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国民的問題と言えそうな空き家の増加ですが、そもそも空き家とはなんでしょうか。

平成27年に公布された「空家等対策の推進に関する特別措置法」には、
「「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。」
と定義されています。
さらに、
「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」
の空き家を「特定空家等」としています。

総務省・国土交通省告示第１号「平成 27 年2月 26 日付け総務省・国土交通省告示第１号」には、
「「居住その他の使用がなされていないこと」とは、人の日常生活が営まれていない、営業が行われていないなど　－中略－　建築物等の用途、建築物等への人の出入りの有無、電気・ガス・水道の使用状況及びそれらが使用可能な状態にあるか否か、建築物等及びその敷地の登記記録並びに建築物等の所有者等の住民票の内容、建築物等の適切な管理が行われているか否か、建築物等の所有者等によるその利用実績についての主張等から客観的に判断することが望ましい。」
と説明がされ、
「「居住その他の使用がなされていない」ことが「常態である」とは、建築物等が長期間にわたって使用されていない状態をいい、例えば概ね年間を通して建築物等の使用実績がないことは１つの基準となると考えられる。」
とあります。1年間使用した客観的な形跡、実績がない建物を空き家としているのです。

また、空き家には、次の4つの種類があります。
１．二次的住宅（常時住んでいないが使っている家）
２．賃貸用住宅（貸賃貸に出されている家）
３．売却用住宅（売りに出されている家）
４．その他（誰も住んでいない家）

１．は別荘など、常に人がいるわけではないが、管理されている家です。
２～３．は次に住む人のために管理されている家です。
問題は４．です。誰も住んでいないために管理されていないことがあります。
つまり、使用した客観的な形跡、実績がない建物になります。
これが空き家問題の核ともいえる部分です。

管理されていない空き家がどのような悪影響を及ぼすのか、次のブログで考えてみたいと思います。

空き家の管理にお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご相談ください。

総務省統計局が5年ごとに行っている「平成25年住宅・土地統計調査」によると、
「空き家についてその推移をみると，昭和33年 には36万戸となっていたが，その後一 貫して増加を続け，平成25年には820 万戸となっている。また，空き家率（総住宅数に占める空き家の割合）は，平 成10年に初めて１割を超えて11.5％と なり,平成25年には13.5％と,20年に比 べ0.4ポイント上昇し，過去最高となっている。」
とあります。

また、一方で、
「住宅を所有の関係別にみると，持ち家が3224 万戸で，住宅全体に占める割合（持ち家住宅 率）は61.9％となっており，平成20年と比べ ると，192万戸（6.3％）増加している。」
とあり、空き家が増えているのに、持ち家の割合も増えているのです。

日本の人口は減少していますが、それだけが空き家増加の原因ではなさそうです。
人口は減少しているのに、世帯数は増加しています。
1世帯あたりの人数が減っているのです。
1世帯の人数が少ないということは、親世帯、同居世帯から独立していると考えられます。

そして、日本では新築物件が根強く人気です。
小さいころから住んでいた家から出て自分の家を持つとき、中古で探す人は少ないようです。
新築物件の供給が大きく中古物件の需要が小さいのが、空き家増加の一因とも考えられます。

また、固定資産税の減免措置も空き家の増加に拍車をかけているのかもしれません。
土地に家屋がたっているだけで、固定資産税が6分の1になる制度があります。
もちろんいろいろな要件を満たす必要はありますが、たとえ空き家になったとしても、家屋を残しておくことで、税金対策になるかもしれないのです。

こういった空き家が増加していく状況への対策として、平成27年「空家等対策の推進に関する特別措置法」が公布されました。
もはや空き家増加は、国民的問題と言えるでしょう。

あなたの周りに空き家、もしくは空き家になりそうな物件はありませんか。
空き家を上手に管理するには、どうしたらいいのでしょうか。

空き家の管理について個別にご相談のある方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

ワンルームマンションへの投資をお考えの方はいらっしゃるでしょうか。
ここでは、ワンルームマンションへの投資のメリット・デメリットについて、考えてみたいと思います。

まずは、ワンルームマンションに投資する際の主なメリットについて見てみましょう。

（１）投資をはじめやすい

ワンルームマンションへの投資といっても、その金額には、地域差や物件の築年数によりもちろん差があります。
ただ、サラリーマンでも手の届く範囲の物件も多数あります。
他の投資と比べて、はじめやすいと言えるでしょう。
不動産投資には借入金や、空室などの不安がつきものですが、初期投資の金額が少ないということは、その不安を軽減させてくれます。

