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土地や建物を購入する場合、近隣との境界を確認したことはありますか。

隣の土地との間には当然のことながら境界があります。
ただし、地面に線が引いてあるわけではなく、目印になるものを設置してあります。
その目印が、「境界標」というものです。
これは、境界の角ごとに、コンクリートや石、木、金属などで作られた杭を打ち込んだものです。

境界標は、設置の際、境界標に接する権利者すべての合意により、位置を確定させることが原則です。

ただし、土地の所有者が変わったり、何度も工事が行われたりしたため、いつ境界標が設置されたのか、誰が合意したの、わからなくなっているということも十分考えられます。

また、境界標が、長い間確認されていないことによって、もしくは何らかの理由によってずれていることもあります。

土地や建物を購入する際は土地の境界を確認しておくことをお勧めします。

境界標がきちんと設置されている場合でも、越境が起こっていることがあります。
建物を建てた際、屋根や建物の一部がわずかにはみ出している、はみ出してしまった、などという例もあります。

隣家がこちらに出てきているのであれば、こちらが違法というわけではありませんが、新たに建物を建てる場合、建蔽率や容積率に影響してしまったり、越境状態が解消されなければ、新たに建物を建てることができないような状況になることがあります。

境界の問題はトラブルに発展しやすいので、事前によく境界を確認しておくことが大切です。

アパート、マンション経営については、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

前回のブログでは、相隣関係について定める規定についてみてきました。

相隣関係についての規定は、

1.　隣地使用権（209条）
2.　囲繞地通行権（210条～213条）
3.　水流に関する権利（215条～222条）
4.　囲障境界設置権（223条～232条）
5.　竹木切除権（233条）
6.　境界線隣接地帯に関する権利（234条～238条）

の6つが主にあります。

今回は、4についてみてみましょう。

4.　境界に関する規定
界標設置権
土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、塀や境界を表示する界標などを設置することができます。
界標の設置だけでなく、管理、保存の費用は両者で半分ずつ負担し、測量の費用はそれぞれの土地の広さに応じて分担することになります。

囲障設置権
建物の間に空き地がある場合には、境界線に塀や垣根などの囲障を建てることができます。
どのような囲障を建てるかは、双方の協議で決めることになります。
設置、保存の費用は折半するのが原則です。

境界線上の工作物の所有権
境界線上の界標、囲障、晶析などは相隣者の基本的に共有とされます。
建物の一部分が障壁などである場合は、その建物の所有者が、その障壁の所有者でもあります。
また、低い方の建物よりも障壁などが高い場合、低い方の建物を超える部分は、防壁でない限り共有ではありません。
これらの工作物は、「互有」と言われ、原則的に共有者間で分割することはできません。

5～6.については、次回以降のブログでみていきましょう。

土地に関してお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

前回のブログでは、相隣関係について定める規定についてみてきました。

相隣関係についての規定は、

1.　隣地使用権（209条）
2.　囲繞地通行権（210条～213条）
3.　水流に関する権利（215条～222条）
4.　囲障境界設置権（223条～232条）
5.　竹木切除権（233条）
6.　境界線隣接地帯に関する権利（234条～238条）

があります。

今回は、この中の3についてみてみましょう。

3.　水に関する規定

自然の排水
自然の地形で発生する、自然の排水は妨げてはなりません。
高い土地から低い土地に雨水などの自然の水が流れるは当然とし、自分の所有地が低い所にあるからとって、これを止めてはならないのです。

人工的な排水
自然の排水は妨げてはなりませんが、他人の土地に意図的に排水するような建物や工作物を設けることはできません。
高地の所有者は、とはいえ排水する必要があるので、低地に水を通過させることができます。
ただし、低地にもっとも損害が少ない場所と方法を選ばなければなりません。
一般的に、建物の雨水排水は、自分の土地に接している側溝や公共水路に流すことになります。

