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人工も世帯数も減少する中で、住宅過剰社会が深刻化すると、将来、住宅の立地や維持管理状況によっては、
売りたくても買い手がつかない、税金や管理費を払うだけという状態になる可能性があるという問題があり、
実際、不動産の多くは、もはや財産ではなく固定資産税や管理費・修繕積立金を支払うだけの「負債＝負動産」になりつつあると言われています。

現在でも、住宅の質や立地によっては、売りたくても買い手がつかない、貸したくても借り手が見つからない不動産が空き家になっているケースが続出しています。

例えば、埼玉県羽生市では賃貸アパートの供給過剰によって空き家の増加や賃料相場の下落を招くなど、問題が深刻化しています。
新潟県湯沢町では、過去に大量に作られたリゾートマンションの価格が大幅に下落し、物件価格が10万円でも売れないという状況が発生しています。
このような現象は、一部の地域にとどまらず、将来多くの街で需要を上回る住宅供給が、全体的な不動産価値の低下につながることを示唆しています。

長期的にみると、住宅を購入して居住していた世代の寿命が尽きた時、子供世代や親族等が相続することになりますが、
核家族化が進行し、子供世代がその住宅に住まないケースが多くなってきています。
もし、売りたくても買い手がつかない、貸したくても借り手がいないという場合、空き家の固定資産税や維持管理費が、子供世代に重くのしかかってくることとなり、
将来、その住宅を相続することとなる子供世代に多大な迷惑をかけてしまう危険性もあるのです。

こうした空き家問題について、住宅過剰社会では、
資産としての住宅の有用性が根本から揺らぎ始めており、住宅が資産とされたこれまでの時代とは全く異なるという事実を直視すべきなのです。

不動産が負債化する前に何か対策を検討されている方は、
ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

2017年11月5日放送の「林先生が驚く初耳学」でも空き家問題が取り上げられ、話題になりました。
過去の記事でも空き家問題については詳しく触れていますが、今回改めて思い起こしたいと思います。

日本全国の空き家数は年々増え続けており、5年に1回総務省によって調査が行われる「住宅・土地統計調査」の2013年のデータによると、日本の空き家数は820万戸。空き家率は13.5％となっています。
2033年にはさらに増え続け、日本の3分の1の住宅が空き家になるとも言われています。
空き家の増加は地方の問題と思われがちですが、都市部での増加も深刻です。
東京都・神川県・愛知県・大阪府の4つの都道府県の空家数を合計数は約240万戸にものぼり、全体の内の約29％を占めています。

空き家は4つの種類に分類することができます。
①売却用の空き家
②賃貸用住宅の空き家
③二次的住宅の空き家（別荘など）
④その他の空き家

中でも一番やっかいなのが、「その他の空き家」です。
居住者の転勤や入院などで長期間不在となったり、居住者が高齢のため住みづらくなって転居したり亡くなられた後に利用する人がおらず空き家になっているもの、建て替えの為に取り壊す予定になっているものなどのことを指します。
空き家数全体のうち、「その他の空き家」が約35％も占めています。
長期不在の状態であっても、いずれ誰かが使用する予定となっていて適切に管理されているのであれば問題はありません。
しかし、問題は誰も使う予定がないまま放置されてしまっているケースです。
居住していた親が亡くなり、愛着のあって手放せなかったり、借り手や買い手が見つからずそのままになっていたり、相続人が所在不明になっていたりと、様々な理由で放置されている空き家は都市部にも存在しています。

こうした空き家が増える原因の一つには、世帯数の増加に比べ、新築が増加しすぎていることが挙げられます。
新しくきれいな住宅はやはり人気が高く、特に賃貸住宅では経営者にとっても新築直後が勝負どころです。住宅を仲介する不動産会社としても、新築物件は利幅が大きいという利点があります。
このように購入側、供給側、仲介者のいずれにもメリットがあることから、どうしても新築住宅が増えやすいというのが現状です。

