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昨今、高齢化が急速に進んでいるといわれています。
少子化が進み、平均寿命が長くなり、高齢者の割合が増えています。高齢化社会、超高齢化社会とも言われています。

そのため、高齢者をターゲットとした賃貸マンションが、脚光を浴びるようになってきました。
その割に、多くの不動産屋が高齢者の入居をお断りすることがあるようです。保証人の有無、家賃の支払い、病気や事故の可能性などを心配しているようです。
これら不動産屋の不安を払拭し、高齢者向けのマンションを管理するにはどのように対応すればよいのでしょうか。

身元保証人の問題
身元保証人のいない高齢者は意外にも多いようです。
身元保証人には、家賃や管理費などの費用の連帯保証人として、入居者の病気や事故など有事の際の連絡の窓口として、入居者の判断能力に疑問が生じる場合の意思決定の代行者としてなどの役割があります。
管理する側にとっては、こういった際のために、身元保証人がいないと不安です。
対策としては、自治体や民間会社の保証サービスに登録しておく、登録してもらうという手があります。
貸主にとっては通常の連帯保証人よりも確実性が高く、しかも、借主にとっても身元保証人が不要になるという利点があります。

家賃滞納の問題
家賃滞納の問題は、高齢者に限ったことではありません。
高齢の入居者に関しては、一般財団法人 高齢者住宅財団を利用することができます。
この財団は、60歳以上の高齢者、または60歳未満でも要介護・要支援認定を受けている入居希望者の賃貸住宅への入居を促進・支援しており、滞納が発生した場合の、保証をしてくれることになっています。

病気や事故の問題
若年層に比べて、高齢者は病気になったり事故にあう確率は高いとも考えられます。
そのため、高齢者の入居を敬遠する大家さんが多いのです。
管理者が、定期的に出向いたり連絡をとったりするなどすれば、ある程度、病気や事故を未然に防ぐことができます。また、入居者も安心できるはずです。
とはいえ、そこまで手が回らないことも多いでしょう。
対策としては、費用はかかりますが、各部屋にナースコールをつけることです。
こうすることで、身元保証人を待つことなく、24時間体制で病気や事故に対応できます。
また、マンションを改築して入居者が共同で使える食堂を設置してもよいでしょう。共同スペースがあれば、入居者同士の親睦も深まり、いざというときにすぐに対応できる可能性が高まります。

このような問題をクリアした高齢者向けの優良物件に対して、各都道府県では新築や改築の費用の一部を補助したり、融資を受け取る際に利子の補助を行っていることがあります。
こうした補助を利用すれば、高齢者向けマンションを管理することも視野に入れることができるかもしません。

高齢者向けマンションの管理をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

用途地域とは、都市計画法に基づき、土地利用を定めた地域のことです。
物件を探しているときに、「第一種低層住居専用地域」、「準住居地域」、「商業地域」などの言葉を目にされたことはありませんか。

せっかく土地を買いたいと思ったのに、その土地では住宅を建てられない、リフォームできない、なんて困ったことにならないよう簡単に見てみましょう。

用途地域は、都市の住環境の保護、または業務の利便を促進するために、市街地の類型に応じて建てられる建物の種類を定めています。
住居、商業、工業、それぞれにあった環境が守られてこそ、効率的な活動を行うことができます。しかし、種類の異なる土地利用が混じっていると、互いの生活環境や業務の利便が悪くなってしまいます。
そこで、12種類の地域を定め、種類ごとに建築できる建物の用途、容積率、建ぺい率などの建築規制をするのです。

1.第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域です。
小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられます。

2.第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域です。
小中学校などのほか、150ｍ2までの一定のお店などが建てられます。

3.第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域です。
病院、大学、500ｍ2までの一定のお店などが建てられます。

4.第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅のための地域です。
病院、大学などのほか、1,500ｍ2までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。

5.第一種住居地域
住居の環境を守るための地域です。
3,000ｍ2までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。

6.第二種住居地域
主に住居の環境を守るための地域です。
店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。

7.準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。

8.近隣商業地域
まわりの住民が日用品の買物などをするための地域です。
住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。

9.商業地域
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。
住宅や小規模の工場も建てられます。

10.準工業地域
主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。
危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。