水流地
水流地の所有者は、対岸の土地の所有者が他人の場合、水路や幅員を変えることができません。
対岸も本人の所有であれば、それらを変えることもできますが、隣地に流れ込む場所では、もとの自然の状態に戻さなければなりません。
また、水をせきとめる堰（せき）が必要であれば、水流地の所有者が設置しなければなりません。

4～6.については、次回以降のブログでみていきましょう。

土地に関してお悩みの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

相隣関係とは、法律用語で、単純に言うと隣り合った土地と土地の間の法律的な関係を指します。
この相隣関係は、隣接する土地、建物の所有権の行使を調節するため、法律で定められています。

相隣関係に関する規定は以下のものがあります。

1.　隣地使用権（209条）
2.　囲繞地通行権（210条～213条）
3.　水流に関する権利（215条～222条）
4.　囲障境界設置権（223条～232条）
5.　竹木切除権（233条）
6.　境界線隣接地帯に関する権利（234条～238条）

その内容は、次のようになります。

1.　隣地の使用に関する規定
土地の所有者は、隣地との境界線上またはその近くで、垣根や壁、もしくは建物を建てたり、修繕したりする場合は、必要な範囲で、隣地を使わせてもらうことができます。
当然、隣地の所有者の許可が必要ですし、隣地の所有者が損害を受けた場合はその損害を請求されることになります。

2.　囲繞地（いにょうち）の通行に関する規定
囲繞地とは、公道に通じていない土地の周りを取り囲む土地のことをいいます。
他人の土地に囲まれて、公道に通じていない袋地、池、沼、河川、海岸に囲まれていたり、高い崖になっている準袋地といわれる土地の所有者は、公道に出るためにこの囲繞地を通行することができます。
必要があれば、通路を作ることもできます。
ただし、通路を作る隣地に損害を与えないよう償金を支払う等のことが必要になります。
逆に、共有地を分割するなどして、袋地がなってしまった場合、袋地の所有者は、他の共有地の分割者もしくは譲渡者の所有地を通ることができ、償金も支払う必要がない場合があります。

3～6.については、次回以降のブログでみていきましょう。

続きの気になる方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

アパート、マンションの賃貸経営を行っている場合、家賃を値上げしたいタイミングが多々あると思います。
ただ、通達だけで値上げできるようなことはまずありません。

賃貸借契約書には、物価上昇など、さまざまな経済時事情の変更があった場合に、貸主、借主双方の話し合いによって、契約期間中でも家賃の変更ができる旨の記載がされているはずです。
借地借家法にも明記されていることです。

どんなときに、家賃の値上げができるでしょうか。

1.　 土地、建物に対する租税その他の負担の上昇
地価高騰のために、固定資産税が急激に上がった、部屋のガス器具の故障により、大幅な工事を行ったというような場合です。
また、該当の家賃が適正な相場と比べ不当に低い場合です。
ただし、据え置きになる例もあります。

2.　土地や建物の価格の上昇
家賃は、土地や建物の価格に比例して上昇する傾向があります。
地価の急騰時などその例です。

3.近隣同種の建物の家賃の上昇
近隣の家賃に比べて、きわめて家賃が低い場合です。

上記のような場合などに家賃の値上げを考えることができます。

貸主側がもう少し生活にゆとりを持ちたいなどというときに、値上げできるものではありません。
さらに、貸主、借主双方の話し合いの上で値上げできるものですので、借主から拒否されれば値上げすることは難しくなります。

訴訟問題にまで発展した例もありますので、貸主、借主双方の十分な話し合いと理解が必要になってくるのです。

賃貸経営についてお悩みの方は、まずはエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

不動産を購入する際、不動産を介した経営をする際に、密接な関係にある資格は多々あり、先のブログでは司法書士、税理士について見てみました。

他に、建築士、測量士、行政書士、土地家屋調査士などの資格があります。
特に大規模なプロジェクト、例えば大型マンションの建築、経営などには、たくさんの有資格者の助けが必要になることが多いと思います。