（２）換金しやすい

ワンルームマンションは投資金額が少ないことから、投資家向けや居住者向けの需要が比較的多くあります。
つまり、早く現金を手にできる可能性が高いのです。
初期の投資金額が大きい場合、購入対象者は少なくなります。
現金を手にするまでに時間がかかるケースも多いということになります。

（３）賃貸管理しやすい

ワンルームマンションには、すでに管理会社が入っていることが少なくありません。
家賃の回収や物件の修理、入居者への対応などすべてプロに任せることができます。
自らが考え動く必要が少なくなるのです。
特に不動産投資初心者の場合これはとても心強いはずです。

それでは、次は、ワンルームマンションに投資する際のデメリットです。

（１）利益率が少ない

これは、投資金額が少ないことと関係しています。
建物構造や立地など条件によってもちろん変わりますが、他の投資に比べるとやはり利回りが少なく感じることでしょう。
ローリスク、ローリターンと言えます。

（２）土地の割合が少ない

ワンルームですので、当然のことながら、物件の資産価値に占める土地の割合が少なくなります。
資産の大部分を、建物が占めることになるのです。
そして、建物の価値は経年により低下します。
長期間賃貸経営をすればするほど、資産価値がどんどん下がっていきます。
そのため、ワンルームマンション投資の場合は、いつ手放すかがカギとなります。

（３）家賃収入が安定しにくい

ワンルームですので、入居者がいなくなれば、収入もなくなります。
空室の発生は賃貸収入「0」ということに直結します。
複数の物件を所有して空室のリスクを分散したり、集客力がある仲介業者と良好な関係を築き、常に空室への対策を怠らないことが必要になります。

ワンルームマンションの投資には、このようなメリット・デメリットがあります。
お悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご相談ください。

不動産投資の対象として、どんな物件が考えられるでしょうか。
さまざまな物件が考えられますが、住宅の範囲では、一戸建て、アパート、マンションが挙げられます。

木造の一戸建てやアパートは、管理、維持が難しい面があります。
材質の耐用年数と劣化の割合から、木造の住宅はおよそ10年程度で価値がなくなってしまうとも言われています。
一般に木造アパートの法定年数は22年、鉄筋コンクリート造マンションで47年です。

では、鉄筋コンクリート造マンションならどんな物件でも良いかというと、そういうわけでもありません。
表面的に投資利回りの高い物件が、長期的にも投資対象として適しているのかというと、必ずしもそうとは言えないのです。

鉄筋コンクリート造のファミリータイプのマンションは、長く住み続けてもらえるという利点があります。
長期間にわたって安定した収入が得られるのがメリットです。
ただ、常に空室の心配をする必要がないかわりに、家賃設定が難しいのも事実です。

ファミリータイプのマンションに比べて、ワンルームマンションは、その床面積の割に家賃が高く設定できます。
例えば、20平米で4万円の家賃にしたとして、80平米の3LDK で4倍の16万円に設定できるでしょうか。
条件にもよりますが、その設定は難しいと実感するオーナー様も多いと思います。
こう考えると、同じマンションでもファミリータイプよりもワンルームの方が利益が出やすいように感じます。

しかし、ワンルームマンションを探している人はどれぐらいいるでしょうか。
ワンルームマンションに長期間住む人はどれぐらいるでしょうか。
ファミリータイプと逆で、ワンルームマンションは、学生の間、結婚までの間、単身赴任の間など、一時的に探し借りることが多いのです。
ワンルームマンションは床面積を考えると確かに利益率が良いようですが、回転がはやく常に入居者を募集することになりがちです。
退去ごとにクリーニングや修繕などの費用が発生するうえに、次の入居者が入るまでの期間も考えておかなければなりません。

ワンルームマンション投資のメリット・デメリットにつきましては、次回ブログでさらに詳しく書きたいと思います。
その前に知りたい方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

近年、空き家がどんどん増えていることが問題視されています。
総務省が平成25年に行った住宅・土地統計調査によると空き家は820万戸あるということがわかりました。
820万戸とは全国の住宅数の13.5％にものぼります。
10件に1件以上は空き家ということです。

