」でのお引受となります。事務所や店舗、倉庫などと同じ扱いとなり、人が住んでいる住宅よりも保険料は高くなるのです。

空き家に火災保険は必要か

そもそも、人がいなければ、火災事故も起きないだろうし、空き家には保険は必要がないのではないでしょうか。

「空き家」の状態であれば、仮に「火災」が発生しても「空家だから関係ない」と思われる方もおられるかもしれませんが、「残存物の撤去」などにも「費用」はかかります。

空き家が全焼して保険金を受け取ったとしても、そのお金を再建に必ず使用しなければならないという義務はありません。保険金を余らせることもできますので、空き家に保険金をかけても無駄だということはないのです。

空き家の管理責任

「空き家に火災が発生した、さらにご近所にも損害を出してしまった場合、所有者に責任はあるのでしょうか？」

空き家の場合、所有者の過失で火災事故は起こりにくく、失火に対し重過失がなければ失火法により賠償責任を負わないのが火災事故の原則です。それでも物件所有者の所有管理上の問題で発生した対人・対物事故に対しては賠償責任が問われることもあります。これは建物管理者賠償責任で対応します。

 

空き家（空家）で「火災保険に加入できるか？」

空き家の火災保険というと、断られてしまうという印象を持たれる方が多いと思います。しかし実際は、引き受けてくれる会社は複数存在しますし、一般的な住宅と同じ補償内容の保険を受けることも可能です。

火災保険の「保険料」は「建物の用途」「建物の構造」によって異なります。同じ建物でも「住宅」利用されているのか「事務所や店舗」として利用されているのかでも「保険料」は異なります。同一店舗であったとしても「職業の種類」により割増のつき方も変わります。「住宅物件」に該当すれば、保険料は「安く」一般物件に該当すれば、保険料は「高く」なって行きます。

空き家売却を急ぐ時の注意点

実は相続が発生すると、その後10ケ月以内に相続税の申告・納税をしなければなりません。物納という方法も昔は可能でしたが、地価が下がっている現在はほぼ許されなくなっております。
手持ちの金融資産だけでは納税できない場合、よくあるのが空き家など不動産を売って納税資金を用意することですが、ただ四十九日を過ぎるまでは控えるべきと考えると、残りの期間は実質8ヶ月ほどしかありません。納税に遅れることなく空き家の売却を済ますには、売り方がとても重要になってきます。

 

相続での争族にご注意

こんなときに慌てて売ろうとすると、一族の間でもめ事になることがよくあります。
知らない不動産業者に依頼するより、知り合いの人間の方がよいとか、売却できてももっと高く売れたはず！等、共有の資産に手をだすと、いわゆる「争族」がはじまってしまいます。

一度この争族がはじまると、修復はかなり難しいと言わざるを得ません。
一人が弁護士を立てたら、他の人も立てることになり、お互いが直接話し合うことができなくなります。このような第三者が介入をした場合に、円満に寄りを戻すことができる事例はほとんどないと考えた方が良いと思います。
こうした争族にしないためにも、空き家の売り方には関係者全員の納得が必要となります。

お悩みの方へ

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空き家になる前に、あくまで大事なのは、大切な家をどう活かすかを考えながら、実家の最も適切な有効活用の方法を家族合意のうえで選択することです。

そのためにいくつか留意しておく点があります。

両親の意向を整理しておいてもらう

親の意向は合理的な考え方によるものとは限りません。先祖から引き継いできた「家」を自分の代で絶やしたくない、できれば子の誰かに住んでもらいたいという期待をもっているかもしれません。

逆に、住まなくなったら、さっさと処分してくれてもかまわないと、あっさりしているかもしれません。

子は親の家には住まないことをきちんと表明する

親の家にこの先住む予定はない、という意向をしっかり親に伝えなければ話し合いは進展しません。言い出しづらくても、ここをあいまいにすると、正しい方向に向かいません。

親の家に適した有効活用方法が何かつかんでおく

最も適した有効活用をあらかじめつかんでおくことが、大切な家の活かし方について、ある程度説得力をもって説明することができます。

有効活用案についてほかの兄弟と合意しておく

親の家の有効活用方法については、事前に兄弟間で話し合い、ある程度合意を得ておくことも必要です。
そのために、それぞれの判断の基礎を同じくするために、ほかの兄弟との知識の共有は欠かせません。
意見が異なれば、親は混乱してしまい、最終的に話し合いはもつれ込んでしまいます。

あくまでも親が自分の意向を貫く決意ならそれに従う

いかに合理的な有効活用方法を子が提案しても、「先祖代々の家だから、誰も住まなくても人手には渡さないでほしい」と、頑として親は自分の考えを譲らない、という事態になってしまうこともあるでしょう。そうなったら、子としては、親子ともに信頼している第三者からの冷静な助言を得ながら、有効活用についての親の理解を得るための、もう一段の努力が求められます。それでも親が譲らなければ、親の家ですから、子の立場からすればいかに理不尽であろうとも、いったんは親の意向に従うしかありません。

でもしばらく時間をおけば、それが子にとってどれほど負担の大きいことかは、親であればわかることも大いにあると思われます。

粘り腰で話し合い、よりよい結論が出ることを期待したいところです。話し合いが数年かかる、ということも珍しくはないようです。

「売る」「貸す」「住む」の損得を判断するといっても、実際にはどこから手をつけていいのか迷う方も多いのではないでしょうか。
その場合、空き家が今いくらで売れるのかをまず調べることをお勧めいたします。つまり売れる価格を調べ、その価格を基準に「貸す」「住む」との比較をします。
実は売却価格は不動産市場における客観的なデータがあり、比較的簡単に調べることができます。

調べ方について

新聞の折り込みチラシやインターネットの検索サイトなどで、みなさんが持つ空き家の周辺で売りだされている物件が無いかを調べ、価格の目安をつけていきます。
この際、実際に成約後の価格は売りに出している時の価格と差があるのでご注意ください。大凡広告価格（売りに出されている価格）の90％くらいが相場とお考えください。
あるいは空き家周辺の不動産仲介会社をまわり、自分の家がどのくらいで売れるのか、またこの近辺で売れた物件の事例を聞いてみるのも有効でしょう。

ほとんどの不動産は価格次第で売れるはずですが、中にはどんなに価格を下げても売れないケースがあります。たとえば今では建物を建てることができない市街化調整区域にある物件や、法的に認められた道路に面していない物件などは、まず買い手がつかないでしょう。その場合には隣地の所有者と一緒にまとまって売るなどの、より高度で複雑なテクニックが必要となります。

お悩みの方へ

エーアンドシーキャピタルでは、空き家についてお悩みの方へ真剣に誠意をもってお手伝いをしたいと考えております。
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空き家問題は各個人の問題ではなく、日本や世界各国で問題となっている大きな問題です。
専門的な知識も必要とすることなので、どうかお一人で悩まず些細なことでもご相談いただけたらと思います。

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