空き家を放置することにより、周囲に対し様々な悪影響を及ぼしてしまいます。
老朽化から災害時に周辺住民に危険が及んだり、不法侵入や不法占拠による犯罪が増加したり、住宅の資産価値を下げる原因になったり、地域によっては景観問題にも発展します。

大切に今まで住まわれた住宅を他人に売却するのは、考え深いものもあるかと思います。
ただ、現空き家問題を抱えている方にとっては、そのまま放置していてもよい結果にはつながりにくく、放置している時間の分だけ、様々な問題を引き起こす事も現実です。

買い手や貸し手を見つけるのが難しく、放置したままになっている空き家を抱えているという方は、ぜひ一度エーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

新築のマンションを購入する際、モデルルームがあると安心します。
広さや間取りの雰囲気を実際に感じることができるからです。
いくら図面を見て理解したつもりでも、図面では見えてこないこともたくさんあります。
天井の高さや窓のサイズなどは、意外に低く感じたり、小さく感じたりすることがあります。
色合いなども、実際に見てみないことないには、想像がつきにくいものです。

ただし、モデルルームは購入を促すためにあるといっても過言ではありません。
充分注意して、この機会を活用しましょう。

モデルルームは、生活臭がしません。
家電や家具などが少ないことが多いですし、あるとしてもインテリアコーディネーターの選んだものが置かれていることが多いでしょう。
また、大きな鏡が設置してあるモデルルームもよく見かけますが、実際以上に部屋を広く見せる効果があります。
ですので、現在使用している家具がこだわりのある気に入ったものであっても、新しい部屋にそのまま持ってきた場合、モデルルームと「同じ雰囲気」を醸し出すのは難しくなります。

それから、各部屋の扉が外されているモデルルームも見かけることがあります。
扉がないと空間が開けて見えます。
また、開いたときに扉が横の壁にあたりやすい位置にあったり、扉同士がぶつかる位置にあったりしても、設計上仕方のないことももちろんありますが、扉が外されているとそれらを確認することができません。

もう一点、見学するモデルルームにどの程度オプションが施されているかを見ておくのもいいでしょう。
マンションの広告などに、オプションというものを見かけたことはありませんか。
このオプションで、カラフルな壁紙や、高級な床材に変更できます。
もちろんオプションの多くは別料金が発生します。
壁や床など、面積の広いところが変更されていると、印象がかわります。
モデルループにこういったオプションが使用されているかいないか、まず確認しておくといいでしょう。

マンション購入をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

静かな住まいにあこがれる人も少なくありません。
外の騒音をシャットアウトし、室内は静かに過ごしたい、そう考える人も増えています。

最近は、窓にも工夫が凝らされ、いろいろな効果のあるサッシなどをよく見かけるようになりました。
二重サッシ呼ばれるものは、防音性にも期待がもてます。
ペアガラスと呼ばれる、2枚のガラスを張り合わせ間にガスを入れた窓ガラスもありますが、ペアガラスは遮音性よりも断熱性を期待して使用するものです。
遮音目的ならば、内窓などをつけて窓が二重になっている二重サッシ、振動を吸収する中間膜などのある防音サッシの方が適していると言えるでしょう。

防音効果はありがたいことですが、しかし、注意することがあります。

実は、音というものは人間の生活に、ある意味大切なものなのです。
騒音はもちろん勘弁してほしい音なのですが、適度に音があった方が快適であると言われることもあります。
具体的には、室内の音は、30デシベル程度になるのが良いとされているそうです。
30デシベルと言ってもピンとこないかもしれませんが、郊外の深夜、ささやき声などの音の大きさです。

音の大きさが30デシベルより下回ると、逆に普段なら気にならない音が気になるようになります。
建物内の小さな音が、建物の中を伝わり響いてくる音に気付いてしまうのです。
この建物を伝わり響いてくる音を個体伝搬と言います。
遮音対策万全で、外からの音は入って来ないのに、個体伝搬である、同じ建物内の人の動く音は伝わります。
例えば、上階にいる人の足音などです。
この足音は25デシベルといったところでしょうか。
室内が20デシベルと静かすぎて、たった5デシベルの違いの音が耳に入ってきてしまいます。