広い空き地にマンションを建てることを考えた場合、まずは不動産屋に連絡するでしょう。
土地の状況や、近隣の環境、マンションの有用性など、不動産屋の視点で最初の一歩をお手伝いしてもらいます。

そして、不動産屋を通したり、知人などの紹介によって税理士に相談をしてみるのもいいでしょう。
状況を見て、大規模なマンションであれば、等価交換方式で建てることを進められるかもしれません。

等価交換方式とは、土地の所有者の提供する土地を、その土地に建設業者が建てる建物の一部を交換することです。
10階建のマンションでしたら、1階から3階までを建設業者が所有することにし、4階から10階までを土地の所有者が所有することにします。
建設業者は、1階から3階を店舗や事務所として貸し収入を得、土地の所有者は4階から10階までを賃貸マンションとして貸し家賃収入を得ます。
この場合、土地の所有者は自己資金の心配が少なく、収益を考えられます。

等価交換方式で、マンションの建築を予定することになれば、建築士に相談します。
どの程度の規模のマンションが建設可能か判断してもらいます。
そして、もちろんマンションの設計、監理をお願いできます。

さらに、測量士です。
土地を測量し、隣接地との境界線を確認してもらいます。

マンション完成後は、土地家屋調査士にマンションの区分所有登記を行ってもらい、司法書士にその所有権を保存登記してもらう、といった具合です。

最後に、また不動産屋の登場です。
テナントや入居者の募集を依頼します。

このようにいろいろな場面で、いろいろな有資格者との連携が必要になることがあります。

不動産についてお悩みの方は、まずはエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

不動産を購入する際、不動産を介した経営をする際に、密接な関係にある資格は多々あり、前回のブログでは司法書士について見てみました。

今回は、税理士との連携について見てみましょう。

不動産を所有すると、気になるのが税金です。
簡単な税務計算のできる人や詳しい人が周りにいるかもしれませんが、複雑な案件の場合は、専門家である税理士に依頼する方が安心です。

不動産業務に関係する税金には主に次のものがあります。

1.譲渡取得税
不動産を売った時に発生する税金です。

2.不動産取得税
不動産を買ったときに発生する税金です。

3.贈与税
生前に財産を贈与した時に発生する税金です。

4.相続税
亡くなった人の財産を相続する時に発生する税金です。

これらの税金は、直接的もしくは間接的に不動産業務に関係しています。
この他にも、固定資産税、都市計画税、登録免許税、印紙税なども関係しています。
さらに、これらの税金の控除制度などもあり、かなり複雑です。

不動産屋はもちろん税金の専門家ではありませんが、すべての税理士もまた上記の税金や制度について詳しいわけではありません。
広い知識と経験が必要な税金については、税理士といえどもそれぞれに専門分野があるのです。
不動産分野に強い税理士に相談してみるのがいいでしょう。

不動産についてお悩みの方は、まずはエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

不動産を購入する際、不動産を介した経営をする際に、密接な関係にある資格は多々あります。
今回は、その中で司法書士との連携について見てみましょう。

不動産を売買する際、登記名義を売り主から買い主に書き換える必要があります。
この業務を代行してくれるのが司法書士です。

不動産経営をする場合は、とくに、たくさんの業務が発生します。
あれもこれもと仕事の範囲を広げると自分だけでは手に負えなくなる可能性があります。
自分の得意な分野、ぜひとも自分で行いたい分野にしぼり、集中した方が信頼を得られることも多く、経営の効率も上がることが多いのです。
そういった自分の分野に集中するためには、派生的な仕事を思い切って外部に任せることも必要です。
経営をはじめた当初は、どのように進めていいものかわからなくなることも多いので、安心して任せられる分野があるのはありがたいことです。

不動産に謄本の取得は必要不可欠です。
自ら、都度、法務局に出向き謄本をとることももちろんできますが、時間も労力もかかります。

しかし、司法書士に依頼すれば、代行して謄本を取得してくれます。
いつどんな謄本が必要になるのかも指南してもらうことができ、雑多な作業が増える中謄本取得を失念していて、余分な時間と手間がかかることも防ぐことができます。