11.工業地域
どんな工場でも建てられる地域です。
住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

12.工業専用地域
工場のための地域です。
どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

この他に、特別用途地区があります。
特別用途地区は、全国一律的な用途ではなく、地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護など、特別の目的の実現を図るために指定します。
市町村が、地域に応じて、用途地域による制限を変更できる地域です。

このような「用途地域」を理解し、土地を探してみてはいかがでしょうか。

あなたに合った土地をお探しの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

前回のブログにつづき、「定期借地権」について考えてみたいと思います。

借地・借家の状況が、時代により変化していきました。
借地に関しては、
１． 土地が返還されない
２． 借地人の方に利益が流れやすい
３． 地価の上昇に見合う地代が得にくい
というケースが多くなり、従来の法律は時代にそぐわなくなってきたのです。
そこで、平成４年８月に「借地借家法」施行されました。
この法律により「定期借地権」が誕生したのです。

定期借地権の創設により、貸した土地が必ず戻り、期間満了時の立退料も必要なくなり、地主が安心して土地を貸すことができるようになりました。
具体的には、定期借地権について次の３つの特約があります。

１． 契約の更新がない
定期借地権は、旧法借地と違い契約の更新はありません。確実に契約関係を終了することができます。これにより、半永久的に土地を貸しているという状況はなくなります。

２． 建替による借地期間の延長がない
旧法借地では、契約期間中に建物を建て替えた場合、契約期間がリセットされ、契約期間が延長されることがありました。
定期借地権では、契約期間中に建替えがあっても、当初定めた契約期間が満了すれば土地が返ってくることとなります。

３． 建物買取請求権がない
旧法借地では、契約期間満了で土地を返すことになっても、借地人の建物を地主が買い取らなければならないことがありました。定期借地権は、この建物買取請求ができなくなりました。借地人は建物を取り壊すなど原状回復してから、土地を返還することが基本となったのです。

土地を所有する、土地を借用する、お互いの立場が考慮され、どちらかだけが不利益を得ることのない土地の活用を考えていきたいものです。

土地の活用については、ぜひ一度エーアンドシーキャピタルにご相談ください。

「定期借地権」をご存知でしょうか。

戦前の都市では、土地の所有にこだわらない風潮があり、借地、借家は当たり前だったようです。
ところが、昭和16年の借地法借家法の改正により、賃貸借の関係が大きく変化しました。
特に借地は、契約期間が満了しても、土地価格のおよそ50％以上もの金額を支払わなければ、土地を返してもらえないケースさえ出てきました。
また、正当事由制度が追加され、契約満了時に建物がある場合は、正当な事由なく契約更新を拒むことができなくなったのです。
さらに、正当な事由なく更新に応じない場合は、従来の契約内容のままで更新しなければならなくなりました。
借地の上に借家があることが一般的で、借家を保護するという時代背景があったようです。

このような従来の借地制度には、下記のような問題点がありました。

１． 土地が返還されない
契約更新が続くことによって、半永久的に土地が戻ってこないという問題です。

２． 借地人の方に利益が流れやすい
土地の返還を求めると、立ち退き料が必要になる場合が多く、半永久的に契約が継続してしまいます。地価の上昇により、土地の値上がり益は、ほぼ借地人の方へ流れてしまうことになります。

３． 地価の上昇に見合う地代が得にくい
戦後の高度経済成長で、地価が急上昇したにもかかわらず、それに見合うだけの収入が得られるなくなるケースが増えました。
地主が地代の増額を要求しても、借地人は借地人が相当と考える地代を供託します。
時代背景もあって、実際には、地主からの増額請求は認められにくくなったのです。

このような状況を踏まえ、借地法・借家法の抜本的な見直しが行われ、平成４年８月に施行されました。
定期借地権は、この「借地借家法」より誕生したのです。
次のブログで、この「定期借地権」を詳しく考えてみたいと思います。

借地・借家について、ぜひ一度エーアンドシーキャピタルにご相談ください。

空き地の管理でお困りの方はいらっしゃいませんか。
土地を未利用のまま放置しておくと、維持や管理に費用がかかり、毎年の固定資産税も負担になります。
今回は、空き地のいろいろな活用法について考えてみたいと思います。