このような話題から空き家にはネガティブな印象を持ってしまう方もいらっしゃるかもしれませんが、空き家を上手に購入して上手に活用することで自分の生活を支えてくれる収入を得ることができるのです。
特にサラリーマンなど会社勤めをしている方は副業を禁止されていることも多いでしょう。
なので副収入についてあまり考えることもないかも知れませんが、空き家を購入して大家さんになることでサラリーマンの方でも副収入を得られる可能性もあるのです。
しかし、空き家であれば何でも良いというわけではありません。
物件選びを間違えると収入どころか損をしてしまう可能性もあります。

簡単に言うと『利回り』と『立地』が良い物件を選ぶことです。
それ以外にも見るべきところはたくさんありますが、まずこの2点は最重要視すべきと言っても過言ではありません。
最低でも10％の利回りが見込めることが必要です。
平均利回りが15％であればもう合格です。
利回りが15％であれば投資額が5年で倍になることが見込めます。

しかし新築のマンションを購入して賃貸に回してもこの利回りをクリアすることは難しいものです。
地方都市にある中古物件、競売物件、任意売却物件が対象となります。
銀行の金利などを考えるとこのような利回りは嘘のようですが、不動産に関してはごくごく当たり前の数値なのです。
将来に不安を抱えているサラリーマンの方はぜひ一度、ご自身が大家さんになることを考えてみてはいかがでしょう？
もちろん不動産について勉強して理解を深めることは必要ですが、決して無駄にはならないでしょう。
特に安定した収入があるサラリーマンの方はローンが通りやすいということもあり、物件を買いやすい立場でもあります。

もし不動産投資に興味をお持ちならぜひエーアンドシーキャピタルにご相談ください。

日本では近い将来、団塊世代の寿命が尽きた後、老いた住宅を相続する子供世代（団塊ジュニア世代）や親族がどのように取り扱うかで、住宅や町の行く末は大きく変容します。
空き家が放置・放棄されたり、売りたくても売れない、貸したくても借り手がいないということで、相続放棄をされるケースが急増することも想定されます。
また、不動産市場のグローバル化で、住宅の所有者が外国人で連絡が取れないといったケースも増加していくものと考えられます。
そのため、所有者が不明であったり、どうしても連絡が取れない場合にも円滑に対応できるよう、所有権の移転の際の登記等の新たなルールの構築についても検討していかなければいけない時期になっています。

また、老いた住宅や空き家の終末期問題への対応策として、住宅の解体・除却費用を確実に捻出できる新たな仕組みの構築も早急に必要です。
たとえば、住宅建築業などの協力を得て、住宅の解体・除却を支援するための本格的な基金を事前に積み立てる仕組みをつくる、家電リサイクル法のように新築住宅の購入時に解体・除却費用のための費用を別途徴収する、住宅メンテナンス保険といった住宅の維持管理がまかなえる新たな保険の商品などを開発し、インセンティブとして税控除などの優遇措置を盛り込むなど、住宅の終末期への対応策に向けて、これまでにはない新たな仕組みを検討しなくてはなりません。

急増する老いた分譲マンションの終末期問題への対応については、相続放棄された空き部屋の維持管理費や処分を円滑に行うための仕組み、空き部屋急増で管理組合の担い手がいなくなった場合でも対応できる仕組み、巨額な解体費用を税金に頼らず確実に捻出する仕組み、老いた分譲マンションの建て替えや解体後、区分所有解消を円滑に進めるための仕組みを構築することも急務です。

お持ちの物件の取り扱いにお悩みの方は一度、エーアンドシーキャピタルにご相談ください。

管理している物件を満室にする、そんな目標を掲げている管理者はもちろん少なくありません。
誰も住まない部屋があるということは、広告・宣伝、維持などの費用が余分にかかり、治安上の問題にもなりえます。
ただ、すべての管理者がこの目標を達成できるとは限らないのです。
どうしたらいいのか、お悩みの管理者も多いはずです。
満室にするにはどのような方法があるでしょうか。

物件の「売り」を見つける

どんな物件にも利点が必ずあるはずです。
駅から近い、閑静な地域にある、公共施設へのアクセスが良い、新築であるなどは、よく聞く利点です。
また、管理者自身が自慢したくなるようなポイントはないでしょうか。
メインテナンスをしっかりしている、設備が新しい、敷地内に緑が多いといった日ごろ気にかけ進めている点は、まさに「売り」です。

人が多く集まる場所は、店舗には人気の立地かもしれませんが、住宅には向いていないかもしれません。
この立地のマンションを管理している場合、何が売りになりますか。
人が多く集まるということは、活気があり便利な場所と言えます。
管理物件の「売り」を見つけ、うまく広告・宣伝に活用し、他の物件との差別化を図ります。