また、謄本の取得だけなく、空き地の所有者を探すことも、司法書士に任せることができます。
謄本や公図を手配してくれるのです。

家賃の滞納で裁判になった場合も、助けてもらえます。
大家や不動産屋に代わって、出廷し、弁論してくれます。

このように、不動産を所有したり、経営したりする場合に、何かと頼もしいのが司法書士です。
もちろん、司法書士に依頼するにはそれなりに費用がかかります。
そういった点も踏まえ、まずは信頼のおける不動産屋に相談してみてはいかがでしょうか。

不動産の購入、経営をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

アパート、マンションの部屋を貸し出す際、敷金を受け取ることにしている契約も多々あると思います。

実は、敷金はトラブルやクレームに繋がりやすいと言われています。

では、そもそも敷金とはなんでしょうか。
敷金とは、部屋を借りる際に、担保として預ける保証金のようなお金です。
借主が退去する際には、通常返すことになりますが、借主が家賃を滞納したり、部屋を汚したり破損させたりした場合の、損害や修繕に充てることができます。
ただし、経年劣化などは含まれません。
あくまで、故意や過失など、通常の生活ではおこらないような状態に対しての損害や修繕に充てられるのです。

この通常の生活による劣化が、トラブルやクレームの原因になりやすいのです。
通常の生活とはどこまでの範囲なのか、何が故意や過失に当たるのか、確かにわかりにくい気がします。

そのため、国土交通省により「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」というものが作成されています。
そこには、原状回復についての考え方や負担についての要件だけなく、入退去時の物件状況及び原状回復確認リストの例も掲載されており、どこを見ておけば良いのか参考になるのではないでしょうか。

こうしたガイドラインを踏まえても、退去者が見積に納得しない場合、修繕工事やクリーニングに着手できないケースもあります。
トラブルが長引くと新しい入居者を募集することも難しくなります。
仮に、入居時に敷金を原状回復の費用に充てられるような契約を作ったとしても、敷金とはそもそも損害補償とみなされているので、この契約は無効とされることがあります。

無用なトラブルを避けるには、まず敷金は返すものとして、ガイドラインを参考に明らかに故意や過失である考えられる損失について検討してみるのもいいでしょう。

マンション、アパート経営をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。

前回のブログより、マンションを購入する際のいろいろな経費について見てきました。
もう一つ忘れてはならないのが、不動産所得税です。

不動産取得税とは、文字通り、不動産を取得した場合にその取得者が納める税金です。
登記の有無、有償／無償、理由を問わず課税されます。
取得したときに一度だけ収めるもので、売買の際に支払うものではなく、少し時間が経ってから支払う場合もあります。
忘れたころにやってくるといってもいいかもしれません。

不動産取得税の計算方法は、

土地・建物の税額 ＝ 固定資産税評価額 × 4%（標準税率）

となっています。
特例により、土地及び住宅については平成33年3月31日まで3%に標準税率が軽減されます。
不動産の使用目的が住宅の場合はこれにあたります。

こ不動産所得税の軽減措置は、新築、中古の別でも違います。
床面積による規定もあります。
課税標準額が一定の価格未満の場合には免税されることもあります。

また、ゼロになる可能性もあります。
相続による取得などは非課税です。

さらに、物件の取得から3年以内に軽減措置の対象となる住宅を新築する予定がある場合なども、納税猶予の制度があります。
軽減措置の予定がなく、通常の不動産所得税を支払ったとしても、予定を変更して軽減措置対象の住宅を新築した場合、申請の必要はありますが、還付を受けることも可能な場合があります。

このように、かなり細かい規定がありますので、知識の豊富な不動産業者に相談してみてはいかがでしょうか。
不動産購入をお考えの方は、ぜひエーアンドシーキャピタルまでご連絡ください。