防音対策をしすぎることなく、外からの音をある程度抑えるだけにしていたら、気にならなかった音です。
静かすぎる室内も考えものですね。
住宅、マンションを選ばれる際は、どのように防音するかを考えてみるのもいいかもしれません。

物件をお探しの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

「北向きの部屋」というとどんな印象ですか。
暗くてじめじめした印象をもたれる方も少なくないのではないでしょうか。

北向きというと、やはり日当たりが悪いと思われることが多いようです。
実際に、南向きよりも部屋に届く日照量は少なくなります。
ただ、それゆえ、日中人がいない場合、夏場に南向きの部屋を閉め切ると、熱気がこもり冷房費がかさみます。

また、東向きと西向きならば、東向きを選ぶ方も多いでしょう。
ただ、東向きの午前中の太陽光のカロリー数よりも、西向きの午後の太陽のカロリー数の方が高いのです。
冬場などは、部屋が温まって暖房費が節約できるのは、もちろん条件によりますが、実は西向きの方であることが多くなります。

日当たりの悪い部屋は、湿気がこもるのではないかとよく思われているようですが、そうでもありません。
高層マンションの場合はとくにですが、日当たりと湿気の間にはあまり相関関係が認められないと言われることがあります。

マンションは、構造として気密性が高いことが多いので、熱を逃しません。
カビが生えやすいのは、湿気がこもってしまうからです。
風通しのよい部屋は、湿気がこもりにくくなり、じめじめした印象もなくなるでしょう。
日当たりだけを考えるより、むしろ風通しの良い部屋を選ぶ方が、湿気対策としは適しています。

マンション購入の際は、ライフスタイルにあった日当たりと、風通しについても考えおくとよいでしょう。

マンションのご購入をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

マンションを購入する際に、方角を気にされる方は多いものです。
ただ、方角ばかりを優先させて、マンションを購入するのは危険です。

マンションを建てる際、事前に役所に対してどういった建物を建てるかを申請し、許可を得なければなりません。
建築確認申請と言われる作業です。
この確認申請の書類と、実際にできあがった建物の方角が異なる場合があります。

磁石の北を「磁北」と言います。文字通りコンパスのN極が指し示す方向です。
それとは別に、確認申請の北を「真北」と言います。地軸の極が北極星を指し示す方角、北極点の方角です。
これら磁北と真北は、異なっているのです。
日本各地で、約3～9度の差があると言われています。
微妙な差かもしれませんが、北東向きの部屋と東向きの部屋では、方角を気にされる方にとっては印象に違いがでます。
日当たりが悪いなどの理由で、北を避けたくなりますが、こうした違いも考慮に入れてみてもいいかもしれません。

また、せっかくマンションの南向きの部屋を購入したのに、結局日当たりが悪いという話を聞くこともあります。
都心ではもともと四方にビルが建っていることがあるのです。
新築マンションの場合は、モデルルームのみで判断しないことが大切になるでしょう。
実際にどのような立地で、どのような建物になるのか、見極めが必要となりそうです。

隣が空き地であることも、実は要注意です。
あとから建物が建つ可能性が高いのです。
とくに、ご自分の購入したいマンションが南向きで、南側に空き地があるなら、やはり南向きをうたう新マンションがその空き地に建てられることが考えられます。

マンション購入の際に、方角を気にするのはよくあることです。
やはり日当たりが良い部屋は気持ちがいいものです。
ただ、それだけで判断してしまわないよう、仲介業者に相談し、十分に調べることが心配のないマンション購入の手がかりとなるはずです。

マンションのご購入をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

長期優良住宅の認定の基準については前回のブログで書きましたが、認定を受けると、所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税が軽減されます。

軽減措置には、下記のようなものがあります。

① 住宅ローン控除
住宅ローンとは、10年にわたり住宅ローンの年末残高の1％を所得税から控除するものです。
平成26年4月から平成31年6月まで、控除の対象となる一般住宅の借入限度額は4000万円ですが、長期優良住宅では5000万円に引き上げられます。
また、最大控除額も一般住宅では400万円ですが、認定住宅の場合は500万円になります。