物件の価値を上げる

まずは、物件をきれいにすることからはじめます。
破損していたり、汚れていたりするのは、それだけで物件の価値を下げます。
水回りはとくに不衛生に見ますので、注意が必要です。床や壁も、家具などが置かれていないときは小さな傷や汚れでも目立ちます。
物件の玄関、ポスト、自転車置き場なども目につきやすい場所です。

それから、洗面台やコンロなどの設備を充実させることも、物件の価値を上げます。
高価でハイスペックなものでなければならないということではありません。管理物件に見合う設備に変更していくということです。
高級マンションと宣伝しているのに、旧式のエアコンや目地の汚くなったタイルなどが目立つ部屋に、入居希望者はやってきません。
逆に、安価なマンションに、ウォシュレットがついていたりバスルームが清潔に保たれていたりすれば、他と比較したときに有利になるはずです。

敷金や礼金を下げる

安易に家賃を下げず、資金、礼金を下げてみるのはいかがでしょうか。
家賃が周りの物件より高かったとしても、入居時の負担がなくなることで、入居へのハードルが下がります。

以上のような方法が挙げらます。
つまりは管理者自身がほれ込む物件にすることです。自分が借りてみたい、他と比較して優れている、と感じられることが大切です。

管理者では気づけないことも多いかもしれませんし、実際に行動することが難しいかもしれません。専門的な知識や、幅広い経験が必要になるかもしれません。

そんなときは、ぜひ一度、エーアンドシーキャピタルにご相談ください。

親の残した「家」、きょうだいで分けるにはどうしたらいいのか。
ケーキのように簡単に切り分けることはもちろんできません。
きょうだいそれぞれの意向が違う場合が多々あります。「大切な思い出の家、自分が守りたい」というきょうだいがいれば、「すぐに売って現金がほしい」というきょうだいがでてくるかもしれません。
では、どのように分けたらいいのでしょうか。

方法は４つあります。

１． 現物分割
家を残す方法です。
遺産が、家だけでなく預貯金などもあれば、長男は家、次男は貯金といったように、それぞれが特定の財産を受け取ります。これは、遺産分割の基本ともいえる分割方法で、現在、最も多く利用されているようです。
しかし、スタンダードな分割方法ではありますが、家の価格と預貯金額が同価値でない場合、家の価格の算定方法など、話し合いにはトラブルのもとが潜んでいます。

２． 代償分割
こちらも家を残す方法です。
家を相続した長男が、他のきょうだいに対して家の価格に応じた金銭などで精算する方法です。
ただし、実際に売却したときの価格と、相場の価格に差がでることもあります。
換金価値が適正であるかどうか、後々もめる可能性が高いようです。

３． 共有
上記１、２と同じく家を残す方法ですが、分割するのではなく、そのものを共有します。つまり、長男と次男で1/２ずつの持ち分とするのです。
長男がこの家に住んでいる場合、継続して住めるというメリットがあります。ただし、このとき次男が同居できない場合があります。その場合は、将来二人が合意して売却するなどしない限り、次男は住めない上に金銭も受け取れないのです。
一見、平和な分割方法に見えますが、後々もめごとに発展する可能性がありますので、よく考えた方がよさそうです。

４． 換価分割
家を売却する方法です。
家を売却して、その代金を分ける方法です。どのきょうだいも住まない場合に適していますが、そもそも売る売らないでもめるケースが多いようです。
また、希望する価格で売却できるかどうかも難しいところです。希望価格にあえてこだわるきょうだいや、希望価格でなくても早く現金がほしいきょうだいがいることもあります。
たとえ売却できても、金銭の分配でもめることも多く、注意が必要な分割方法です。

いずれの分割方法にもトラブルになる可能性がゼロではありません。親が残してくれた大切な家。もめることなく相続できるのが一番です。
お持ちの物件の取り扱いにお悩みの方は、ぜひ一度、エーアンドシーキャピタルにご相談ください。

戦後の高度経済成長期には日本各地に多くのニュータウンが建設されました。
東京、大阪の都市部の郊外を中心にニュータウンが盛んに建設されましたが、都市機能として独立性が低い場所が多いのが現状です。
日中は都市部に出て働く人が多いため、夜間と昼間の人口に大きな差があることがほとんどです。
ニュータウンが盛んに開発、建設されてから半世紀以上が経ち、現在は建物の老朽化と居住者の高齢化が進み、空き家が多くなるという問題を抱えています。