空き地には、意外にもいろいろな活用法があるのです。

主なものに、
１． アパート、もしくはマンションを建てる
空き地にアパートやマンションを建てて、賃貸に出すという方法です。
毎月家賃の家賃で、長期的に安定収入を得る可能性が高くなります。

２． 等価交換でアパート、もしくはマンションを建てる
土地の上にマンション等を建て、マンションの部屋を取得する方法です。
等価交換とは、土地と土地の価値に見合うマンションの一部を交換するという方法です。

３． 土地を貸す
一般的には、有料駐車場にして貸す方法です。他に、資材置き場などとして業者に貸すということも考えられます。
短期的な契約が多いため、次の借り手を探すのが大変かもしれません。

４． 定期借地権で土地を貸す
定期借地権とは、期間を定めて土地を貸し、期限がきたら貸し手は契約を終了できる権利です。契約期間内は、地代としての収入が見込めます。
期間が終われば土地を返してもらうことができますし、次の契約者を探さなくてはならないことは、上記の「３．土地を貸す」と同じですが、期間が定められていますので、計画はたてやすいかもしれません。

５． 土地を売る
いっそのこと、土地を売ってしまうという方法です。現金は手にできますが、土地を永久に手放すことになります。

６． 駐車場にする
空き地を駐車場にして、貸すという方法です。アパートやマンションを建てるよりも低コストなため、リスクが低く、定期的な収入が見込みやすいとも考えられます。

７． 事業を行う
土地に店舗を建てて、自ら商売を行う方法です。小売りや飲食店などを営みます。
もちろん商売の知識や経験が必要になる場面が多くありますので、簡単に実行に移せる方法ではないかもしれません。

以上のような活用方法が考えられます。

中でも、
１．アパート、もしくはマンションを建てる
４．定期借地権で土地を貸す
６．駐車場にする
この３つが現実的な方法ではないでしょうか。

空き地の管理について、さらにお知りになりたい方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

昨今のペットブームについて、知らない方はおられないでしょう。
ペット可といわれるマンションも増えてきています。
ところが、それに反して、まだまだペットと暮らせるマンションを見つけられないという人も多いようです。

もし、あなたが空室にお悩みのマンションオーナーであれば、思い切って、ペットの入居を認めてみるというのも一つの手ではあります。
もちろん、住民の方の理解を得られなければなりませんし、なかなか踏み切れないかもしれません。
ただ、比較的家賃が高く設定できるので、空室でお悩みの場合、考えの一つに入れてもいいかもしれません。

では、ペットの入居を認めるマンションとはどういったマンションでしょうか。
おおよそ2つのタイプがあります。

１． ペット可マンション
その言葉通り、ペットを飼っても良いというマンションです。
契約で動物の飼育を禁止していない一般的なマンションは、ペット可マンションということになります。
とはいえ、一般的なマンションは契約で動物の飼育を禁止しているところが多いので、これをなくす必要があります。

２． ペット共生型マンション
ペット専用の設備が設けられたマンションです。
ペットと暮らすために特化している物件で、ペットと生活しやすいよう考えられています。
例えば、室内や共有部に、ちょっとしたときにペットをつないでおけるリードフック、ドッグフェンス、ペットくぐり扉、猫棚がセットされていることもあります。
また、ペットに負担がかからないよう、クッション性と滑り度合を工夫した床材や、爪などが引っかかりにくいクロスが使われていたりします。
敷地内にドッグランやトリミングルームが設置されていたり、ペット保険などがついている物件もあります。

こうしたペットと暮らせるマンション、特にペット共生型マンションは、高い家賃を設定できます。
さらに、駅から遠い、商業施設へアクセスしにくいなど、立地条件が悪くても、入居者を募集しやすい利点があります。
空室対策として検討する価値は十分にあるでしょう。

ただ、ペット共生型マンションにするには、それなりの資金が必要になります。また、ペット可マンションにするだけでも、すでに住んでおられる方への配慮が必要になります。
空室対策だけで踏み切るには、いろいろな方向から考えなければなりません。