② 不動産取得税
不動産取得税とは、土地や不動産を取得した際に課税される地方税です。
一般住宅の控除額が1,200万円であるのに対し、長期優良住宅の場合は1,300万円となります。

③ 登録免許税
土地や不動産を購入する際、「移転登記」や「保存登記」を行う必要があります。
これらの登記を行う際に課税される税金が登録免許税です。
長期優良住宅の場合、一般の住宅と比較して登録免許税にかかる税率が引き下げられます。一般の住宅の場合、所有権保存登記が0.15%、所有権移転登記が0.3%であるのに対し、長期優良住宅の所有権保存登記は0.1%、所有権移転登記は0.2%になります。

④ 固定資産税
毎年1月1日に土地や不動産を所有している人に課される税金です。
新しく住宅を建てた場合、固定資産税の2分の1が減額される制度があります。
この制度には期間が設けられており、長期優良住宅は一般の住宅と比較して期間が長く設定されています。一般の住宅の場合、固定資産税の減額措置期間が3年であるのに対し、長期優良住宅の場合は5年に設定されています。　

このような特例措置を得るには、長期優良住宅の認定を受ける必要があります。

住宅の購入をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

昨今の日本は、人口減少が進んでいるにも関わらず住宅過剰が進んでおり、またその住宅は寿命が短いと言われています。
空き家問題にもつながる現象です。

こういった現象から、環境負荷の低減を図りつつ、良質な住宅ストックを将来世代に継承することで、より豊かでやさしい暮らしへの転換を図るため、2009年6月に「長期優良住宅普及促進法」が施行されました。

「長期優良住宅」とは、 この「長期優良住宅普及促進法」に基づき認定される「長期にわたって良好な状態で循環利用できる質の高い住宅のこと」です。
認定されることにより、税金面での優遇など、特例措置を受けられます。

認定には、以下のような基準があります。

○構造躯体等の劣化対策　
数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること。
・通常想定される維持管理条件下で、構造躯体の使用継続期間が少なくとも100年程度となる措置をとること。

○耐震性
極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること。
・大規模地震力に対する変形を一定以下に抑制する措置を講じる。

○維持管理・更新の容易性
構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理（清掃・点検・補修・更新）を容易に行うために必要な措置が講じられていること。
・構造躯体等に影響を与えることなく、配管の維持管理を行うことができること。
・更新時の工事が軽減される措置が講じられていること、等。

○可変性（共同住宅及び長屋）
居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていること。
・将来の間取り変更に応じて、配管、配線のために必要な躯体天井高を確保すること。

○高齢者等対策
将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下等に必要なスペースが確保されていること。
・共用廊下の幅員、共用階段の幅員・勾配等、エレベーターの開口幅等について必要なスペースを確保すること。

○省エネルギー対策
必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること。
・評価方法基準に定める断熱等性能等級４の基準（建築物省エネ法に基づく建築物エネルギー消費性能基準相当）に適合すること。

○居住環境
良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること。
・地区計画、景観計画、条例によるまちなみ等の計画、建築協定、景観協定等の区域内にある場合には、これらの内容と調和が図られること。

○住戸面積
住戸の少なくとも１の階の床面積(階段部分の面積を除く）が40㎡以上であること。

○維持保全計画
築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること。
維持保全計画に記載すべき項目については
①構造耐力上主要な部分
②雨水の浸入を防止する部分
③給水・排水の設備について、点検の時期・内容を定めること。
・少なくとも10年ごとに点検を実施すること。

以上の項目が挙げられています。
次回のブログで、認定されると受けられる特例措置について見てみましょう。

住宅の購入をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

【建物の構造比較】

建物の構造には、主に下記の４つがあります。

1. 木造＝W造（Wood）
2. 鉄骨造=S造（Steel）
3. 鉄筋コンクリート造= RC造（Reinforced Concrete）
4. 鉄筋鉄骨コンクリート造= SRC造（Steel Reinforced Concrete）
この他に、これらの複合構造などもありますが、この4つが建物の構造の主な種類です。