今、多くのニュータウンはいかに再生するかが課題となっています。
空き家に新しい住人を増やせば良いという単純な問題ではなく、町全体の活気を取り戻すことが重要です。
プランを考え、実行し、そして継続できるマネジメント体制を構築することが必要です。
現状、日本は少子化が進んでいますし、人口が増えることをあまり期待できないといった側面もあります。
公共賃貸住宅については、建て替えが必要となった際に建物を集約して住宅数を減らしていくという対応が考えられます。
建物を集約することによってデイサービスやオープンスペースなど新たな施設を整備するスペースが生まれます。
このようにニーズに合わせて対応していくことが今、多くのニュータウンに必要なことではないでしょうか。

東京都東久留米市にあるひばりが丘団地、大阪府堺市にある向ヶ丘団地では団地のストック再生の実証実験を行っています。
向ヶ丘団地では上層階の2層を減築する、最上階の一部を減築することで共用のルーフテラスを設ける、隣り合った2軒を1軒にする、上下の2軒を1軒にするなどといった方法で入居者にとって住宅を魅力的なものに変える試みが行われています。
特にエレベーターがなく不便な住宅であった場合、この対策によってデメリットが薄れ住宅の魅力がアップすることにつながっています。
このように各ニュータウンは町の特長に合わせて新たな対策を練って実行していかなくてはなりません。

お持ちの物件の取り扱いにお悩みの方は一度、エーアンドシーキャピタルにご相談ください。

今回取り上げる問題は、「老いた分譲マンション」についてです。

一般的に、マンションに使用されているコンクリートの寿命は通常であれば60年程度、良好な状態を維持管理できれば100年保つといわれていますが、配管などの内部設備は30年程度で交換する必要があると言われています。
しかし、東京カンテイの調査によると、日本で実際に建て替えを実現したマンションの平均寿命は、全国平均で33.4年となっています。
また、全国で建て替えをしたマンションは計198棟で、そのうち、築30年以上40年未満が36.5%と最も多くなっています。

つまり、日本で初期に建てられたマンションの寿命は、コンクリートの寿命から想定されているよりもかなり短く、住み続けるためには、築30～40年で建て替えが必要となる場合が多くなっているのです。
では、建て替えを視野に入れていかなければいけない築35年以上になる分譲マンションは、今どの程度あるのかを見てみると、居住されているだけで95万戸(2013年時点)です。

築30年を超える分譲マンションは、2021年には235万戸に倍増すると推計されており、平均すると、1年で約13万戸ずつ増えていくこととなります。
ちなみに、文京区にある住宅の総戸数が12.9万戸であることから、老いた分譲マンションが文京区の総住宅戸数相当分ずつ毎年増えていくということであり、この事態がどれほど深刻なのかがわかると思います。

さらに、全国の築50年を超える分譲マンションは、2016年には3万戸、2021年には18万戸、2031年には106万戸にまでなることが予測されています。
不動産の専門家である牧野知弘氏も、「2020年マンション大崩壊」と称しているように、東京オリンピック後あたりから老いたマンションが続出する可能性が指摘されており、特に大都市圏では、耐用年数を超えたマンションが急増することは確実です。

国の地震調査研究推進本部・地震調査委員会が2014年に発表した長期評価では、首都圏でマグニチュード７クラスの地震が今後30年以内に発生する確率は約70%であると予測されており、旧耐震基準の老いたマンションの多くに、全壊・半壊といった多大な被害が出る危険性もあります。
居住者の生命を守る為にも、今後急増する老いたマンションの耐震補強や適切な維持管理が極めて重要になっているのです。

老いたマンションの賃貸化

分譲マンションの区分所有者というのは、「運命共同体」です。
そのため、居住者の死後の相続問題が、管理組合による維持管理にも影響してくるという特有の問題があります。

分譲マンションの居住者が亡くなった後、相続人は相続したマンション住戸に住まなくても、固定資産税や管理費等を支払う義務が生じます。
そのため、マンション住戸を相続しても自分は住まずに賃貸にする場合も多く、実際に、老いた分譲マンションの賃貸化が増加しています。
老いた分譲マンションは、単に居住者の老いだけでなく、老いた居住者が亡くなった後の相続問題によって、「負のスパイラル」に陥りかねない不安定な存在と言えます。

そのような「負のスパイラル」に陥る前に、対策を検討してみてはいかがでしょうか。
物件のお悩みはエーアンドシーキャピタルにご相談くださいませ。