ペットマンション、空室対策についてお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

不動産を所有すると、不動産屋との繋がりがとても重要になります。
良い不動産屋を見つけるために、不動産屋の仕事について知ってみませんか。

不動産屋には、主に「仲介」と「分譲」という業務があります。

仲介
仲介とは、売り手を買い手の仲立ちの業務です。
賃貸の仲介と売買の仲介があり、それに付随する管理業務があります。
この仲介の業務には以下が含まれます。

・賃貸の仲介
アパートやマンションの賃貸を仲介する業務です。空き室を紹介します。
不動産屋の業務の中でも比較的動きの多い仕事です。

・売買の仲介
中古住宅や土地の売買を仲介する業務です。
中古住宅や土地を売りたい人に対しいて、買い手を見つける仕事です。
この売買の仲介には、以下のような契約方法があります。
１．専属専任媒介契約
「媒介」とは「仲介」のことです。売り手から依頼を受けた不動産屋だけが買い手を見つけることができる契約です。
売り手自ら、買い手を見つけてきたとしても、契約した不動産屋が仲介することになります。
２． 専任媒介契約
専属専任媒介契約と違い、売り手が買い手を見つけて、直接買い手と売取引することが許されます。
３． 一般媒介契約
複数の不動産屋に依頼する場合の契約です。取引のある不動産屋が複数あり、また自らも買い手を探せるときは、この契約を結びます。

・管理
管理業務は仲介業務ではなく、仲介に付随する業務です。
大家さんのかわりに、家賃の徴収をしたり、クレームなどの対応をします。

などが仲介の業務です。

そして、分譲の業務は以下のようになります。

分譲
区分して、物件を売る仕事です。
土地分譲、建売分譲、マンション分譲などがあります。

・土地分譲
土地分譲は、土地を買い取り、区分して、またそれを販売することです。

・建売分譲
分譲地を取得し、そこに建物を建てて売ることです。
建物は、住宅メーカーなどに委託することが多いようです。

・マンション分譲
マンション用地を取得し、そこにマンションを建てて売ることです。
マンションは、ゼネコンと言われる総合建設業に委託することが多いようです。

これらが、分譲の業務に入ります。

これ以外に、賃貸マンションを建設することもあります。
土地を取得し、当該不動産屋所有のマンションを建設し、入居者を募り家賃を徴収します。

不動産屋には、このような業務があります。
物件を所有の方は、良いパートナーとなる不動産屋を見つけることが大切です。

不動産屋パートナーをお探しの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

空き家は、地域・自治体に悪影響を及ぼしかねないことを前回までのブログで見てきました。
それだけでなく、実は、空き家は誰も住んでいなくてもお金がかかります。
空き家は、自分の周りにだけでなく、自分自身にも負担になってしまうかもしれません。

「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、迷惑な空き家とみなされないためには、最低限の維持・管理が必要です。

住まない家は、傷んでいきます。まして、築年数の古い家は、なおさら手がかかります。
最近の急激な気候の変化なども、老朽化を加速させる要因です。

人が住まない家の室内は締め切ったままになり、熱や湿気により木製部分が痛みます。シロアリなどの害虫なども繁殖しやすくなり、食い荒らされていきます。
水回りも、使い続けないことで、排水管内の水が乾き、臭気が上がってくるようになります。

屋根や外壁は、天気の良いときは紫外線や砂埃などに、天気が悪ければ雨や風などにさられます。それらは、屋根や外壁を傷つけるだけでなく、室内にも入り込んで、カビや微生物を発生させ、室内をもぼろぼろにしていくのです。

また、見回りのため、電気や水道の契約を継続すれば、毎月の基本料金はもとより使用料もかかります。外壁の補修、庭木の剪定などの維持管理にもお金がかかります。

さらに税金です。
まずは、固定資産税を支払う必要があります。
固定資産税は、毎年1月1日現在として、所有している土地や家屋に課されます。
これには、軽減措置があり、建物のある土地の200㎡以下の部分については、評価額の1/6が課税標準額となるなどの住宅用地特例があります。
「空家等対策の推進に関する特別措置法」において、「特定空家等」とみなさなれなければ、この特例により軽減措置がとられます。

それから、都市計画税が課税されることもあります。
都市計画法による市街化区域とされる土地や家について課される税金です。
こちらにも住宅用地特例があり、最大で1/3まで軽減されることがあります。