前回のブログで、どのような構造なのか簡単にみてきました。
今回は、それぞれの特徴についてみてみましょう。

1. 木造は、日本で培われてきた構造ですので、日本の風土や気候に合い、木のぬくもりを感じることができます。
通気性はいいのですが、つまり気密性が低く、その分遮音性も低くなりがちです。
耐火性も高いとは言えません。
比較的長大な空間が作ることでき、レイアウトの自由度は高いと言えるでしょう。
後の増改築も比較的容易です。

2. 鉄骨造は、梁、柱を強固に接合するため、大空間を作る事が可能です。
陸屋根などの屋上を有効に活用するデザインにも使えます。
狭小な土地での施工も可能ですが、建物が重くなるため、基礎を強固なものしなくてはなりません。その分コストがかかると言えるでしょう。
防音性はあまり高くないと言われていますが、耐火性、耐震性はともに高いのが特徴です。

3. 鉄筋コンクリート造は、鉄筋とコンクリートのそれぞれの特徴を組み合わせ、強さとしなかやかさの両方をもつことができる構造です。
ラーメン構造、壁構造など、用途に応じて使い分けることができ、個性的なデザインも可能にします。
気密性が高いので、遮音性が高く、通気性は低くなります。
耐火性、耐震性もともに高いと言えます。

4. 鉄骨鉄筋コンクリート造は、耐震性、耐火性、耐久性が高くなります。
高層の建物にも適しています。防音性にも優れています。鉄骨構造と鉄筋コンクリート構造のメリットを併せ持っているのです。
ただし、建築コストがかかり、それにより他の構造のマンションに比較して、同じ間取りでも家賃が高くなることが多いと言えます。

建物のご購入をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

マンションをお探しの際などによく見かける「RC」という言葉をご存知でしょうか。
なんとなく知っていて、購入の際は「RC」と書いてある建物の中から探そうと思っておられる方も多いかもしれません。

RCとは、建物の構造で、鉄筋コンクリート（Reinforced-Concrete）構造のことです。
建物の構造にはいくつかの種類があります。

RC造が一番優れているということではなく、それぞれの構造にいろいろな側面があり、どのような建物を建てるかによって、適している構造の種類は変わります。
建物の構造には、どんな種類があるでしょうか。

1. 木造＝W造（Wood）
2. 鉄骨造=S造（Steel）
3. 鉄筋コンクリート造= RC造（Reinforced Concrete）
4. 鉄筋鉄骨コンクリート造= SRC造（Steel Reinforced Concrete）
この他に、これらの複合構造などもありますが、この４つが建物の構造の主な種類です。

それぞれを見てみましょう。

1.木造とは、主な構造部分に木材を用いた構造です。
日本の気候や風土で育まれてきた構造です。長く伝わる様式、工法があります。

2.鉄骨造とは、柱や梁など骨組に鉄骨を使用した構造です。
軽量で耐震性に富むという鉄の特性を活かし、建物の主要構造部を形鋼、鋼板、鋼管などの鋼材を用いて組立てる構造です。
木造の柱が鉄になったものをイメージするとわかりやすいかもしれません。

3.鉄筋コンクリート造とは、柱や梁などの主要構造部に鉄筋の入ったコンクリートを用いた構造をいいます。
鉄筋の格子状に組み立て、型枠という木製枠で鉄筋を囲み、その中にコンクリートを流し込みます。
鉄筋とコンクリートのそれぞれのメリット、デメリットを増強、補完するように考えられています。

4.鉄骨鉄筋コンクリート造とは、鉄筋コンクリートの中心箇所に鉄骨が組まれている構造です。鉄筋コンクリート造の芯の部分に鉄骨が入っていると考えてよいでしょう。
鉄筋コンクリート造、鉄骨造の良さを併せ持っています。

次回は、それぞれの構造を比較してみたいと思います。

建物の購入をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。