いずれの税金も軽減措置があるとはいえ、支払うことにかわりありません。

人の住まない家は、どんどん傷みます。つまり、建物の評価額がどんどん下がっていくということです。
維持管理にお金がかかるからと放置しておけば、建物の評価額が低くなり、場合によっては土地値しかつかなくなることこともあります。
そうなると、建物を壊して更地にせざるをえないケースも生じます。
更地にするにもお金はかかりますし、固定資産税の特例を受けられないことも考えなければなりません。

このように空き家には、費用がかさみます。
空き家の管理にお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルご相談ください。

平成26年、空き家の増加問題を解消するために、地域や自治体に迷惑をかけるような空き家について、法的措置を講じられるよう「空家等対策の推進に関する特別措置法」が制定されました。

その中で、特に対策が必要な空き家に対して「特定空家等」として、市町村が認定できるようになりました。

１．倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
２．著しく衛生上有害となるおそれのある状態
３．適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
４．その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
にある空き家

がその要件です。

「特定空家等」とみなされると、下記のような措置が取られます。

助言
最初に行われるのは、除却（解体）、修繕、立木竹の伐採等の助言です。
道路にはみ出しているような樹木の剪定をするなど、適正な管理が求められます。

指導
助言に従わず、改善が必要な段階になれば、次に指導が入ります。
近隣住民からの苦情が多くなってきているのかもしれません。

勧告
助言や指導を受けても改善されなければ、一定の猶予期限を与えられ改善するように勧告が行われます。
気を付けなければならいのは、その間に空き家の保全が行われず、年をまたぐと、住宅用地特例の対象から除外され、固定資産税の額が高くなるということです。

命令
勧告にも従わず、対応がない場合は、改善命令が出されます。
50万円以下の過料が課せられることがあります。

行政代執行
さらに、市区町村長の判断により、持ち主に代わって空き家を強制撤去、つまり行政代執行などの強硬手段が講じられることもあります。

こうした一連の強硬手段は平成27年5月より開始されました。
親の家を引き継ぐことになったあと、家をどうするのか、相続税をどうするのか、考えるだけでも大変です。
売りに出すことを決意しても、売却までに1年以上かかることも少なくありません。
住まない家は、早めにどう対処するのかを考えていくことが必要だと言えそうです。

空き家の管理にお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご相談ください。

空き家の増加が問題になっていますが、管理されていないということがそもそもの問題であるようです。

平成27年に公布された「空家等対策の推進に関する特別措置法」は、
「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等」
に関する施策を総合的かつ計画的に推進し、公共の福祉の増進と地域の振興に寄与することを目的として制定されました。

管理されていない空き家が地域や自治体に悪影響を及ぼさないようにするための法令であると言えそうです。
どんな悪影響が考えられるでしょうか。
具体的に見ていきましょう。

保全上の問題
管理されていない家は老朽化により倒壊などの恐れがあります。特に昭和56年以前の耐震基準で建てられた家は、現在の基準よりも揺れにも弱く、すでに老朽化しているため、さらに危険です。放置すれば、その危険度は増すばかりです。

衛生上の問題
人が手を入れなくなった室内はゴミやホコリ、カビなどにより、黴菌の温床となる可能性があります。また、害虫、害獣などの繁殖の場となりかねません。

景観上の問題
美しかった庭も、人の手から離れると見苦しい外観になります。それでだけではなく、樹木や雑草が成長、繁殖し、隣家の敷地に枝葉が入り込んだり、通行の邪魔になったりします。

保安上の問題
雨風がしのげるだけでなく、家財道具が残されていたりすると、不審者にとっては居心地のいい場所になってしまうかもしれません。無人で薄暗い場所は、放火などの犯罪を誘発することも考えられます。また、小さな子供が入り込んでしまうことも考えられます。

このように、空き家を放置することは、想像以上に地域や自治体に迷惑をかけることにもなりかねません。
十分な管理が必要です。

先の「空家等対策の推進に関する特別措置法」は、こうした状況を回避するために制定されました。
主に市町村が、対策が必要な空き家を選別し、所有者に適切な管理をするよう促すため、情報の提供や助言、その他必要な援助を行います。
特に対策が必要な空き家は、「特定空家等」と判断されます。

「特定空家等」と判断されるとどうなるのでしょうか。
次回ブログで書いてみたいと思います。

空き家の管理にお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご相談ください。